杭州楼市这半年：从狂热奔跑到疲态初现

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以杭州市滨江区为例，该区民政局近日公布的数据显示，2018年4月至6月中旬，登记结婚人数超过800人，与去年同期的600多人相比，同比增长33%。

[摘要]以杭州市滨江区为例，该区民政局近日公布的数据显示，2018年4月至6月中旬，登记结婚的夫妻有800多对，与去年同期的600多对相比，同比增长33%。

夏虹决定暂停抽奖。

这位29岁的安徽省易县人，现在在杭州未来科技城的一家互联网公司工作。在过去的三个月里，他搬到杭州十多处新楼盘参加摇号，但没有一处中奖。

暂停参与彩票并不“有些沮丧”，但夏虹认为“杭州的房地产市场可能会降温。”

两年后的8月，杭州房地产市场出现了变脸的迹象。自1999年以来，杭州成为中国第一个颁布土地收储法规的城市，杭州楼市的一举一动都牵动着全国房地产业的神经。

回顾2008年和2014年的中国房地产市场，伴随着杭州率先行动的信号。例如，2014年初，杭州楼市在马年率先下跌——其逻辑是房屋销量大幅下降，开发商信贷枯竭，新市场开始降价，房屋大出风头——中国楼市随即出现疲态，进入拐点。

2018年杭州房地产市场的复杂性远远高于其他城市。分析杭州房地产市场的样本，可以让我们一窥全国房地产市场的多重特征。

“为什么运气这么差？”

2016年二十国集团会议后，杭州人口净流入和基础设施建设持续增长，提升了人们对未来的预期。此后，房地产市场飙升。

2016年，杭州开始了旧城的全面改造，城中村成为改造的重点。根据透明售房网的数据，2017年全年，杭州完成了69个村庄和59，796户居民的搬迁。根据规划，2018年杭州将完成56个全村4万户的搬迁。

新增的拆迁户手中突然多了一大笔钱，这使得涌向房地产成为一种自然选择。结果，房价上涨了。2016年10月和2017年11月，杭州被住房和城乡建设部两次评为房价上涨过快的热点城市之一。杭州市政府曾试图通过控制预售证书的发放来限制房价，并控制预售证书的发放，使新开房地产的备案价格不高于该板块的平均价格。

面对价格限制，许多房地产开发商拒绝进入市场。2017年12月，夏虹去了阿里巴巴附近的一家新店，问售货员她为什么不开店。对方直截了当地回答:“老板不想打开它。”。得知夏虹准备抵押贷款买房后，女店员直接告诉他:“我们需要全额贷款。”如果你想抵押贷款，我建议你不必看它。”。

购买限制的大门越来越紧，但许多人想挤进去。浙商证券(601878)的陈雪晴就是其中之一。

36岁的陈雪晴已经在家里拥有一处房产，而目前二手房价格倒挂的情况促使她考虑再买一套新房子。为了有资格买房，她在2017年底花了20万元买了一套新房子(开发商保证她可以买一套新房子)。“花20万元买一个号码很疼，但可能赚50万元或更多，值得一试。”陈雪晴说。

面对杭州普遍存在的抢房现象，经济学家马光远曾经评论说:这不是抢房，是抢钱。“在开奖之前，杭州的新房地产与一些关键词有关，比如分费、全额和捆绑停车位。这些无形的门槛使得普通购房者很难购买新房子。”房产市场大脑研究所所长方告诉《时代周刊》记者。

房地产市场的混乱促使地方当局下定决心引入新的解决方案。

4月4日，杭州市发布了《关于实行商品房公开销售实行公证和摇号的通知》，采取公开摇号和全程公证的方式规范市场销售行为。

像夏虹这样只需要而看不见的投资者，立即加入了抢房子的战斗。

5月初，夏虹注意到位于未来科技城的新板块华夏四季即将开盘。他迅速准备了信用报告、户口簿、收入证明和摇号所需的其他材料。摇号政策在杭州实施后，摇号的许多场景诞生了。在流行的摇号现象背后，二手房的价格严重颠倒。

以夏虹参与摇号的华夏四季为例，推出的160套房平均价格为26000元，而项目周围的二手房价格约为35000元，其中空房的套汇很大。

“摇晃它就相当于赢了。”夏虹说。由于二手房价格严重倒挂，与中国四季同时获得预售证书的房地产，包括荣鑫蓝田等项目，受到了那些只需要它们的人的广泛关注。

5月26日上午8点，夏虹来到中国四季银行，排队近5个小时后，他成功冻结了资金，拿到了银行出具的资金冻结证明，并在网上注册。尽管提交注册材料既费时又费力，但对夏虹来说，他觉得“努力工作算不了什么”，至少他有机会撼动这个数字。

5月31日，中国四季网正式公布了这个数字，但夏虹仍然没有“摇出一个奖”。“为什么他的运气这么差？”他有点无助。

花式制造彩票资格

摇号开始后一个多月，杭州楼市一直处于高温之中。

口碑雪球效应极大地改变了许多旁观者的心态。一些有摇号资格的旁观者家庭加入了摇号大军，而那些没有资格的家庭则试图创造资格。

38岁的丁松是杭州一家私募股权公司的高管，2010年他在万科良渚文化村买了一套房子。2014年，他的妻子和家人在良渚买了第二套房。根据限购政策，丁松的家庭不再有资格购买房屋。如果没有房间票呢？丁松想到的弯路是以他62岁母亲的名义摇号。

与夏虹十次都没有中奖的尴尬相比，丁松可谓是运气极其好。6月底，他第二次参加摇号活动，在莫干山路龙溪码头买了一套89平方米的新房子，总价约350万元。

当时，丁松一家有现金存款40万元。出了奖后，首付仍然不够。他想到的解决办法是抵押第一栋房子。客观的事实是，房地产市场的融资运作已经由明转暗，模式已经变形。许多贷款中介机构招募客户，帮助客户向银行办理信用贷款和抵押消费贷款，以支付购房首付款。

“我的第一套房子的市场价值约为500万元，最后我向银行申请了100万元的消费贷款。”为了顺利解决按揭问题，丁松还特意要求杭州某商业银行分行行长明确关系。

除了以老年人的名义参与摇号，杭州的限购政策也导致了“结婚率”的上升。

目前，杭州限购政策的细则之一是家庭可以购买两套房，而单身青年只能购买一套房。彩票政策实施后，没有住房的家庭优先，这意味着没有住房的家庭的中奖率高于单身青年。这种伪装加速了婚礼的潮流。以杭州市滨江区为例，该区民政局最近公布的数据显示，从4月到6月中旬，登记结婚的夫妻有800多对，比去年同期的600多对增加了33%。

除了上述常规，更多新的游戏方式出现了——以公司的名义买房。

6月中旬，荣鑫创世纪、万科西雅图、龙溪码头等新盘陆续公布了抽奖结果。在获奖名单中，丁松找到了该公司的三名获奖者——杭州岳乐汽车服务有限公司、杭州裕乐汽车服务有限公司和杭州高月汽车服务有限公司，上述三家公司均于2018年5月注册，其法定代表人均为周然。杭州的新盘彩票中奖率很低，比如荣鑫创世纪，当时推出了616套，在2万多名申请者中，有58家公司入选，最后有3家公司中了彩票。

中标事件立即在当地论坛引发了许多讨论。6月21日，杭州再次出台新的房地产市场政策，紧急阻止企业购房。

冻结资本引发的P2p雷雨

房地产市场进入摇号阶段后，其中一个环节就是资金的验资或冻结，尤其是摇号对资金的冻结，对资金提出了更高的要求。

以前述“周然事件”为例，除了三个获奖楼盘外，周然的公司还参与了绿城吴彤、万科西雅图、高辉百越中心、宾胜金茂大厦等热点板块的抽奖。据粗略估计，轮流注册所需的冻结验资的资金成本不低于2000万元，这是普通购房者难以承受的。

自杭州摇号新政以来，已有10多个红色车牌注册，注册人数超过1万人。以摇号人数超过2万的荣信保利创世大厦为例，需要核实的资金为无房户100万元，第二套200万元，全额300万元。共有7498户无房户参加摇号，其余13000户摇号户缴纳两套验资。据估计，创世大厦被冻结的资本超过330亿元。

6月25日，杭州三大著名建筑同时被撼动，共吸引3.6万个家庭参与，冻结资金总额超过500亿元。资金的巨幅冻结促使部分投资者从p2p平台上提现，随之而来的是强烈的抽水效应，各中小平台的资金链被拉至极度紧张状态。CICC(港股03908)的讨债团队表示:“杭州的p2p风险最近比较集中，因为杭州是房地产市场和p2p紧密联系的典型例子。”

杭州一家互联网金融公司的副总裁告诉《时代周刊》记者，该公司旗下的p2p平台在7月初的一周内就撤资近3亿元。“当时，形势非常严峻。”。

“杭州是中国的代表性城市，不仅是房地产市场的重要城市，也是互联网金融的重要城市。”如果未来房地产市场的压力过大，共同黄金公司的发展将面临巨大压力。”前面提到的副总统说。

冷却的迹象

7月份，杭州的土地市场降温，新址不断收到预售证书，使得房地产市场降温。

2017年，杭州市土地出让金超过2035亿元。2018年上半年，40个城市中土地出让金最高的城市是杭州，为1417.6亿元，其次是北京，2018年土地出让金为740.4亿元。

虽然杭州的土地供应自去年以来一直很大，但房地产市场尚未完全放开。据《时代周刊》记者不完全统计，自2017年以来，征地项目总建筑面积已超过1000万平方米，隐性库存大幅增加。

自7月份以来，杭州已经举行了六次本地拍卖:4日，杭州空港新城地块被拍卖，仅用了15分钟，溢价为6.48%。郊区沦陷，核心地区沦陷。7月26日，杭州临安青山湖科技城推出了被报乙底价错过的家园。总成交价约为12亿元，底价为9400元/平方米，比年初的地价低15%。半年前，中粮集团和徐汇集团也以11113元/平方米的底价收购了这块板块的土地。“过去两年，杭州几乎是二线城市中最强的城市。经济趋势的不确定性已经影响了房地产市场。”浙江传媒房地产研究所所长丁建刚说。

随着资金流动性吃紧，开发商开闸放水的趋势正在逼近。7月6日晚，杭州陆续发行了7张预售证书，但没有一张需要冻结资金，最低存款额35万元就足够了。其中，因限价令延迟开业半年的碧桂园(港股02007)徐东居，一次突然推出1266套房，成为自杭州摇号以来最大的单间销售。

这种预期已经逐渐蔓延到二手房市场。根据透明售房网的数据，与6月份相比，二手房成交量自7月份以来一直低迷。7月初，杭州二手房成交量为3405套，6月份同期成交4727套，同比下降28%。

虽然成交量下降，但二手房上市数量却在增加。例如，7月18日，在杭州上市的二手房数量创下新高，达到1695套。有些房子以低价出售。《泰晤士报》记者在透明销售网站上发现，一些房屋在重新上市几天后，价格已经下降了30万元至40万元。例如，7月4日，中海玉环一套90平方米的房子在连锁住宅中的挂牌价格为520万元，7月20日重新挂牌后，价格变为480万元。

颇具戏谑意味的是，7月份，杭州甚至经历了一个奇怪的现象，那就是在房地产市场上摇号，在房地产市场之外捍卫业主的权利。这一现象源于这样一个事实，即业主发现开发商的前期项目在房屋交付后减少了。杭州一位房地产高管告诉《时代周刊》记者，由于新房价格有限，公司的项目预计将比最初承诺的价格适当降低。“例如，社区绿化的减少，例如，社区电梯将被廉价品牌所取代，等等。减少更多和减少，主要取决于每个开发者的良知。”这位房地产高管表示:“对于急需资金的普通投资者来说，现在他们担心错过了在房地产市场分红的最后一次机会，他们害怕成为最后一个大股东。这就是中国新兴中产阶级的财富焦虑。”

夏虹开始隐隐担心，明年和明年会有许多装修精美的建筑交付使用，届时可能会出现大规模维权现象。现在楼市显示出降温的迹象，所以他准备观望，“我暂时不参与抽签。”“杭州的房地产市场目前正在降温，但仍不能说它正在降温，甚至在降价。你知道，两年后将有一届亚运会。”丁松说道。

(文中、、丁松均为假名)