李宇嘉：楼市调控关键期 需夯实地方主体责任

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8月7日，住房和城乡建设部在辽宁省沈阳市部分城市召开了房地产研讨会。座谈会提出，要认真学习领会，全面贯彻落实中央政治局不久前提出的促进房地产市场稳定健康发展的指导思想，解决房地产市场存在的问题，坚决遏制房价上涨。

本次座谈会明确重申将加强房地产调控，并提出两项具体工作要求:一是加快制定住房发展规划；其次，房地产市场监管不力的城市应该坚决承担责任。

毫无疑问，住房和城乡建设部的这次会议首先是落实上周政治局会议关于房地产调控的最新指示。7月31日，中共中央政治局会议作出了关于加强房地产调控的明确声明，这是中共中央政治局会议首次明确提出“决心解决房地产问题”。

前一段时间，许多地方的房价迅速反弹，投机的趋势开始上升，这违背了"没有投机的住房"的精神，需要加强。然而，与此同时，外部经济环境发生变化，内部金融市场波动，经济运行稳步变化。再加上一些地方的金融压力，宏观政策需要在总体规划上做出前瞻性的调整。

同时，在适度的货币政策框架下，有必要逆经济趋势而动，流动性需要“合理且充足”；财政政策应该“更加积极”，但应该与“弥补不足”和经济转型相适应。这也是为了防止资金变相进入房地产市场，并防止积极的财政政策被异化为地方杠杆。因此，在政策层面上，有必要抑制房价上涨，引导市场预期，改变投资行为，使合理充裕的流动性为实体经济形成“雨露滋润”。

然而，自今年3月以来，房地产市场出现了新一轮反弹。70个城市的新房价格涨幅从2月份的0.2%(近年来最低)反弹至6月份的1.1%，为2016年10月调控以来的最高水平。这一现象值得警惕。

供应短缺可能是原因之一。两年的调控积累了大量的市场需求。此外，最近几个城市的二手房价格一直在上下波动。尽管一线城市(主要是广州和深圳)出台了严格的政策，但新房价格自3月份以来已连续9个月下跌，最近又连续4个月上涨。

另一方面，在人才政策和公积金政策的刺激下，二线城市的房价自今年年初以来也迅速上涨，新房价格涨幅从年初的0.2%反弹至6月份的1.4%，创下20个月来的新高。与此同时，四线城市的房价已经开始了一个自然下降的过程。然而，由于需求溢出，房价上涨预期再次反弹，开发商集中征地导致地价飙升，四线城市部分房价追随者进入上涨通道。

虽然各大城市房价上涨存在一些客观条件，如以往宽松政策的滞后效应，但70个城市的房价指数已经上涨了37个月，市场预期并没有逆转，从根本上说，在两年的“城市驱动政策”调控框架下，地方政府作为调控主体的主观能动性和主要责任并没有得到有效落实和落实，这是房价上涨和投机行为增多的主要原因。

例如，早在2017年4月，住房和城乡建设部与国土资源部联合发布了一份文件，指出库存销售不足6个月的城市应加快商品房供应，土地供应弹性较小的热点城市应增强库存活力。又如，自2016年6月国务院39号文件发布以来，监管部门多次强调，要建立“租购并举”的新住房制度，通过盘活存量、集体土地入市、租金补贴、监管跟进等方式，建立房地产市场的长效机制，有效分流住房需求。

但是，从目前的情况来看，实际上很多城市的土地供应没有跟上，存量振兴的效果也不好。商品房预售项目数量反而减少了。供应方改革仍停留在租赁试点项目上。虽然以房企和市场投资机构为主体的大规模租赁模式增加了租赁供给，但也明显提高了租金水平，甚至产生了许多企业以“打破分割”、“增加租金”等方式变相收取租赁政策红利。这也导致在转移需求和引导预期的新住房体系方面还有很长的路要走。

今年上半年，全国发布了约200次房地产市场监管政策，约50个城市实施了限售令。然而，在北京、上海和南京等政策到位、“补丁”和“漏洞”不断修补的城市，房价要么持平，要么涨幅可控。

这也表明，调控政策的数量已经达到新高，房价上涨没有得到有效控制，投资投机再次上升。根本原因在于一些地方政府的“不作为”和“头痛”。例如，一些地方与一线城市或一些地区的房价较高相比较，认为当地房价属于价值萧条，价格比较心理鼓励监管“放松和休息”。

值得注意的是，目前的房价和房地产市场泡沫正显示出见顶的迹象。无论是保持系统性风险不会发生的底线，还是让释放出来的资金流入实体经济，前提都必须是抑制房价上涨。今年5月，住房和城乡建设部采访了12个房价快速上涨的城市，这些城市反应迅速。在“四限”被加码后，房价涨幅明显回落。

因此，遏制房价上涨趋势、打击投机的关键举措无疑是启动政策沟通效果更好的访谈问责机制。

在这次研讨会上，住房和城乡建设部再次明确了改善和实施差别化住房信贷和税收政策。预计后续的许多城市，如深圳、广州和长沙，将限制信贷和公积金的杠杆，限制信贷准入门槛，并专门打击假离婚、重复使用杠杆和以企业名义购房。此外，住房和城乡建设部已作出了大量努力，以打击市场混乱，地方市场检查和专项整治将集中进行，一批违规者将受到严惩。

值得注意的是，在本次研讨会上，加快住房发展规划的制定被放在住房和城乡建设部工作安排的首位，这背后有其深刻的逻辑。最近，房地产市场供需矛盾紧张。在Kerri监测的29个重点城市中，半数城市的库存消化周期不到6个月，21个城市不到12个月。

当市场需求强劲，对房价上涨的预期仍然存在时，如果新房供应跟不上，供求矛盾就会被“排队”、“摇号”等信号放大。因此，增加住房和土地供应，推进租赁供应方改革，不仅可以缓解市场预期和供求矛盾，还可以保持房地产业的稳定。

与此同时，住房和城乡建设部明确规定了“支持合理住房消费”，这也是为了巩固房地产市场的有效需求，保持房地产市场的高水平供求平衡。

综上所述，根据政治局的工作部署，去杠杆化将在下半年和明年继续推进，但基于风险考虑，有必要控制节奏和力度；货币政策应该是正常的回报，但它应该逆风而行，保持适度的紧缩和合理的流动性；财政政策要更加积极，但要着眼于中西部地区的不足和民生；我们应该逐步摆脱对房地产的依赖，但我们应该考虑对经济、金融和地方金融的短期影响。

未来，随着去杠杆化的深化，以及控制地方政府债务、控制影子银行等改革的稳步推进，国内需求可能会受到一定程度的影响。因此，在供给方面，支持租赁和合理的住房需求将是有效的对冲方式，但这需要地方政府落实主要责任。

(作者是深圳房地产研究中心研究员)

编辑李雨涵