长租公寓爆仓 鼎家宣布破产

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我家的前副总裁胡景晖(000560)警告说，“长期租赁公寓的爆炸比p2p爆炸更危险”，关于“谁推高了租金”的讨论正如火如荼。出人意料的是，杭州鼎佳网络科技有限公司(以下简称鼎佳科技)突然宣布，由于管理不善，资金链断裂，已被安排进入破产清算。

《国家商报》记者走访现场，发现鼎佳科技近年来采用了“拿房-租房-融资-再拿房”的流行模式，截至2017年底，已开发了5000多套长期租赁公寓。以爱街为例，它已经为房客向鼎的家庭支付了全部房租，然后按月向房客收取房租。如今，这个平台与租户一起成为了受害者。

接管方不愿承担债务

昨日(8月23日)，国家商报记者赶赴杭州市文二路姚江文信大厦8楼丁佳科技办公室。在门口，记者遇到了两名穿着特工制服的工作人员。他们说，目前，公司没有办公室，网站处于无人状态。

张贴在公司门外和内墙上的声明显示，鼎佳科技管理不善，资金链断裂，无法按时支付房东的租金，也无法退还押金和提前收到的租户租金。目前，已安排进入破产清算程序，涉及房东和房客的债务将分别解决。房东和房客可以通过诉讼解决丁家造成的损失。声明付款日期为8月23日。

记者了解到，两名特勤人员来自西湖区公安部门。关于鼎佳科技是否破产、受害人是否报案、警方是否立案、鼎佳科技负责人去向，两人表示，关于公安部门的信息可以去相应的派出所了解，但其他信息不便透露。

走进公司，记者看到现场一片狼藉，办公室的电器几乎都被空搬走了，各种文件、饮料瓶、杂物都堆在地板和桌子上。两名特勤人员说:“一部分是公司搬走时留下的，另一部分是最近几天一直在打听消息以了解情况的人留下的垃圾。”

据有关人士透露，早在8月15日左右，丁家科技就因为资金短缺受到了很多租户和房东的质疑。那天，首席财务官和几位首席执行官也出现了，但他们不知道这些天他们在哪里。

值得注意的是，上述声明还表明，为了通过多方协调解决问题，引进了一家名为“团结(上海)网络技术有限公司”(以下简称“团结公司”)的企业。对于愿意与他们签订新合同的业主，玉团公司提供两种补贴方案，但不承担丁家科技造成的直接损失和相关债务。

记者联系了作为租户的玉团公司，另一位工作人员说:“由于公司只是想开发杭州市场，愿意承担相应的业务，但不承担相应的纠纷和债务。换句话说，我们仍然以相应的方式为业主和租户提供租赁代理服务，但之前的问题如鼎佳科技的资金等与我们无关。”

该公司拥有5000多套长期租赁公寓

据《中国房地产报》报道，丁家在租房时承诺承租人将通过抵押支付租金，但实际上却让承租人在不知情的情况下使用网上贷款。大多数租户通过银行卡绑定了名为“51回白”(后更名为爱街)的应用后，平台(爱街)一次性向丁家支付租金，租户每月必须按时向爱街支付租金。据了解，定嘉破产时，约有4000名租户受损，涉及6个网上贷款平台，其中对租户最具约束力的是爱上街头。

根据官方微信公众账号“爱尚街商城”昨日发布的“关于丁家平台事件的声明”，爱尚街作为租户与丁家平台之间的连接方，为租户向鼎的家庭支付了全部房租，然后按月向租户收取房租，而向鼎的家庭则支付了所有未付的房租。这一事件共涉及243名租户，他们是通过爱街的平台上演的。爱街和房客都是受害者。目前，他们正积极与租户合作，与丁家进行谈判，以决定是否可以续签租约。

《全国商报》记者注意到，根据鼎佳科技发布的数据，作为租赁行业的先锋，该公司于2009年进入二手房租赁市场，品牌包括鼎佳地产和丁于。今年2月，丁佳刚刚获得1000万级融资，投资者是浙江贾珠投资管理有限公司..根据丁于官方网站，截至2017年底，已开发出5000多套长期租赁公寓。

据《浙江新闻》报道，丁佳科技资金问题是由多名股东退股造成的不可持续经营造成的，目前正根据民事纠纷进行处理。一些相关人士对《国家商报》表示，鼎佳科技自身运营存在问题，扩张过快。对于这一说法，记者尚未得到丁佳的证实。

行业:行业处于低利润状态

《全国商报》记者注意到，去年以来，在“禁止住房投机”和“租购平等”等优惠政策的刺激下，住房租赁市场进入了快速发展的快车道，长期租赁公寓业受到了资本的追捧。其中，一些长期出租公寓经营者通过“租金贷款”的方式向金融机构筹集资金，玩“拿房-出租-租金贷款融资-再拿房”的游戏，规模迅速扩大。这就是丁佳在这次事件中采用的商业模式。

事实上，这种“金融+长期租赁公寓”的模式并不少见。今年年初，《国家商报》记者调查了上海一套名为艾公寓的长期租赁公寓，该公寓暴露出资金链断裂的问题。当时，据记者调查，“艾公寓”与“平安好月供”、“元宝E居”等多个贷款平台合作，获得“租金贷款”，一次性获得承租人在合同期内的租金，然后将该房屋拿到市场上，“n+1”装修后出租，赚取租金差价。

然而，“爱心公寓”由于扩张迅速，租金收入不足以支付房屋购置和装修费用，最终打破了资金链。据报道，在“艾公寓”的破产案中，数以千计的房东和房客受到损害，涉及近1亿元。

“长期租赁公寓是一个管理密集型和劳动密集型行业，管理人员必须具备扎实的金融、管理和法律知识。”清科公寓创始人兼首席执行官金广杰告诉《国家商报》记者:“有些人在一无所知的情况下，就冲进了长期租赁公寓行业，在买房和租房之间加入了一个金融工具，疯狂地扩大规模。这是对行业和投资者的不负责任，我们必须让市场刮目相看。”

许多市场分析人士也认为，目前市场上一些长期出租公寓的企业采取“二房东”的模式，先从房东手中拿走房子，再经过“n+1”装修后出租，通过租金差价获得收入。房屋租金的差异以及从购置到装修和出租的时间差，直接关系到房屋的盈利能力和健康运行。一旦某个环节出现问题，运营企业就很容易打破资金链。

“利用租赁贷款等金融工具扩大规模是可以理解的，但我们必须控制风险。”易居研究院智库中心研究主任严跃进向《商业日报》记者表示，鼎佳科技的破产暴露出一些普遍问题，如一些长期租赁公寓企业非法使用租户信息，以及对租金使用缺乏有效监管等。他建议，一旦长期租赁公寓企业涉足租金、贷款等金融业务，金融监管部门需要及时介入，防范和控制风险。

“长期出租公寓利润微薄，金融工具的使用必须稳定。长期租赁公寓企业与房东和房客之间的任何交易都必须透明，并应发出风险通知。”金广杰认为，只有提高管理和经营能力，做好账目，控制风险，企业才能健康发展，投资者的投资才能得到回报。未来，只有经营效率高、规模大的龙头企业才能生存。