深圳楼市调控“靶向治疗” 房企布局策略生变

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[摘要]2017年，深圳商场供应量较2016年增长189%，新增商场面积192.1万平方米。

深圳再次加码监管。

7月31日晚，深圳市规划和国土资源委员会(以下简称“深圳市国土资源委”)下发了《关于进一步加强房地产调控，促进房地产市场稳定健康发展的通知》，明确企事业单位自发布之日起停办。法人购买新商品房和二手房；在供应土地上建造的商业公寓将只出租不出售，个人、企业和机构新购买的商业公寓将在5年内限制出售；家庭购买的新商品房和二手房三年内不得出售。

深圳政府的新政策表明了对调控房地产市场的明确态度:抑制投机需求，对过去两年的一些漏洞进行有针对性的调整。

近两年来，深圳楼市出台了一系列调控措施。根据意见指数，深圳新房月平均价格从2017年1月的54931元/平方米下降到12月的54256元/平方米，一年内平均价格下降了675元/平方米。

在此之前，已经有提升监管的迹象。7月26日，关于《市规划和土地委员会关于进一步加强房地产调控促进房地产市场稳定健康发展若干措施的请示》(以下简称《请示》)的文件在市场上传阅，相关措施背后的深圳楼市数据也一一呈现。

“有一个医学词汇叫做‘靶向治疗’，它准确而直接地堵塞了漏洞。这一新政策采用“目标疗法”的修复策略来堵塞投机漏洞，市场将进一步理性回报。中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松告诉《时代周刊》记者。

房地产投机中的投机行为已经完全消除

2018年上半年，深圳市场推出“三位一体”政策，通过提高二手房交易税费，打击了高估值、高贷款现象和非法炒房行为，同时进一步抑制了房地产投资行为，但同时也造成了新房热、二手房相对冷的现状。

“市场上的投机者并不多，控制在20%甚至更低的范围内，他们中的大多数人在钻井市场上采取了上述一些对策。这项新政策可以从各个方面消除房地产投资行为。”丁松告诉记者。

新调控政策的加强更具针对性和针对性，将直接指向企业房产投机、个人离婚房产投机、商务公寓房产投机等热门投机行为。

根据新政，自通知发布之日起，企事业单位购买新建商品房和二手房将被暂停。继Xi、长沙、杭州和上海之后，深圳已成为中国另一个宣布禁止企业购房的城市。

上半年，新屋市场一手和二手倒挂现象明显，部分二手市场客户在“三合一”后转向新屋市场。此举主要是针对近期深圳房价倒挂导致的企业投机购房行为。

据深圳市土地委员会统计，在招商双封项目中，以公司名义购买的房屋数量占摇号人数的22%。

“指令请求”文件中也给出了一组数据。持有大量资金的买家通常通过注册多家公司来参与抽奖，这提高了购房的成功率。2017年，企业购买了785套新商品房，占全市新房总成交量的3.05%，比上年增长0.92%。

新的调控政策还规定，新购买的商品房将限制销售3年，新购买的公寓将限制销售5年。

“限制销售的最大‘杀伤力’在于，它会影响短期投资者。”丁松表示，在交易方面，商品房的投资行为在短期内将不可避免地减少，短期投资者可能会转移流动性较低的商品房。

深圳链家的一位中介告诉《时代周刊》，一些业主急于降价出售，尤其是拥有多套房的业主更愿意出售，希望安排客户尽快看房和议价。

抑制离婚房产投机是本轮调控升级的亮点。根据新规定，购房者在离婚后2年内申请住房贷款，贷款首付款比例不低于70%；然而，在离婚之前，30%没有住房和贷款的案件仍然被执行，只有一个套房被执行了50%。

事实上，不少购房者希望通过离婚来逃避差别信贷政策。根据《请示》文件，2017年，81.9%的离婚后2年内购买新房的人占全市新房交易总量的81.9%；85.8%的离婚者在离婚后两年内购买了二手房，占全市二手房总成交量的4.2%。

深圳中原地产董事总经理郑树伦表示，离婚买房、降低首付和提高额度也已成为投资者的常用手段。这项差别化信贷政策基本遏制了“假离婚和房地产投机”现象。

商务公寓市场降温

经过30年城市化和工业化的快速发展，深圳面临着土地资源短缺的问题。

根据深圳中原研究中心的数据，2017年，深圳土地市场成功销售土地42块，面积106.7万平方米，成交额754.9亿元；与去年相比，交易总面积下降了52%，交易金额下降了27%。

与此相反，深圳仍有大量旧工业用地和商业用地。

数据显示，2017年，深圳土地供应以工业用地和商业用地为主，总成交量为98.8万平方米，占90%以上。

根据“产业改革”政策，70%的工业用地项目用于工业用房，30%可用于配套设施，包括商务公寓、商业公寓和工业宿舍。

工业用地和商业用地的放开使得2017年深圳商品住宅市场供应激增。数据显示，2017年深圳共售出13973套商品房，面积为98万平方米，比上个月增长58.3%。

根据交易数据，商品房一级市场交易量所占比重呈上升趋势。与市场上出售的商品房和住宅楼相比，周转率一直在上升。2017年，商品房成交率达到35.1%，比上个月上升17.1个百分点，达到历年最高水平。

拥有大量商业公寓的开发商也尝到了甜头。根据民意指数统计，2017年深圳万科总销售额达到524亿元，赢得深圳年度销售冠军。

大量可售公寓已经成为万科成功的关键。出售的公寓项目包括万科运城、深南路68号、蛇口大厦和万科广场。其中，南山万科云城以1145套的成交量在深圳商务公寓市场排名第二。

“在限购政策下，商品房承担了部分住宅的需求外溢，市场行业火爆。万科蛇口大厦从12月14日开始取得预售许可证，短短10天就实现销售约10亿套，近300套。”小何告诉记者。

与此同时，商品房价格也创下历史新高。2017年，商品房平均价格达到62120元/平方米，比上个月增长17.8%。

在深圳“731”楼市新政中，规定在各类新增供应土地上建设商品房(包括招投标、拍卖挂牌、城市更新、征地拆迁等)。)只能出租，不能出售，不允许改变用途。企业整体持有期应与土地出让期一致，对外租赁的单一租赁期原则上不超过10年。

“禁售政策的出台将对商务公寓市场产生一定的影响。一些中小企业会因为资金撤出的压力而放弃这项业务。”明远房地产研究所所长艾振强告诉记者。

深圳市城市更新发展企业协会相关负责人对《时代周刊》记者表示，这项规定对目前拥有商品房但尚未签订土地使用权出让合同的城市更新项目有很大影响。

“在开发商的更新改造的旧城改造项目中，大部分房屋竣工后需要用于拆迁安置。可以在市场上出售的主要商品是商业公寓、办公室和中央企业。企业也可以根据规划的商品房出售返还的资金。进行经济计算。”根据通知的要求，如果不允许企业出售商品房，企业只能自行出租，这将对开发商和许多未完成的项目造成一定的经济损失，也将对签约业主产生一定的影响。

“该协会已向深圳市规划和国土资源委员会提出申请，希望在《通知》发布前已获批准的项目仍将按照允许商品住宅自由流通和销售的政策执行。”她告诉《时代周刊》记者，她正在等待回复。

“目前，只有1-2个公寓项目，它们也接近清算，这几乎没有影响。”深圳万科相关负责人向《时代周刊》表示，暂时不知道该公司之后是否有公寓进入市场。

当被问及这一调控政策是否会影响企业进入深圳市场时，时代中国董事长、首席执行官兼执行董事岑钊雄向《时代周刊》记者表示，随着粤港澳大湾区战略规划的实施，深圳的城市吸引力依然存在，目前深圳已经签署了五个老改造项目，分别是自主开发和合作开发。

深圳开发商的布局策略已经改变

面对限售房，开发商不得不考虑深圳未来的布局。

“金地(600383)始于深圳，一直视深圳为重要的布局城市。这项监管政策不会影响公司在深圳的发展。”杰代尔的一位相关人士告诉《时代周刊》，未来产品布局和营销策略将根据市场情况进行调整。

基于“房无投机”的大原则，越来越多的品牌房地产企业进入深圳租赁市场进行角力。

目前，“草莓社区”是金地商厦(港股00535)长期出租的公寓品牌，已落户深圳、上海、杭州、昆明等城市。草莓社区的目标是在三年内实现8万间房屋和10万名租户的管理，成为行业前十名。

万科今年还发布了“万村”计划，计划投资城中村的综合改造和运营管理。申野集团运营的第一个“青年房卡计划”长期租赁公寓项目也于去年启动。

除了租赁市场的激烈竞争，商业市场也将成为房地产企业的最佳选择。根据深圳中原的研究报告，住房是有限的，整个商业市场的销售将进一步活跃。深圳未来的商业市场值得期待。

早在去年，龙湖和首创龙湖地产就选择了先进的商业市场，相继赢得了商业用地项目。总价分别为4.82亿元和18.45亿元。虽然土地面积小，总价低，但实际上竞争激烈，地价高。交易底价分别高达35900元/平方米和42300元/平方米。

去年，世茂以239.43亿元的底价赢得了龙岗商业区，并将在龙岗建设一个600米的新地标——未来深圳最高的建筑。

据深圳中原研究中心统计，2018年上半年一手办公楼总交易面积为31.93万平方米，同比增长27.01%。就价格而言，今年上半年的平均价格为52100元/平方米，比去年上半年下降了0.22%。

2017年，深圳商场的供应量比2016年增长了189%，新增商场面积为192.1万平方米。深圳中原董事总经理郑树伦表示，这一年，许多大型商场进入市场，零售商业供应激增。在写字楼方面，在严格的楼市调控政策下，一些投资资金从住宅转移到写字楼，这共同导致了第一手写字楼的出现，交易开始升温。