广州亚运城这八年：有人“持币”入场，有人亏本出局

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照片:广州亚运城来源:中国视觉

雅加达市中心凯马约兰的亚运村最近迎来了它的“客人”。三天前，距离这里30分钟车程的格罗拉·彭加诺体育中心刚刚结束了第18届亚运会的开幕式。

一场关于体育的狂欢节在这个东南亚岛国开始了。对雅加达来说，亚运会并不陌生。56年前的第四届亚运会是这座城市记忆中的“荣耀”。

然而，这一次它很匆忙。六年前，越南首都河内击败了印度尼西亚第二大城市泗水，赢得了2019年第18届亚运会的主办权。然而，在不到两年的时间里，河内退出了，雅加达获得了亚运会的主办权。为了避免印尼总统大选，雅加达亚运会提前整整一年举行。

一个亚运会、一个亚运村、雅加达亚运村位于克马亚兰，由七栋高层公寓组成，其中一栋供服务人员使用，另外六栋可容纳14，000名运动员和官员。亚运会后，这些小公寓将被印尼政府作为福利出售给当地低收入家庭。

与雅加达亚运村的紧凑程度相比，八年前的广州亚运城是非常“富有”的——96栋住宅楼，8078个单元，以及70至180平方米的各种公寓类型。与雅加达不同的是，在亚运会开始之前，广州政府将亚运城项目打包出售给开发商，然后投放市场出售。

方圆(化名)是抢购广州亚运城媒体村住房的成员之一。“2010年，当亚运城首次在市场上出售时，它的售价是每平方米11000英镑。八年过去了。这里的房价只涨了近一倍。”方圆似乎对亚运城的房屋升值不满意。

根据十年前的规划，广州亚运城被视为推动“广州新城”发展的引擎，但现在看来，亚运城更像是一个房地产项目。然而，在亚运会的光环消退后，投资者追求财富增长的热情预期逐渐沉寂下来。

亚运城市的复兴

在过去的八年里，从广州市中心到亚运城的公共交通仍然不方便，即使在近年来兴起的广州地铁网络中，也只有地铁四号线能够到达。从地铁海边站的出口，一排闲散的候车乘客，附近新开的一个小农贸市场，红色的牌子上写着“海边村临时生产和销售”。

照片:海曙村生产和销售临时卖点来源:时代财经

根据计划，金佳新城商业街应该建在这里，但是由于开发的延迟，对早期在亚运城的人来说非常不方便。为了改善配套设施，2014年这里建了一个临时农贸市场，但方圆说，“随时都有可能拆除。”

农贸市场对面是媒体中心，广州亚运会的遗迹之一。现在它已经成为亚运城的第一个购物中心，“亚运城广场”，去年年底正式开业。“当它第一次开放时，亚运城广场的广告量特别大，但客流量并不多，或者位置太偏。”亚运城广场华为旗舰店的店员说。

目前，广州亚运城居住区主要包括亚运会前建成的媒体村、运动员村和技术官员村(山湾)，以及天惠、天成、天宇和天启。目前，天启社区有三栋楼出售，单位面积88-135平方米，价格约24，000-29，000元/平方米。

照片:亚运城销售处资料来源:时代财经

据亚运城物业顾问介绍，除天宇外，所有物业均已售罄。目前，天骐三栋楼共有564套商品房，有300人进行了诚信登记。由于价格低廉，广州亚运城在过去的两年里显示出复兴的迹象。今年上半年，广州亚运城售出1219套新房，在广州所有建筑中排名第二。

然而，这仍然没有第一次启动亚运城项目时那么受欢迎——八年前亚运城第一次启动时，有一个5000人排队抢劫房屋的场景。专注于亚运城租赁和销售服务的广州泽城房地产经纪有限公司客户经理周全森表示，相对低廉的房价是近年来广州亚运城销量较高的一个重要原因。“现在买家来亚运城买房，主要是因为房子便宜。”

不可否认，广州亚运城目前正处于“价格低迷”。与离广州市中心较远的南沙区的亚运城相比，许多新房的售价已经超过了3万元/平方米。与此同时，目前广州亚运城的二手房价格也出现了天翻地覆的变化。一方面，是价格限制的影响；另一方面，出售的第一手住房离地铁入口很远，步行至少需要25到30分钟。

周全森指出，目前广州亚运城的买家主要是需要客户，买家选择该物业不仅因为价格相对便宜，还因为学校和地铁配套。根据亚运城的原计划，这里将建18所从幼儿园到高中的学校，其中有4所学校已经正式招生。

虽然相关配套设施正在逐步完善，但由于广州亚运城位于番禺区莲花山以南，相对偏远，原规划的地铁3号线东延线和地铁8号线南延线尚未竣工，这已成为过去8年亚运城房价增长缓慢的重要原因。然而，据亚运城销售中心的物业顾问透露，地铁3号线的扩建部分将于2022年正式开通。

周全森认为，地铁3号线东延线建成后，广州亚运城的房价将大幅上涨。“在过去的八年里，广州亚运城的房价翻了一番。首先，由于大量的房屋和缺乏好消息，新开通的地铁线将成为下一个重要的住房价格刺激点。”

有人不知所措地离开了

具有亚运会光环的广州亚运城自2009年启动以来备受关注。同年12月，R&F、雅居乐、碧桂园以255亿元的天价夺得广州亚运城的土地，创下国内总价的新纪录。除了14个未开发的建筑场地外，三大开发商还获得了亚运会前修建的主媒体中心、媒体村、技术官员村、运动员村及相关配套设施。

拍下整个画面后，开发商可以在亚运会前提前出售已建成的“三村”，其中包括96栋住宅楼，总建筑面积为8078个单元。为了平衡开发风险，2010年6月，三大开发商引入世茂和中信地产，成立了项目公司广州李和房地产开发有限公司(以下简称“广州李和”)，各持有20%的股份。

加入新股东后，五家开发商分工明确，中信地产负责融资，R&F负责建设规划，世茂负责设计，碧桂园负责工程和物业管理，敏捷负责营销。经过仅仅三个月的磨合，亚运城正式出售了运动员村、技术官员村和媒体村的住宅。

“亚运城”的首次销售非常火爆，三个月内售出3900套，平均价格为12489元/平方米，而广州的中心城市海珠和荔湾同期的价格仅为18000元/平方米。“当时，亚运城真的很热。我最终在一个媒体村以大约11000平方米的价格买下了一套两居室的公寓。”2012年留在媒体村的方圆说。

亚运城将番禺的房价带入了“万元时代”。方圆回忆说，当时番禺很多社区的房价只有6000-8000元/平方米，亚运会的高房价拉高了番禺的房价。“我之所以选择买这么贵的房子，主要是因为当时亚运城真的很热。我相信这里的房子会有一个非常欣赏空的房间。”

多位业内人士告诉时代财经，在亚运城初期，投资者是主要买家，占买家总数的70%以上。许多投资者在亚运城买了房子，却没有把它们用于生活，这直接导致了人口稀少的亚运城。

“2013年之前，亚运城社区白天几乎没有人。可能只有几个保安和清洁阿姨，晚上一个或两个灯可能在一个建筑。”一些投资者表示，这种情况要到2014年才会好转。

数据显示，2010年亚运村平均起价约为13000元/平方米，部分单位价格超过20000元/平方米。到2014年，技术官员村的价格甚至降至9800元/平方米。总的来说，2016年之前，亚运村的平均售价保持在直线水平，从未超过2万元/平方米。

“从广州整体来看，其他行业的房价在那些年上涨了很多，但亚运城一直没有上涨，甚至一度出现了房价下跌。”周全森向时代财经透露，在2016年之前，很多投资者觉得亚运城的房价在可预见的将来会上涨，他们都选择了一个接一个地出售自己的房产，其中很多人都是亏本出售的。

“2015年，许多投资者亏本抛售。在过去，超过100万的房屋以5万到6万甚至超过10万的损失售出。2016年后，价格上涨幅度更大。”

图片:亚运城二手房代理店来源:时代财经

事实上，不仅购房者对亚运城房价增长乏力感到失望。开发商之一R&F也决定在2016年退出该项目。同时，由于中信地产与中海地产的业务整合，中信地产原本持有的股份被转移至中海地产。至此，广州李和的股权由世茂、碧桂园、雅居乐和中海地产平分。

据亚运城售楼处物业顾问介绍，碧桂园负责营销，世茂负责建设，中海负责财务，雅居乐负责物业。中原地产分析师黄桃表示，在经历了2014年的低谷后，受整个房地产市场的推动，亚运城自2016年以来有了相对较大的增长。与此同时，在碧桂园负责营销之后，亚运城项目变得更加激进。

亚运会场馆已经闲置了四年，仍然需要政府补贴

作为一项体育赛事，亚运城的知名度在亚运会后迅速消退，项目中的广州亚运城体育馆因受欢迎而闲置了四年。

广州亚运城体育馆(以下简称“亚运馆”)是广州亚运会新建的最大竞赛场馆，占地面积约10万平方米，总建筑面积约6万平方米。在亚运会期间，它主办了体操、蹦床、台球和壁球等。建筑包括体育学院馆、台球馆、壁球馆和广州亚运城纪念馆。广州亚运城体育馆没有和“三村”一起拍卖给开发商，其产权仍属于番禺区政府。

照片:亚运会场馆来源:时代财经

在完成了亚运会的使命后，亚运村进入了四年的平静期。自2011年起，亚运会场馆由番禺区体育局代表区政府接管。由于缺乏专业的操作，“只能听到鸟的叫声，却听不到声音。”

2014年8月，番禺区体育局通过公开招标选择了专业场馆运营商。同年11月，广州珠江体育文化发展有限公司与广州广电物业管理有限公司共同成立广州亚运城体育馆运营管理有限公司，负责亚运城体育馆的运营管理。

“在过去的几年里，亚运会场馆发生了翻天覆地的变化。”据广州亚运城综合体育经营管理有限公司相关负责人介绍，如今，周边市民将会来到亚运城体育馆进行体育活动，每天都有数千人前来，每年都有数十万人前来。

人气的恢复主要是由于亚运城的变化。一方面，亚运城将向所有市民开放，创建一些免费的羽毛球、篮球、乒乓球等场馆，以及一些收费低廉的专业场馆；另一方面，亚运城也加大了青少年体育训练的发展力度，引进了许多有特色的体育训练和国际高端体育赛事。

举办了亚运会，亚运会馆的优势是受欢迎和配套设施齐全。然而，目前亚运会场馆也存在一些不足，如位置偏远、周边人口不足、场馆固定座位太少等。

“由于接管时间相对较短，亚运会场馆仍需依靠政府补贴才能生存，但我们也在努力慢慢实现自筹资金。”上述负责人指出，近年来，亚运会场馆不仅举办了比赛、音乐会、企业年会等大型活动，还开展了20个文化体育项目的培训，同时还将进行一些商业开发，如竞赛名称、广告招商等。，以及租用一些功能性房间以增加场馆收入来源。

被遗忘的“广州新城”

虽然近年来亚运城正朝着更好的方向缓慢发展，但它的价值显然与十年前的想法不符。

在“亚运会将加快广州城市建设至少十年”的共识下，亚运城的选址非常谨慎。2004年申办亚运会时，亚运城的最初选址是奥林匹克体育中心光旦社区。2006年9月，有三个选择:大学城，现在的亚运城和光旦社区。目前亚运城的最终位置是根据广州的城市发展战略向南扩张。赛后，它还将成为一个新的居住城市，人口10万，赛后利用率高。

2007年，广州举办了2010年亚运会(广州)亚运村规划建设研讨会。与会专家一致认为，广州亚运城选址科学合理，肯定了以亚运城为“广州新城”发展引擎，带动整个新城发展的战略。

当时，在“广州新城”概念的推动下，外界对广州亚运城的发展极为乐观。根据规划，广州新城位于广州市中南部，包括沙湾水道南岸的东涌镇和鱼窝头镇，以及沙湾水道北侧的石齐镇、石楼镇和石龙镇的一部分，总面积228平方公里，人口100-120万。

然而，所谓的广州新城近年来并没有取得多大进展。广州社会科学院研究员、南方民间智库专家委员会副主席鹏鹏告诉时代财经，基本上，除了开发商还在谈论“广州新城”的概念外，真正负责城市规划的政府部门很少被提及。

广州新城的停滞主要受两个因素影响。鹏鹏认为，首先，广州新城的规划区域已经被分割。2012年12月，原属番禺区的东涌镇、大港镇和何蓝镇正式划归南沙区管辖，广州新城规划地块开始归属于两个区。

番禺区和南沙区对分割的地块有各自的规划，这已成为影响广州新城发展的第二大因素。番禺提出了广州新城番禺汽车城的规划，目前正在深化。类似的地方包括广州国际创新城和思科智慧城。南沙计划在广州新城建设一个商业机场，但尚未正式登陆。

“广州亚运城与整个城市的总体规划有点脱节。如果我们坚持发展广州新城，亚运城将会非常受欢迎。然而，由于广州新城的概念没有得到坚持，它将因行政区划的调整而支离破碎。现在番禺汽车城还没有形成一个完整的规划，也没有真正考虑两个区。”鹏鹏指出。

与广州亚运城的起伏相比，为1990年北京亚运会而建的北京亚运村已成为北京最早的富人区之一。北京亚运村建在北京市朝阳区北三环和北四环之间。在大规模城市改扩建过程中，北京城市建设的轴线首次大规模北移。

北京亚运会举办后，北京亚运村成为北京最具代表性的高档住宅区，原运动员公寓汇源公寓一度成为中国最昂贵的公寓。据媒体报道，当时北京亚运村的首批买家大多是明星和外国人，刘欢是最早的买家之一。当时价格只有1200元/平方米，现在很多住宅区的价格已经涨到了10多万元。

彭宇认为，广州亚运城价格增长疲软的原因是远离中心城市；第二，住房数量大；第三，“三大村”是政府在短时间内建成的，存在很多质量问题。此外，相比之下，北京亚运村的建设要比广州早得多，而且已经融入了中心城市。

杭州将成为继北京和广州之后国内第三个举办亚运会的城市。今年2月，杭州亚运村被确定为萧山区钱江世纪城。一些分析人士认为，虽然杭州亚运村和广州亚运城也将在一片农田中崛起，但杭州亚运村与建成区的距离较短，加上杭州智慧城市的定位，将使亚运会的效果更强。

与广州亚运城主楼拍卖给开发商不同，杭州亚运村在项目建设阶段就开始招标。目前，处于宣传阶段的绿城、万科和华润将分别独立开发不同的地块。一场新的“长跑”已经开始。