大悦城周政：与中粮地产的重组有望在年内完成

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照片:欢乐之城表演会

正在进行重组的欢乐城还没有提交一份完美的年中答卷。据其半年度报告显示，截至2018年6月底，欢乐城的营业收入约为40.267亿元，同比下降16.4%，其中投资物业及相关物业管理服务的租金收入为17.15亿元，占总收入的42.6%。，同比下降0.92%；房地产开发和土地开发收入18.265亿元，占总收入的45.4%，同比下降27.1%。

各种数据的下滑引起了媒体和投资者的极大关注。重要的是要知道，在过去的几年里，欢乐城一直在努力保持收入曲线上升。欢乐城首席财务官徐汉平在8月20日的业绩会议上解释说，收入下降的主要原因是房地产开发业务业绩下滑导致销售收入下降。

“坦率地说，欢乐城开始时主要是商业性质的，房产销售所占比例相对较小。通过这两年的土地储备，一些项目的售房比例可以达到60%-70%。随着供给的补充，未来的收入将趋于平稳，不会有如此大的波动。”

徐汉平指出，在过去的半年里，欢乐城的租金收入持续增长。根据半年度报告，欢乐城购物中心上半年租金收入为12亿元，同比增长7%。其中，北京朝阳欢乐城和成都欢乐城是最突出的项目，租金收入分别增长10%和24%以上。

事实上，自几年前高喊“五年20个城市”以来，欢乐城一直在加快规模扩张。它的焦点不再局限于纯粹的商业地产，而是延伸到商业综合体、住宅建筑甚至旧建筑。

徐汉平认为，欢乐城在过去两年里现金充裕，债务较低，是“弯道超车”的好时机。事实上，欢乐城在过去的两年里一直在积极地补充货物，并在重庆、青岛、武汉等地获得了复杂的项目，这些项目的销售份额可以达到70%左右。今年6月，欢乐城还与中粮地产签署了合作框架协议，共同开发深圳宝安25区的城市更新项目。

目前，欢乐城已有9家购物中心投入运营。今年下半年，杭州欢乐城、Xi平安欢乐城和昆明欢乐城也将相继开业。至于“5年20席”的目标能否实现，周政给出了肯定的回答，并承认欢乐城的内部目标有所改善。

在尽一切努力实现规模和业绩的同时，欢乐城也在剥离不盈利的酒店业务。去年12月，欢乐城以19.84亿元的价格将北京长安街W酒店的全部股权出售给天府基金管理有限公司。

出售之前，北京长安街的W酒店已经亏损多年。出售这种收入微薄的酒店不仅可以减轻欢乐城的负担，还可以美化其财务数据。

过去6个月，欢乐城实现利润总额21.98亿元，同比下降6.9%，但毛利率为54.58%，同比上升约5.5个百分点；净利润22.62亿元，同比增长61.3%；股东应占利润16.88亿元，同比增长158%。

利润的大幅增长与北京长安街西酒店的出售直接相关。一些投资者质疑出售酒店资产的目的是否是为了在业绩会议上美化业绩。对于这个问题，徐汉平给出了否定的回答，“酒店业务不是欢乐城的核心战略，它是几年前出售的。对于手头的酒店资产，只要价格合理，就会出售。”

除了过去六个月的表现，欢乐城和中粮地产的重组是外界最为关注的。今年3月，中粮集团宣布，拟通过发行股票的方式从益铭股份有限公司手中收购约91.33亿股欢乐城普通股，涉及资金147.56亿元。

同时，中粮地产也准备向不超过10家特定投资者发行股票，募集配套资金，募集配套资金总额不超过24.25亿元人民币。6月，中粮地产股东大会以94.7%以上的高票通过了此次重组计划。在此之前，他们已经被SASAC“释放”。

在房地产行业，有很多中央企业重组打造“旗舰”的案例。尽管欢乐城和中粮地产的规模难以与大型中央企业相比，但这也是一个充满想象力的故事。

海通证券指出，重组对双方资本结构和盈利能力的改善具有显著的拉动作用。其研究报告显示，欢乐城并入中粮地产后，中粮地产的净资产将从117.45亿元扩大到542.17亿元，增幅为361.62%；归属于母亲的净利润从9.45亿元增加到16.85亿元，同比增长78.35%。

欢乐城董事长周政指出:“改制有利于促进欢乐城的发展。中粮地产在中国有资源优势，欢乐城可以与之嫁接，在品牌、融资、团队和政府沟通方面获利。”周政透露，两家公司的重组正等待中国证监会的批准，预计将在今年内完成。