时代中国半年考：完成全年目标47% 拿地节奏放缓

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[摘要]根据财务报告，2018年上半年，时代中国的合同销售额为260.03亿元，同比增长52.7%。营业额达到104.8亿元，同比增长20.1%。与此同时，一些财务指标实现了不同程度的增长。

尽管今年上半年房地产行业受到了严格的监管，但相对于市场而言，中国在这一时期的表现仍取得了增长。根据财务报告，2018年上半年，时代中国的合同销售额为260.03亿元，同比增长52.7%。营业额达到104.8亿元，同比增长20.1%。与此同时，一些财务指标实现了不同程度的增长。

时代中国董事长岑钊雄表示:“我们有信心完成今年550亿元的销售目标。这也是2019年和2020年实现1000亿元销售额的一个高概率事件。”

进入1000亿元的阵营仍然是中国目前的核心命题。《时代周刊》记者注意到，在加速影响规模的同时，时代中国在上半年放缓了土地收购的步伐。此外，随着调控政策的加强，中国的销售回报也有所放缓。

调整征地节奏

在2015年至2016年期间，时代中国曾在土地市场表现活跃，在东莞、佛山和珠海赢得多个高价土地项目。岑钊雄说，该公司并没有刻意抬高价格，但他们都经过了初步规划和研究。当时，这些土地的价格似乎更贵，但目前的销售情况并不坏。

7月26日，经过一年半的等待，时代中国在广州海珠区正式启动卢刚项目。据了解，该项目的底价为55，437元/平方米，创下了广州地价的新纪录，相当于目前周边的待售房价。

在谈到土地是否会有进入市场的压力时，岑钊雄说，目前中国有100多个项目，这只是其中之一。虽然这块土地看起来很贵，但它的规模很小，只有20亿元，占用了公司资金的一小部分，而且这块土地的地理位置非常优越，所以没有必要太担心。

然而，如此快速的步伐和大手在今年上半年被打破。在严格的融资环境和价格限制政策下，中国在当时的征地更加谨慎，高地价征地的情况不再出现。

根据财务报告，2018年上半年，时代中国购买了11块新土地，总规划建筑面积约为168.78万平方米，土地总成本约为61.15亿元。

在年初的业绩会议上，时代地产表示，2018年大约有200亿元可用于征地。然而，半年过去了，时代中国在征地上只投入了约60亿元，征地速度明显放缓。岑钊雄表示，公司在下半年收购土地时会更加理性和谨慎，没有必要把200亿元全部花掉。

根据年中报告，中国的土地储备仍主要集中在粤港澳大湾区。截至2018年上半年，中国土地储备总量约为1820万平方米，其中广州、佛山、江门、东莞、惠州、珠海、中山和清远约占91.4%。

目前，它只是针对该公司在粤港澳大湾区的重型仓库难以实现可持续规模增长的疑虑。岑钊雄说，目前，大湾区的政策是优惠的，发展很快，实现1000亿元的目标是可以实现的。

事实上，除了在大湾区的投资布局之外，中国也在积极实施“走出去”战略，将陆续在成都、武汉、华东和北京设立分支机构。时代周刊记者了解到，目前，武汉公司已经开始招聘，包括投资和金融。

除了招标和拍卖市场，中国还将城市更新视为增加土地储备的一个重要途径。截至2018年上半年，时代中国有70个城市更新项目，预计将贡献约1950万平方米的土地储备，2018年下半年将有几个项目进行改造。

销售回到酒店改善

在合同销售增长的同时，招商局蛇口(001979)的回报率正在放缓，这主要体现在预收款的财务指标上。

"预收款"是根据实际现金统计得到的数据，它能更准确地衡量房地产企业当前的收入能力。《时代中国》2017年签约金额为416亿元，上半年签约销售额为260亿元，同比增长52.7%，合计676亿元。

截至6月30日，时代中国公司的合同负债(预收款)为225.71亿元，仅占销售合同的33%。由于银行个人按揭贷款放缓和网上签约的限制，中国的还款形势不容乐观。

在业绩会上，岑钊雄也承认中国的销售回报确实有所放缓，并表示下半年，公司将加强现金流管理，坚持积极销售，加快资金回笼。

但目前，中国拥有充裕的现金流。截至6月底，时代中国拥有银行存款和现金206.6亿元，比去年年底增长20%。其中，短期贷款约98亿元，较去年底的60.3亿元增加约37.57亿元。

此外，岑钊雄表示，下半年实际上刚性债务并不多，其中待偿还的内债只有30多亿元。

受行业环境和规模扩张加快的影响，上半年中国净负债率上升到67.2%，比去年年底上升了16.9%，但在同行业面前并不算太高。

2018年上半年，《泰晤士报》的平均融资成本为7.6%，与2017年持平。岑钊雄坦言，在困难的融资环境下，国内融资成本仍处于较高的市场水平。目前，房企正在拓展新的融资渠道。沈超雄表示，这取决于空房市是否有下半年发债计划。