低基数效应显现 前7月房地产投资增速重回两位数

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8月14日，国家统计局宣布7月份国民经济运行情况。其中，房地产相关数据的表现更引人注目。

房地产投资和销售指标双双上升。数据显示，1-7月，全国房地产开发投资65886亿元，同比增长10.2%，增速比1-6月提高0.5个百分点，改变了此前连续三年亏损的局面。1-7月，商品房销售面积8.999亿平方米，同比增长4.2%，增速比1-6月提高0.9个百分点。

对于房地产市场的后续表现，长江证券(000783)研究所宏观部主任、宏观债券首席研究员赵薇认为，最近中央政治局会议提出要坚决遏制房价上涨，住房和城乡建设部也召开了座谈会，表明对房地产市场监管不力的城市要坚决负责，房地产监管趋严的趋势还将继续。结合地方政策，监管正在加速向二线城市渗透，房地产投资可能仍面临压力。

新建住宅面积增长18.0%。华泰证券(601688)宏观首席分析师李超在接受《国家商报》采访时表示，今年以来，房地产投资数据具有很强的弹性，这主要体现在征地收入的滞后上。然而，7月份的财务数据显示，土地出让金增长率明显下降，征地的带动作用减弱。

日前，财政部公布的7月份财政收支情况显示，1-7月份，国有土地使用权出让收入31548亿元，同比增长35.1%。与上半年同比增长43%相比，前7个月土地使用权出让收入增速有所回落。此外，1-4月和1-5月国有土地使用权出让收入同比增长40%以上。

李超认为，房地产企业的高周转模式加速了建设的启动，而房地产的启动和房地产的销售带动了投资的回升。就地基金销售回报的进一步增加也证实了这一点。

在新建方面，国家统计局的数据显示，新建住房面积为11.4781亿平方米，增长14.4%，增长2.6个百分点。其中，新开工住宅面积84685万平方米，增长18.0%。

中泰证券宏观高级分析师杨昌通过测算指出，受基数影响，本月新增住房面积和新增住宅面积分别增长29.6%和35.8%，比上个月分别增长14.6%和15个百分点。

销售方面，1-7月商品房销售面积8.999亿平方米，同比增长4.2%，增速比1-6月提高0.9个百分点。其中，住宅建筑销售面积增长4.2%，办公楼销售面积下降5.8%，商业和商业建筑销售面积增长2.3%。商品房销售额达到78300亿元，增长14.4%，增速提高1.2个百分点。

杨昌在接受《国家商报》采访时表示，房地产销售的增长率主要受去年7月份基数的影响。据测算，7月份商品房和住宅销售面积同比分别增长10%和10.6%，环比分别增长5.6%和4.8个百分点。

易居研究院智库中心研究主任严跃进向《商业日报》表示，今年上半年，许多房地产企业的销售仍然不错，因此目前的房地产企业在新的建设中有着良好的节奏。当销售资金到位后，房企自然会加快新的建设。即使在四线城市，新的建设正在积极进行。特别是，一些城市仍有良好的工棚改革政策红利，新建筑的步伐正在加快，它们也在积极补充库存。一些住房企业正在通过新的建设加速提高年销售业绩。

下半年，房地产投资可能面临压力。在同比规模下，房地产开工和土地收购相对强劲，受去年7月至8月淡季基数较低的影响较大，而土地市场成交量实际上在7月已经转弱。

杨昌还指出，7月份商品房和住宅的销售面积是今年以来的第二低。新建住房面积和新建住宅面积低于5月份。短期而言，房地产市场显示出降温的迹象。

据李超介绍，由于国家对房地产的严格调控和房改货币化安置比例的下调，房地产企业的资金压力依然很大，销售业绩持续改善，空的空间有限。据预测，未来房地产投资的增长率可能会逐渐下降。

从1-7月房地产开发企业到位数据来看，1-7月国内贷款下降，自筹资金、存款和预收款成为重要支撑。

数据显示，1-7月，房地产开发企业到位资金93308亿元，同比增长6.4%，增速比1-6月提高1.8个百分点。其中，国内贷款14045亿元，下降6.9%；利用外资33亿元，下降70.1%；自筹资金30187亿元，增长10.4%；存贷款31013亿元，增长15.1%；个人住房抵押贷款达到13655亿元，下降1.4%。

不过，赵薇认为，7月中旬，中国保监会和央行通过出台新的资产管理规定和新的金融管理规定等政策文件，鼓励银行增加信贷供应，为支持低评级债券提供窗口指导，降低过渡期非标准投资的难度，这将有助于促进市场风险偏好的修复，提振包括房地产债券在内的信用债券市场。

7月份，包括房地产债券在内的公司债券平均利率大幅下降，这可能有利于修复房地产开发商的债券融资。在当前的货币环境下，大中型住宅企业的资金来源可能略有改善，这有利于进一步促进行业集中度。

不过，他也指出，自住房和城乡建设部今年5月左右对12个城市进行了采访以来，新一轮房地产调控政策已全面出台。今年7月，中央政治局明确而坚决地抑制了房价的上涨。8月7日，住房和城乡建设部还召开了部分城市房地产工作座谈会，表达了对房地产市场监管不力城市的坚定责任。从政策取向和近期地方调控措施来看，严格控制房地产的趋势并未改变，下半年房地产投资仍有压力。

编辑毕