鼎家引入接盘侠：一个平台倒了 还能相信另一个吗？

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【摘要】丁出事后，沈伟联系了房东，却发现丁向房东的租金是4500元，这意味着丁的房子要交300元才能租出去，这还不包括丁的房子向房东和房客承诺的物业投资、维修和装修费用。

"长期租赁公寓肯定比p2p爆炸更强大."我家前任副总裁胡景晖(000560)最近对长期租赁公寓做了一个预测。8月20日，杭州长期租赁公寓运营商鼎佳网络科技有限公司(以下简称“鼎佳”)突然宣布，因经营不善、资金不足，进入破产清算。结果，大约4000名房客和他们背后的房东和消费者金融机构陷入了纠纷。

不仅在杭州，在北京等大城市，一种类似于丁家模式的新型房地产租赁机构近年来迅速崛起。随着长期租赁公寓行业的快速发展，开发商、中介部门、创业公司、金融资本等纷纷进入市场。然而，越来越多的长期租赁公寓公司已经暴露出住房扩张和资金缺口之间的矛盾。在扩张模式中，存在着住房空、资金挪用、租金倒挂等风险。

丁回家后，谁将是下一个爆雷的长期出租公寓？

隐性租金贷款

鼎佳是杭州的一家中型房地产经纪公司，总部位于杭州西湖区文二路姚江文信大厦8楼。8月24日,《时代周刊》的记者在公司总部看到现场一片混乱，文件和资料散落一地，办公用具几乎被搬到了空.除了进进出出的房东和房客，只有西湖区的公安人员驻守。

根据工商数据，鼎佳于2016年注册，注册资本为人民币1538万元。公司法定代表人是魏永峰。旗下有28家公司，主要在杭州西湖区经营。在此之前，该公司卷入了10多起诉讼。破产前，有10多家商店和300多名员工。

2017年上半年，鼎佳开始拓展长期租赁公寓业务，并于2017年10月进入长期租赁公寓，推出丁于品牌。主要方式是接管市场上的出租房屋，统一装修，出租出去。也是从2017年10月开始，鼎佳开始分阶段为租户提供租赁服务，并先后与四家消费信贷机构合作。

与其他长期租赁公寓一样，当租户与丁佳签订租赁合同时，他也将签订贷款合同。与鼎佳合作的主要网上贷款平台是“爱心街”，给鼎佳一年租金，租户每月还贷。因此，丁佳积累了相当数额的房租押金。

承租人沈伟(化名)于2018年初与丁佳签订了一份合同，并以4200元的价格在该市西部的银泰市附近租了一套房子。沈伟告诉《时代周刊》记者，她第一次租房时，丁佳答应她以一套一套的方式支付房租，但她在不知情的情况下使用了网上贷款。

沈伟说，在签署租赁协议时，丁佳没有告诉自己这是一份“贷款协议”，只是要求自己用银行卡绑定一个名为“51柏慧”(现更名为“爱街”)的应用。“我当时的想法是，只要我付了房租，我就真的不小心付了。”

事实上，一旦租户的银行卡绑定到“51还白”应用，租户的一年租金就可以通过“51还白”一次性支付给丁家，而租户需要每月向平台支付租金和相应的贷款利息。长期租赁公寓运营商的传统盈利模式是将房屋收回成本转嫁给租户，赚取差价。然而，为了扩大市场份额，丁家以高价关闭了房屋，导致大量出租屋在市场上没有价格，空的入住率上升。他们中的一些人不得不接受低廉的租金，而这个平台却在亏本经营，这就埋下了隐患。

丁磊出事后，沈伟联系了房东，却发现丁磊给房东的房租是4500元，这意味着丁磊的房子只能在交了300元后才能租出去，这还不包括丁磊的家庭承诺给房东和房客的房产、维修、装修等费用投资。这意味着在主营业务出现租金损失的情况下，公司必须用其他利润点来弥补，这可能就是丁家不断扩大房屋规模的原因，即利用当期租金来弥补以前的房屋征收成本。

丁佳的实际控制人魏永峰最近在接受interface新闻采访时表示:“公寓行业利润不高，运营成本太高。空有太多的房子，三月和四月有更多的房子。空有近500台，每月近200万元。

魏永峰承认内部管理存在漏洞。“丁家的房租是每月1日和15日交的，但8月1日丁家有600多户房东，还有400多万元的房租没有交。”。

约30%的租户将与网上贷款机构签订合同，但一些租户选择在1月份付款。位于西湖区文二路翠园四区的房东陈先生告诉《时代周刊》记者，他在8月2日还没有收到租赁款，与丁佳的电话联系也没有接通。他参观了商店，发现商店已经关门了。当他到达总部时，他才知道丁家已经停止营业了。

平台关闭后，房东收不到后续的租金，所以他主张收回，而房客却提前付了租金，不愿搬走，这引起了各种纠纷。特别是，如果租户使用消费贷款支付租金，即使他们没有居住空间，他们也会继续偿还贷款，否则他们将面临个人信用记录的影响和无休止的催收骚扰。

鼎佳的租赁消费平台上有四家网上借贷机构，其中243家租户参与了其“爱街”平台。据《泰晤士报》记者报道，除了网上贷款平台，定嘉还涉及正规金融机构。部分租户在丁家办理房屋租赁手续时，需要申请工银(601398，股票咨询)(港股01398)信用卡，申请租金分期贷款。

担心风险

长期租赁业务是一个热门话题，在过去一年没有丁家的不幸。

从2017年7月中旬起，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等9个部委发布文件，要求加快大中城市住房租赁市场的发展，2017年10月，这些住房被租赁和购买，并被纳入第十九次全国代表大会的报告。这些相继出台的文件表明，发展房屋租赁市场是解决未来房地产供求问题的重要手段。

几乎与上述政策同步的还有开发商、机构投资者、创业团队等。开始在这些时间节点布置租赁项目。据机构统计，截至2018年3月，全国共有1200多个长期租赁公寓品牌，拥有超过202万套住房。

1月16日，长期租赁公寓的领导者自由宣布完成40亿元人民币的系列融资，这是业内最大的单一融资。2月26日，蛋壳公寓，一家长期出租公寓公司，宣布它已经完成了1亿美元的B系列融资。丁佳今年也获得了数百万美元的融资。

目前，在长期租赁公寓市场上有几种类型:以知名住宅企业为代表的开发商；创业公司以魔方和优科一佳为代表；中介系统的代表是依靠自由连锁的家，它也是一个像杭州鼎佳这样的区域性公司。

硬币的另一面是一些地区性公司的爆炸式增长以及早期初创公司的相继退出。除了丁家，上海的长期租赁公寓“艾公寓”在今年年初经历了一次资本突破，而深圳的彩色公寓和的好西家公寓在2017年退出市场。

从本质上来说，租贷业务是指长期租赁公寓的经营者利用租户信贷从金融机构获得信贷，并利用信贷扩张，这在业内并不少见。

一旦住房面积扩大，从像丁家这样的长期租赁公寓到消费平台的贷款额也将增加。如果公司可以利用租户信息获得贷款，然后延迟向房东支付租金，这一时间差将为公司创造几乎没有成本的短期融资。

关于“长期租赁公寓+金融扩张”模式的风险，房地产市场大脑研究所所长方对《时代周刊》记者表示:“对租金收入的监管不到位，资金是否用于购房或其他用途面临诸多不确定性，小品牌中介资金较少，不足以支持大规模扩张，外部也拿不到钱。一旦资金中断，这种长期出租公寓背后的多米诺效应就会出现。”

破产的丁佳拿出了最新的解决方案，并引入了上汽集团网络技术有限公司来接管这项业务。玉团提出，如果业主同意将承租人变更为玉团公司并签署相关协议，原租赁期限将延长两年，并提供月租金50%-100%的一次性补贴。如果原租赁期限延长三至五年，每月租金的100%-200%将得到补偿，但前提是委托方不承担丁佳造成的直接损失和相关债务。

许多业主不再相信丁的家人找到了救兵。他们质疑，该集团公寓的条件是延长租赁期限，这是一笔交易吗？"如果一个平台倒塌，你能相信另一个吗？"