今年成房企“生死攸关”年 年内40家房企融资4105亿

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据该研究所称，住房企业的融资渠道越来越窄，难以在国外发行债券，永久票据重新启动，监管越来越严格，融资形势不容乐观。

面对规模和利润，越来越多的房地产企业加入抢“现金流”的行列。在这背后，融资渠道越来越窄，融资成本越来越高。通策研究所所长张宏伟曾表示，房企融资问题越来越严重，今年将是房企“生死攸关”的一年。

根据通策咨询公司的监测数据，2018年前7个月，40家典型房企共融资4105亿元，相当于2017年下半年的融资额。国内银行贷款、公司债券等债务融资出现不同程度的波动，住房企业多元化融资渠道被完全阻断。

通策研究所研究员陈萌萌认为，房企融资渠道越来越窄，海外发债困难，永续票据重启，监管越来越严，融资形势不容乐观。

40家房企融资4105亿元

“该公司正在寻找一个融资成本更低的渠道，但这并不容易。”一家房地产企业的管理层向《证券日报》透露，一些热钱愿意进入房地产行业，但成本很高。

另一家金融机构也向《证券日报》记者透露，在中国100强房地产企业中，负债率高的房地产企业“几乎被排除在融资名单之外，风险太大。”目前成本相对较低的融资是以项目合作的形式进行融资，风险相对可控。”

根据通策咨询机构的监测数据，《证券日报》记者了解到，2018年前7个月，40家典型房企共融资4105亿元，相当于2017年下半年的融资额。陈认为，目前房地产开发商面临的形势是，外部资金不能融进去，热钱能融进去就不能吞进去。根据通策研究院监测的40家房地产企业过去一年的融资变化趋势，2018年5月融资金额大幅下降。尽管6月份气温略有上升，7月份继续小幅上升，但仍保持在较低水平。

陈伟表示，从7月份40家房企的融资情况来看，内债发行渠道大规模收紧，房企发债受到很大限制；海外银团贷款“回报”；创新融资方式多样化；海外发行的公司债券利率均在8%以上；外币融资大幅增加。

事实上，在过去的两年里，住房企业的融资渠道一直在不断萎缩。如今，房地产企业依靠销售规模实现快速支付已成为当务之急，因为2015年以来发行的公司债券将在今年下半年迎来第一波偿债高峰。

绿城中国(香港股票03900)执行董事兼首席执行官李庆安表示，自2016年“9·30”政策以来，房地产去杠杆化一直是主导方向，金融监管力度加大，使得房地产融资渠道狭窄，融资困难且成本高昂。

海外债券的规模和成本翻了一番

据《证券日报》记者观察，从7月份40家房地产企业的融资情况来看，海外债务的规模和成本都在上升。

陈萌萌表示，根据通策研究所近两年的监测数据，海外银团贷款几乎销声匿迹。在这一次7月份的融资渠道中，海外银团贷款获得了“回报”。一方面，这方面反映了国内融资困难；另一方面，这是因为国内能够申请大规模银团贷款的企业很少，而且大部分都是评级最高、财务状况良好的中央企业。

在融资成本方面，根据通策研究所的监测，在披露的数据中，7月份融资成本最低的是万科于2018年7月26日发行的第三只2018年超短期融资债券，发行金额为30亿元人民币，利率为3.58%。此外，万科发行的第一批中期票据的票面利率也很低，为4.6%。其次，招商蛇口(001979)在2018年成功发行了第一批超短期融资券，票面利率为3.74%。最高的融资成本是融创中国(香港股票01918)于2020年发行的4亿美元优先票据，票面利率为8.625%。值得注意的是，海外发行的公司债券利率均超过8%。

陈萌萌认为，国内融资环境不好，对内债发行的监管越来越严格，银行贷款也不容易。海外银团贷款的重新出现也反映了国内住房企业融资的困难。在这种情况下，住房企业不得不寻求海外融资渠道，但他们不得不承担过高的融资成本。由此可见，融资困难已经成为目前房企面临的最重要问题之一。

诸葛还认为，2018年下半年，在不改变融资监管的情况下，房企的融资环境依然严峻，融资渠道有限。住宅企业应加快降低杠杆率和债务的进程，使企业稳定发展。

陈萌萌进一步表示，房企承受能力越来越有限，多家房企股权质押比例超过50%，已接近“雷区”的警戒线。从最近全国连续的土地拍卖来看，这实质上反映了房企融资难，但别无选择，只能“减粮”。此外，2018年第三季度是房企支付资金的最大时期。高负债的房企能持续多久？从短期来看，为了减轻融资困难造成的资金周转压力，房地产企业只能“切肉”倒楼，或者将股权转让给“刮骨”疗伤。