龙头房企中期业绩多盈喜 A股房企净利增速逊于房产H股

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随着半年度报告披露日期的临近，多家领先的房地产企业纷纷发布业绩预测，总体上继续保持增长态势。

对此，有业内人士指出，随着市场进入调整期，行业销售增长率将会下降，产能不足的小型房企将逐步退出，龙头房企的竞争优势将会凸显，销售规模和利润水平仍将稳步上升。

前三名国内股票的表现大幅提升

8月6日，碧桂园(港股02007)发布了正盈利预测，预计2018年上半年净利润将大幅增长，股东应占利润同比增长不低于50%。根据公告，增加主要是由于本集团可识别物业的增加，以及物业平均售价及毛利率的增加。

据此前披露，截至6月30日，碧桂园上半年实现合同销售额4124.9亿元，合同销售面积约4389万平方米，其中归属于股东权益的合同销售额3108.2亿元，归属于股东权益的合同销售面积约3389万平方米，销售业绩持续增长。

高盛还重申了碧桂园的“信心买入”评级，并维持每股25.5港元的目标价。根据高盛研究报告，碧桂园已经宣布采取行动降低未来的执行风险。此外，该公司有良好的业绩记录，并相信它能够克服短期挑战，在未来几年保持快速增长，因此它对股票保持积极的看法。

碧桂园发布正盈利预测的第二天，在销售规模上紧跟碧桂园的中国恒大(港股03333)也发布了盈利公告。

2018年上半年，中国恒大的税后净利润同比增长125%以上；核心业务利润同比增长100%以上。恒大表示，业绩大幅提升主要是因为产品质量的提高，增加了产品附加值，降低了成本，增加了交接面积。

值得注意的是，恒大去年上半年的净利润为231亿元。基于此，预计上半年税后净利润将超过520亿元，全年净利润预计将超过1000亿元，凸显其“规模+效益”发展模式的效应。

此外，融创还在7月份发布了业绩预测。融创中国(香港股票01918)表示，预计2018年上半年归属于公司所有者的净利润将同比增长200%以上。主要原因是由于上半年公司出售和交付的物业面积大幅增加，并考虑到HKFRS 15的影响，上半年公司的毛利率较去年同期和去年全年进一步提高。

由于融创以前在收购和收购市场表现积极，已经储备了大量的土地，目前的可销售价值超过2万亿元，保证了未来几年的销售规模和利润。此外，去年，乐视投资的所有基金均已累计，业内人士预计，该公司的年净利润有望创下新高。

融资环境进一步趋紧

与上述香港上市房地产企业相比，a股领先房地产企业的业绩增长略逊一筹。

此前，保利地产(600048，诊断)的业绩报告显示，报告期内，公司实现营业收入598亿元，同比增长9.9%；母公司股东应占净利润125亿元，同比增长14.9%，主要得益于结转项目毛利率和投资收益同比增长。上半年，公司签约金额达到2153.12亿元，同比增长46.86%，其中6月份月销售额达到602亿元，创历史新高。

然而，去年12月，公司董事会通过了项目后续投资机制，以补充和完善公司的激励机制体系。中泰证券分析师表示，随着后续投资机制的实施，公司员工自上而下的利益将有效地与公司捆绑在一起，这将提高公司的运营和发展效率，为公司未来的发展增添动力。此外，从投资资金上限来看，10%项目资金的峰值和投资上限也在国有企业最高水平之列。

绿地控股(600606)的业绩报告显示，上半年公司总营业收入为1581亿元，同比增长25%；上市公司股东应占净利润为59.43亿元，同比增长27.61%。今年上半年，公司主要房地产业务签约销售额达到1627亿元，同比增长22%。

虽然万科没有预测上半年的业绩，但从第一季度的业绩来看，意想不到的净利润水平将继续增长。今年一季度，万科实现营业收入308.26亿元，同比增长65.83%；上市公司股东应占净利润8.95亿元，同比增长28.68%。由于销售规模远超结算，截至第一季度末，万科仍有3563.6万平方米的已销售资源未结算，合同金额增加至4944.9亿元，较2017年底分别增长20.3%和19.3%。

“对万科出售资源未完成的结算进行量化分析，可以确保公司下一年的业绩。”一些分析师表示。

此外，今年7月，万科实现合同销售面积306.8万平方米，同比增长23.16%，合同销售额451.4亿元，同比增长26.94%；前七个月，公司累计销售面积2342.3万平方米，同比增长10.62%；累计合同销售额3498亿元，同比增长11.85%。

值得一提的是，虽然上半年房地产龙头企业的表现总体良好，但这并不意味着整个市场已经全面好转。

据上述知情人士透露，随着市场趋紧，房企违约等风险逐渐暴露。自2018年以来，许多房地产企业出现债务违约，十多家上市房地产企业被迫暂停发行债券，导致大量房地产企业陷入经营困境。根据海通证券(600837，诊断)(港股06837)，自2018年以来，已有24家房地产公司发行了总额为1125亿元的公司债券；暂停21项，计划发行规模1510亿元，暂停金额超过发行金额。

“目前，除了上述几千亿元的龙头房企之外，一些接近1000亿元的开发商也面临融资难的问题，资金成本不断上升，这也吞噬了企业的大量利润，导致在增收不增收的情况下，如果市场融资环境进一步恶化，一些重债房企的资金链也将面临更大的压力。”一些机构消息人士称。