央行主管媒体三问租房贵：供求失衡会长期存在吗？

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近日，北京等一线城市房租飙升的消息引起了社会各界的热烈讨论。

8月6日，我爱我家(000560)集团研究所的统计显示，北京7月份的月租金为4902元/套，比上个月增长2.9%。根据壳牌研究院8月13日发布的数据，北京7月份的月租金同比增长19.2%，月租金为91.5元/平方米，同比增长2.2%。

对于这一轮的租金上涨，市场主要归结为以下几个原因:第一，集体租房和违章建筑清洗造成的供应量减少；第二，7月和8月是毕业季节，租房需求高，房主或中介有更大的议价能力；第三，资本干预租赁市场，巨头们花钱抬高租赁价格以获得市场份额。

对此，北京市住房和城乡建设委员会迅速作出回应:8月17日，多部门联合对自由式、翔宇、蛋壳公寓等主要房屋租赁企业的领导进行了集中访谈，并下发通知，要求企业不得哄抬租金，恶性竞争强占房屋。

事实上，租金过度上涨并不是什么新鲜事。根据方天霞租赁网的数据，截至2018年3月，全国17个城市的租金价格整体上涨，年均涨幅为8%~15%。像北京这样的一线城市增长了25.9%，上海增长了19.5%。从记者和许多在北京租房的朋友的个人经历来看，过去四年里，类似质量的地段和房屋的租金几乎翻了一番。可以看出，近年来租金的快速上涨已经存在了很长时间。归因于特殊事件或周期性因素是合理的，但它不能解释所有的问题。要真正了解租赁市场的现状，我们需要澄清以下问题:

租金贵吗？

长期以来，为了解释中国热点城市的高房价，高“租售比”(月租与房价之比)被视为高房价的证明。按照国际标准，一个地区的房地产租售比一般定义为1: 200 ~ 1: 300。然而，尽管北京的租售比没有完整的数据，但如果按照一些中介网站在同一个社区中同一套公寓的销售价格和租赁价格计算，租售比可以达到1: 700。当然，有两种可能:一是租金太低，二是房价太高。而后者是市场上更容易接受的解释。

除了租售比，租金收入比也是考虑租金价格合理性的关键指标。根据58个城市的住房市场报告，2018年第一季度，北京的人均月租房价格为2514元，居全国首位，而2017年北京的人均可支配收入为57230元。因此，按照平均水平，租金占收入的50%以上。国际公认的租金收入比通常低于30%。如果超过这个值，生活的压力就会增加。上述数据意味着，对于房主来说，租金的投资回报可能没有房子本身的增值空房大，但对于租房者来说，租金负担并不轻。

高租金是如何形成的？

从市场运作的角度来看，高租金似乎是市场的自发行为，反映了卖方在供求关系中的优势。从实际情况来看，在移民大量流入的地区，如一线城市和热点二线城市，租金偏高。第三，四线城市的廉租房也符合这一规律。

当然，很多人指出，过去一年北京和上海都出现了人口净流出，而“人口流入论”似乎无法解释供求关系。然而，不可忽视的是，需求的“微调”是供给的重塑。在过去的一年里，非法房屋的拆除和集体出租屋的翻新是城市发展和生活安全的必然要求，但它们也客观上带来了住房急剧下降。虽然部分农民工选择了离开，但仍有大量农民工不得不选择价格更高的住房，低价住房竞争的加剧也将引发其他价格层面的住房纠纷。

不仅如此，尽管供应方减少了，但中高端市场的供应暂时没有增加，但需求实际上增加了。一方面，尽管存在“空购房”现象，一户多房的现象并不少见，但这一阶层的大多数房主对租金价格不敏感，由于租金上涨的“激励”,很难大规模进入市场；另一方面，资本推动者的进入对市场的影响也是客观存在的，而几次竞争带来的价格推动者不是空点。无论是有意还是无意，长期租赁公寓需要大量的房屋来形成大规模经营，并在现行政策的鼓励下布局租赁市场，这本身就是一个阶段性的需求增长。因此，在上述多重关系的影响下，实际的供求关系向供不应求的方向发展。

供求不平衡会长期存在吗？

诚然，长期租赁公寓建设过程中存在周期性的纠纷:受运营成本、基础设施完善、市场扩张等原因的限制，现阶段长期租赁市场的供给并未增加，但对需求方的影响已经显现，短期内出现了“租金上涨焦虑”。但从中期和长期来看，这一阶段性问题将得到缓解。随着上述长期租赁公寓真正投入市场，再加上各机构可能提前采取的一系列营销手段，租金可能会发高烧或降温；随着经济适用房制度的完善和长期租赁市场的成熟，短期的供需失衡可能会得到纠正。

当然，随着城市的快速发展，并不能保证每个城市和每个阶段都会处于高度匹配的供需状态。因此，在保持中长期固定强度的同时，当前的政策应采取“堵塞漏洞”的办法，尽量减少短期波动和冲击。例如，监管中介机构或专门的长期租赁机构，以抑制潜在的“过度竞争”或“价格串通”；同时，我们也可以通过大力发展住房租赁金融等金融产品，鼓励长期租赁公寓的发展，形成多机构竞争的趋势，增加市场供给。

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