资本逐利长租公寓 另类金融创新惹争议

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[摘要]例如，李冯说一套房子的价格是5000元，每间房的利润是2000元。“他们可能会把价格提高到6500元，所以我们不能抢他们，因为我们的目的是赚钱，而他们的目的是抢房子。”。

自7月份以来，李冯的长期租赁公寓公司已经停止了房屋收回的步伐。

"自由进入广州蛋壳公寓后，我们暂时停止了收集房子."他告诉《时代周刊》记者，当时在房市，他遇到了对方的中介，转身离开了。"不能抢他们，他们有很强的融资能力和快速的资金周转."

今年1月，紫茹公寓完成了40亿元的系列融资。同年2月，蛋壳公寓完成了1亿美元的B轮融资，6月份又获得了7000万美元的b+轮融资。在资金的支持下，这两套公寓在抢占住房市场方面取得了长足的进步。

8月17日，我家的前副总裁胡景晖(000560)公开指责长期出租公寓(如紫友公寓和蛋壳公寓)的经营者，为了扩大规模，以高于正常市场价格20%-40%的价格争夺住房，人为抬高了房屋收回价格。然而，这些长期出租公寓的翻新和n+1出租模式加剧了租金的上涨。

长期租赁公寓之间的内讧逐渐浮出水面。

"去年和今年，租赁市场可以说是遍地开花."中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松向《泰晤士报》记者分析说，在中国大规模调控和抑制房地产的背景下，政策鼓励了租赁市场的发展，并发出了巨大的声音。“长期租赁公寓是由政策驱动的。接下来，每个人都看到了这个巨大的蛋糕，只要他们进入这个领域，他们可能会得到一桶金。”

首都朱莉租房市场

第十九次全国代表大会报告提出，要坚持“住而不炒”的方向，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让所有人都有房住。在2018年中央经济工作会议上，作为八大经济工作计划之一，提出要发展住房租赁市场，特别是长期租赁市场，保护租赁利益相关者的合法权益，支持专业化、制度化的住房租赁企业发展。

资本是由风推动的，加速了准入的步伐。以链家为代表的租赁公寓运营商和租赁机构积极布局长期租赁公寓市场，迅速发展了自由式公寓、蛋壳公寓等一批长期租赁公寓企业。腾讯、阿里、JD.com等互联网巨头。也可以通过建立租赁平台或投资租赁经营企业来参与其中。

金融机构也为房屋租赁市场提供金融支持。2017年11月，中国建设银行(601939)(香港股票00939)通过与招商局、华润、万科等大型房地产开发商合作，向租房者发放贷款。利率低于同期抵押贷款利率，最高期限为10年，最高金额为100万元。

丁松认为，当资本进入租赁市场时，会不惜一切代价抢占市场。在垄断或控制市场之后，价格将在未来提高。面对饥渴的市场，为了不赔钱，中介机构只能根据所购房屋的价格出租。在资金的帮助下，长期租赁公寓的价格大幅上涨。

根据中信证券(600030)(港股06030)的数据，今年7月，北京、深圳等一线城市的租金增长率在过去5年处于较高水平，平均租金在过去一年增长了20%。除了毕业季节的短期租房需求外，抢房子也被认为是房租上涨的驱动力。

为了打击中介抢劫房屋和抬高租金。8月23日，在北京市住房和城乡建设委员会的官方网站上，23家涉嫌违法违规的租赁机构被曝光，其中紫茹公寓名列其中。住房和城乡发展委员会表示，下一步将加大处罚力度，实施严厉处罚，并实施联合处罚。第二天，12家投诉较多的中介机构接受了采访，而对长期租赁公寓市场的监管逐渐变成了“严打”局面。

“抢劫租房并没有提高房客的租金，但房主的租金却增加了。长期出租公寓的经营者压缩他们的利润空房间，并增加业主的钱。”冯丽向《时代周刊》记者解释说，一套空套房的利润在1000元至2000元之间。最近，这也是因为品牌公寓有大量的资金。为了抢占市场，抢占住房，空压缩利润，抢占住房市场。似乎，

“8000元，8500元，8700元...恶性竞争的价格，事实上，多次房子没有成功签署。据我所知，最后的投标提高了房价，长期出租公寓的经营者以后不会与房东签订合同。”李冯说，“我相信市场是理性的。如果租金太高，没有人会租，国家政策不允许这样。”

另类金融创新引发争议

8月19日，胡景晖警告资本进入租赁市场可能带来的风险。他在自己的个人媒体交流会议上表示:“长期租赁公寓肯定比p2p爆炸更强大。”只是为了在预言中找到一个词。8月20日，杭州长期出租公寓运营商鼎佳网络科技有限公司(以下简称“鼎佳”)宣布资金链断裂破产，影响4000名租户。

丁家的破产导致了其背后的“金融+长期租赁公寓”模式。这种abs融资模式受到质疑，并隐含着风险。

长期租赁公寓的资产证券化融资模式相当于承租人在租房时签订合同，并在次年按月或按季度向租赁公司付款，类似于一种债务。租赁公司将这些债务打包成证券产品，卖给投资者，这就是资产证券化。

丁松认为，长期租赁公寓的经营者利用租户的信贷来获得贷款。从银行的角度来看，他们从事信贷业务，但在市场上，租户的信贷和贷款是分开的。“获得贷款的不是信贷，而是其他人。这将削减信用证和贷款，这可能会造成金融风险，银行也将承受一定的压力。”

一位长期租赁公寓行业的匿名人士持有相反的观点。他告诉《泰晤士周刊》记者，长期租赁公寓在面对租户之前需要翻新。租金贷款实质上是为了平衡资金的收支，并部分收回经营成本，包括装修、管理费用、员工工资、财务费用等。这种金融业务在任何行业都很常见。

丁松表示，银行融资是通过资产证券化产品获得的，而长期租赁公寓的整个融资过程是通过两个渠道完成的:公寓租赁和租金回收。他认为，长期出租公寓不是由中介机构所有，而是以高价从市场上获得的，他们利用他人的资产作为资产证券化产品，这就是风险。“他们利用了银行和原始所有者的资产，利用了政策支持，并创造了相对较大的系统性风险。”

李冯认为，关于长期租赁公寓的辩论主要集中在租赁贷款上。“长期租赁公寓的发展模式本身没有问题。它可以鼓励多种支付方式。一些租户愿意接受这种分期付款方式。关键是中介机构应明确告知对方。”

加强对长期租赁公寓的财务监管

房屋收回是打造长期租赁公寓的关键一步，它决定了空房源未来的利润。根据李冯的说法，长期租赁公寓的经营者通过线下中介接管他们的房子，与房东签订合同，然后进行翻新。业内人士也称之为“n+1”模式:“一般一室分开，三室改为四室。”最后，通过公寓运营商的长期出租平台，房子将被出租出去。

“在房地产争夺战的高峰期，我们中小型长期租赁公寓公司只能力挽狂澜。差的信息，提前与房东签订合同，他们已经找到了财产。”例如，冯丽说，一个套房的价格是5000元，利润空的房间是2000元。“他们可能把价格提高到6500元，我们不能跟他们抢，因为我们的目的是赚钱，他们的目的是抢财产。”

8月17日，北京市住房和城乡建设委员会会同市银监局、市财政局、市税务局等部门，对自由式、翔宇、蛋壳公寓等主要房屋租赁企业负责人进行了访谈，明确提出“三不”:不得使用。通过银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争，抢占住房；不要强占租金高于市场水平的房屋或抬高租金；不得增加租金以诱使房东提前解除租赁合同等。

“从中介(长期出租公寓)的角度来看，如果在现有政策控制框架内这样做没有问题，承租人将签署合同，银行也将发放贷款。有了增加的资金，你可以做其他事情。”丁松认为，这一事件凸显出中国在金融创新方面缺乏国家政策和法规。“不可能监控这么精细的环节，但这实际上是一个大洞。一旦被捅了，他们就利用政府对租赁市场的支持，利用巨大的租户信贷形成巨大的资本流动，这将产生融资。风险，所以国家必须尽快补课。”

徐斌提醒房客:“任何让你租房子还贷的人都不应该接受，即使房子很便宜或很大，除非他把房子给你。”他认为我国在房屋租赁方面的立法还不够完善，应该加强法律监督。与此同时，我们应该设定一个租金上限，这个上限和房价一样有限。

“如今，租赁市场一片混乱，而且情况复杂，市场本应被扭曲。”丁松表示，下一步是要确认政策是否会出台，并出台一些控制措施，对整个租金价格进行控制，并收购房屋。“特别是在国民经济背景不好的时候，有必要避免将长期出租公寓作为一个消极的驱动因素。”

“如今，能买房的人越来越少，租房的人也越来越多。”长期租房的房客欧丽告诉《时代周刊》记者，房租上涨会让更多有抱负的年轻人远离城市。如果一个城市重视租户群体，就应该建立政府、企业和租户共同分担租金的制度，并在司法和支持方面给予支持和帮助。

《时代周刊》记者联系了紫茹公寓的管家，希望做进一步的采访，对方说他暂时不能接受采访。

(李冯、李罗和欧丽在文中都是假名)