5.7亿元要买“问题楼盘” 山东路桥引监管关注

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晶石中心的大门已经关闭。翼梁中心位置的内部图纸显示，墙壁已经明显发霉和脱落

记者滕飞编辑孙芳

现场无正常施工现场的疑似“未完工建筑”，部分土地和物业停车位已被查封，部分物业已被抵押或出售，并已办理网上签约备案手续，交易对手仍是背信的执行人...针对该标的房产存在的瑕疵和问题，山东路桥(000498，咨询单位)给出了其周边类似建筑的“高价”，并计划以5.7亿元现金的总价进行收取。该公司“不按常理出牌”的这一异常行为也引起了监管部门的关注，深交所13日就此问题发出了关注函。

现场:未见正常施工现场

8月1日《山东路桥公告》披露的拟购房产位于济南市京师路东头北侧(燕山西立交桥以北500米)，为润扬地产投资开发的水晶中心甲栋。据济南当地人士透露，正如上市公司公告中所述，该地块确实是济南的核心业务区之一，但spar中心是这个黄金地段的一个“选择”，目前还没有合适的建设场景。

近日，记者走访了SPAR中心A栋的所在地。房地产周围没有发现销售中心或物业服务中心。建筑工地被围栏封闭，唯一的大门被铁链锁住。隔壁是另一栋多层办公楼，已经在晶石中心投入使用。经过仔细观察，虽然晶石中心A栋已经封顶，但顶层外墙部分立面尚未装修，脚手架等施工设施缺失。

记者设法进入施工现场后，发现现场一片混乱，钢筋、护栏、石膏板等各种建筑材料散落一地，庭院杂草丛生，部分建筑墙体也出现大面积霉变脱落。虽然温度不太高，但现场只能看到几个工人，其中除了一个在粉刷内墙，其他工人都在四处游荡，没有看到建筑。

上述情况似乎与《山东路桥公告》中所说的“内外部装修正在进行中”有所不同。

价格:“不便宜”相对于周围地区

根据公告，山东路桥购买水晶石中心甲栋的总价为5.7亿元，公司将分两个阶段以现金方式购买。据介绍，SPAR中心A栋地上建筑面积约3.3万平方米，地下1至3层约1.2万平方米，有320个停车位。

记者通过几个房地产中介平台查询了周边几栋甲级写字楼的价格，价格从13000元/平方米到16000元/平方米不等，大部分是精装和成熟的写字楼。以上价格只是普通客户的网上报价，不是大客户整层整栋楼的销售价格。许多房子都标了名，价格可以商量。其中，山东高速公路(600350)牌匾(山东高速公路集团有限公司为山东路桥控股股东)精装办公楼价格约为14000元/平方米。

根据周边房地产20万元/车位的较高价格，水晶中心A栋320个车位的总价约为6400万元。与山东路桥的报价相比，扣除这6400万元后，水晶中心A栋地上部分的价格高达15000元/平方米，几乎是周边地区最高档次的精装写字楼。虽然增加地下1-3层后，该建筑的平均价格会有所下降，但考虑到水晶中心甲栋的内外装修尚未完成，施工几乎已经停止，是否物有所值还有待观察。

对此，深圳证券交易所也提出了质疑。在致本公司的关注函中，山东路桥被明确要求说明目标建筑各部分的面积、单价及相应价值，并结合该地区的可比资产和可比交易说明本次交易的定价依据是否公平合理。

风险:资产缺陷的交易对手失去信任

更重要的是，水晶中心A栋存在很多资产缺陷，存在很多潜在风险。此外，山东路桥的公告没有充分说明风险，也没有披露是否会承担额外费用、债务和担保责任。

其中，该房产所在土地已由广州中海达(300177)测绘仪器有限公司申请查封，查封面积为9810平方米，查封期限为3年(2015年11月5日至2018年11月4日)。山东东银投资有限公司申请查封该物业地下35个车位，其中2017年1月9日至2020年1月8日为18个车位，2017年4月28日至2020年4月27日为17个车位。广州中海达测绘仪器有限公司还申请查封16个地下物业停车位，查封期限为2016年11月29日至2019年11月28日。

另外，spar中心a栋仍为抵押，11层至27层共56处房产(共13，638.82平方米)已抵押用于在建工程，为招商银行济南吉大路支行4000万元委托贷款(600，036)提供担保。同时，地上1-14层物业和地下1-3层物业停车位已经出售，并已办理网上签约和备案手续。

另据披露，此次交易的交易对手是山东润扬房地产有限公司(以下简称“润扬房地产”)，该公司已被列入不可信赖执行人名单。根据润扬房地产的不可信信息，涉案金额为5350万元。

山东某地方的一位工业人士告诉记者:“问题太多了。如果项目未完成，一般将移交给有权处置它的企业(项目股东或债权人)。如果他们不处置它，他们将通过司法出售程序，当它到期。按照正常的业务逻辑，山东路桥在这个时候接手是不明智的。”

在这方面，深圳证券交易所还要求山东路桥就扣押和抵押标的资产是否会导致额外成本、债务和担保作出补充披露。此外，还应说明本次交易担保人的担保能力。