重仓布局珠三角 房企暗战大湾区

本篇文章3339字，读完约8分钟

目前，大湾区11个城市的总人口接近7000万，其中深、广、佛发展迅速。根据广东省统计局发布的数据，截至2017年底，广东省常住人口为1.1169亿，比上年增加170万人，增幅为1.55%。

从下个月开始，粤港澳大湾区将欢迎更多的港澳台买家。

8月19日，国务院办公厅发布了《港澳台居民居住证申请和发放办法》，规定了港澳台居民在内地(大陆)参加社会保险、就业、就学和就医的三项权利、六项基本公共服务和九项便利条件，并于9月1日实施。其中，三项权利包括在内地合法就业、参加社会保险、合法缴存、提取和使用住房公积金。这意味着港澳台居民可以凭居住证在内地购房，享受同等待遇。

一张小小的卡见证了港澳台居民居住证制度的落地和粤港澳大湾区政策红利的进一步释放。热心的房地产开发商已经利用了这种情况，在过去两年里，他们经常在大湾区定居。

据公开数据显示，2017年，广东房地产开发企业完成总投资12075.69亿元，同比增长17.2%，开发总投资占全国的11.0%，比上年增长1.0个百分点。

“大湾区东海岸的中轴线包括深圳、东莞和广州，它们是城市升级和房地产开发的主要战场。港珠澳大桥、深港通道等跨河通道为大湾区西岸带来了发展，使房地产进入了一个补充增长期。”中国(深圳)综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松告诉《时代周刊》记者。他认为，大湾区计划出台后，深广莞等城市的房地产将遵循“高层次社区”的定位，在原有发展模式的基础上，探索符合大湾区实际的稳定发展新模式。

房企买中买

从房地产开发商的抢地布局可以看出粤港澳大湾区的受欢迎程度。

他们的首选是佛山、东莞、惠州、珠海和中山。“广州和深圳仍是房企的主要竞争区域。但由于土地资源稀缺，土地成本上升，严重影响了大湾区住宅企业的战略布局。”中国指数研究院表示，随着广佛融合、深莞惠融合等战略的实施，佛山、东莞等潜在周边城市的核心城市溢出价值开始显现，成为大湾区布局的新据点。

以东莞为例。万科和碧桂园(香港股票02007)是当地领先的房地产公司，更多的土地和更多的项目占据了当地近40%的市场份额。根据Cree的监测数据，从2017年到2018年4月，万科在东莞增加了341万平方米。

随着广深港高速铁路和关晖城际铁路的开通或提上日程，以及广深科技(000021)创新走廊等政策红利的推进和滨海湾新区的建设，越来越多的外国品牌开发商进入东莞金融城背景下的东莞房地产市场。短短两年时间，融创、招商局、华润、徐汇等10家外资房地产企业进入“蛋糕”，万科、碧桂园在东莞的份额有所下降。

去年，东莞售出的16套商品房中包括住宅用地，其中只有一套被当地房地产企业没收，其余被外国房地产企业没收。例如，融创在2016年以322%的高溢价进入中国，这在东莞引发了一场“阵地之战”。第一次拍摄后，它很快又以很高的溢价卖掉了两个儿子，第二年，它在虎门和程楠等五个城镇和街道规划了项目。

佛山也出现了类似的情况。与广州同城发展的佛山，已经成为房地产企业眼中的“热点”。在土地价格有限、竞争建设、自我维持、自我销售的高门槛下，房地产企业征地的热情无法停止。仅去年一年，就有13个“新面孔”公开收购土地，包括惠今、法华和世茂。例如，“渡江龙”惠今地产在首次进入华南地区时选择了佛山作为起点，并在60天内启动了“买中买买”模式，击败了美的、华润等众多本土房地产企业，连续获得了三块近27万平方米的顺德地块。

全国房企纷纷涌入，导致佛山土地拍卖迅速升温，地块竞争白热化，甚至佛山第一次土地拍卖也宣告破裂。据统计，2017年，佛山土地出让100多处，面积469.43万平方米，总投资925亿元，同比增长54.6%，创下近9年来的新纪录。

聚焦大湾区

源于中山的敏捷抓住了当地发展的优势。去年，中山市集中占用了9块土地。仅中山一地，土地面积就超过500万平方米，占大湾区土地储备的16.5%。除了深度开发自己的区域外，雅居乐还拓展了在大湾区的业务，包括与美的地产联合开发江门，与徐汇联合开发佛山的顺德和高明。截至去年年底，雅居乐在广州、中山、佛山、珠海、惠州、江门等大湾区地区的总储量超过1200万平方米，占总储量的32.5%。

去年，雅居乐在新增土地储备上花费了300多亿元。今年，大湾区仍是其重点布局区域。在2017年度业绩会议上，敏捷集团(港股03383)董事长兼总裁陈卓林宣布，集团今年的投资计划为600亿元，其中500亿元将用于继续购买土地以增加储备和冲刺更高的规模。

据公开信息，碧桂园、恒大、保利、万科等本土房地产企业。已经在大湾区做好了布局，占据了核心位置，在品牌效应的叠加下提前享受到了优惠政策带来的红利。以保利地产(600048)为例，凭借其先发优势，已经实现了海湾地区的全覆盖。去年，它在土地资源稀缺的珠海以高价赢得了斗门的三块地，并在珠海扩张了地盘。

据年报显示，保利地产去年在三大核心城市群的销售额中占了近70%，其中粤港澳大湾区销售额近1000亿元。保利地产董事长宋广菊在今年5月的股东大会上表示，未来两三年内，粤西北的土地储备将大量释放，预计大湾区规划的出台将带动公司在珠三角的发展。

根据Cree Real Estate的研究统计，大湾区本地房地产企业的土地储备基本上保持在总储备的15%到25%之间，而且这个数字还在增加。根据嘉里的监测数据，2017年至2018年4月，万科在大湾区新增土地储备达到1316万平方米，其中广佛分别新增371万平方米和261万平方米；恒大增加土地储备846万平方米，其中佛山和惠州分别占294万平方米和231万平方米。

黑暗战争的背后:红利正在逐渐释放

在大湾区房企沉重的仓库布局背后，他们看好大湾区的前景。

近日，粤港澳大湾区建设领导小组首次召开全体会议。会议提出，要促进大湾区城市劳动力合理分布，功能互补，提高区域发展的协调性。与大湾区有关的福利待遇也在不断发放:国务院宣布取消台港澳居民在内地的就业许可；深圳出台了相关管理措施，允许跨境使用资助资金，促进科研资金的便捷流动；重大基础设施建设稳步推进。广深港高速铁路于9月底通车，港珠澳大桥于年内通车，深圳罗湖李安堂港于年底通车。

根据戴德梁行的研究数据，港珠澳大桥、广深港高速铁路、深港通道等重大基础设施项目的推进，将加速海湾地区的一体化进程。预计到2020年，海湾地区城际铁路里程将达到4400公里，比2016年增长37%；高速公路运营里程将从2016年的5600公里增加到2020年的8800公里，增幅为57%。

便捷的交通促进了经济活动。据2017年统计，粤港澳大湾区经济总量已超过10万亿元，成为中国经济最具活力的海湾地区。政策红利、基础设施和活跃的经济导致大量人口涌入大湾区。目前，大湾区11个城市的总人口接近7000万，其中深、广、佛发展迅速。根据广东省统计局发布的数据，截至2017年底，广东省常住人口为1.1169亿，比上年增加170万人，增幅为1.55%。

所有上述因素都有一个长期稳定增长的房地产需求。大海湾地区为住宅企业提供了多元化的商业发展机会and/きだよよ0/room.时代中国董事长、首席执行官兼执行董事岑钊雄在2018年半年度业绩会议上表示，他对大湾区的布局非常乐观。“大湾区是一个人口流入的地区，产业政策非常好，经济非常活跃。任何政策都不应干扰大湾区的发展。”聚焦珠江三角洲，深度培育粤港澳大湾区成为其战略。截至今年6月30日，其在大湾区的城市布局占91.4%，其在9个城市的土地储备总建筑面积约为1820万平方米。

“大湾区的经济总量很大，整体经济具有引领全国的主导属性。任何非常规的全面管理和控制政策都可能产生带头作用，使整个机构移动，造成国家经济局势的混乱。”丁松认为，大湾区规划将对该地区房地产的未来方向提出政策声明，如城市间的政策协调、土地供应的平衡、产业类别的区域平衡、房地产市场的稳定运行策略等。在房地产领域，即使出台了某种新政策，也应该在全面平衡和整体稳定发展的基础上出台和实施。短期而言，可以加强有针对性的政策指导，以纠正错误和失衡。从中长期来看，市场和政策将形成合力，保持房地产业健康发展。