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房企融资寒到冰点房价想涨也没动力了？

来源：郑州新闻网作者：锦体更新时间：2020-09-20 06:55:42阅读：

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没有风也没有浪。

8月20日上午，一个朋友给我发了一个微信截图，上面大致写着“房地产信托暂停”。我相信这个消息的大部分。虽然媒体证实，许多信托公司表示，他们没有收到相关内容。

不过，个别信托公司表示，“银监局也是一个窗口指导，并没有正式的东西。”这是非常敏感和不便透露。”

有些话会被理解。

关键是，这意味着什么？简而言之，如果房地产信托的收紧成立，这意味着房地产企业将度过融资的冬天。众所周知，房地产是一个资本投资巨大、负债高、周转效率高的行业。

这些特点决定了任何压力都可能导致一些房企的现金流和资金压力。为了解决现金流压力，很有可能以优惠价格促销，快速偿还，并确保财务和运营平衡。

不管这是真是假，对杠杆博弈进行了简要分析。

1.住房企业的融资确实面临压力。经过金融去杠杆化和严格监管，住房企业的非标准融资受到了影响。

央行第二季度货币政策执行报告显示，上半年委托贷款、信托贷款和未贴现银行承兑汇票同比下降。委托贷款减少8008亿元，比上年同期增加1.4万亿元；信托贷款减少1863亿元，比去年同期增加1.5万亿元。

此外，国内外房地产企业的股权和债权融资大幅下降。

恒大地产研究院副院长、房地产行业首席研究员夏磊写道，2017年国内房地产企业股权融资大幅下降，降幅达83%，2018年上半年仍处于低位。分类监管和债券市场调整，2017年住房企业发行的信用债券规模下降70%，2018年上半年略有回升。

海外债券发行有限，汇率不经济。

然而，也有好消息。根据央行《2018年上半年金融机构贷款投资统计报告》，房地产开发贷款余额为1.46万亿元，同比增长7.1%，增速比上季度末高4.9个百分点。

总的来说，杠杆博弈认为住房融资面临压力。如果信托贷款确实收紧，人们会更加确信，住房企业的融资压力正在加大。

2.房地产信托贷款增长迅速，很有可能得到控制。尽管非标准贷款和信托贷款的总额有所下降，但上半年，房地产信托呈现出反向增长趋势。在信托业资产管理规模下降的情况下，房地产集合信托成立规模为2645.86亿元，同比增长54.34%。

众所周知，监管和控制的要求越来越高。自然，房地产信托贷款的监管变得更加严格，可能性增加。从这个角度来看，市场上有传言也就不足为奇了。

3.偿还债务的高峰期即将到来。夏磊的文章还称，截至2018年6月底，除民间融资和金融机构贷款外，房企的生息负债余额约为19.2万亿元。规模最大的是房地产开发贷款，其次是委托贷款、信托融资、信用债券、M&A贷款、海外债券和资产支持证券，分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿

接下来的四年将是救赎的顶峰。2018年下半年至2021年为集中赎回期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计为0.9万亿。

其中，最大银行和非银行金融机构的贷款将在未来四年到期；公司债券在2015-2016年期间密集发行，从2018年下半年开始也密集到期。

融资的收紧将进一步加大房企的债务压力，借新还旧可能比较困难。

4.销售面临压力。根据中国统计局的最新数据，1-7月，商品房销售面积为8.999亿平方米，同比增长4.2%，增速比1-6月高0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长4.2%。

虽然一些城市的市场形势似乎仍然很热，但在中国的一段时间里，销售增长率一直很低。

例如，在厦门，各行各业的人都密切关注着厦门最近房价和销售量的下降。看杠杆游戏“注意！这四个指标表明房价不会下跌！以厦门为例”(八月八日)。

最近，在许多城市，二手房的数量和价格也下降了。

5.在土地供应方面，整体土地推动和交易增加。杠杆游戏分析了上半年的土地市场，全国300个城市的土地供应量同比大幅增加，推出面积和交易面积均增长了近30%。

尤其是在第一季度，增长了近40%，而在第二季度略有放缓。

6.保险费率大幅下降。以上半年300个城市的土地数据为例，受宏观调控影响，平均底价略有下降，而地价继续下降。

其中，最受关注的二线城市的平均房价仅小幅上涨。

7.购买土地的热情开始改变。最近，许多媒体都注意到，土地市场的拍卖似乎有所增加。杠杆游戏以前做过数据分析。从建筑面积来看，与去年相比，拍卖率没有太大差异。