楼市20年：调控中的“居住”回归

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所有的规定最终回到了一个方向:房子是为了生活。多主体供给、多渠道保障和租购相结合的住房制度已成为当前不可逆转的选择。随着房屋租赁市场建设的全面展开、共有产权的深入探索以及房产税制度改革的逐步推进，越来越多的人将会实现“住与住”、“住有质量”的愿景。

在“和你一起跑”了半年后，一直在等待房子结婚的长沙小伙王鸿(化名)终于通过公开抽签买到了他最喜欢的房子。“如果不是房地产市场监管新政，我今年可能买不起房子。”

王红所指的新政策是长沙市6月25日发布的《关于进一步加强房地产市场监管的通知》。新政策是目前全国楼市最严格的政策——限购期为4年，公司暂停在限购区内购房，两年内离婚按婚前财产所有权政策执行...

自1998年住房商品化改革以来，中国的房地产市场已经进入了第20个年头。20年来，房地产市场的调控始终是齐头并进的，从最早的“国八条”到“新中国八条”，从“国十条”到“新中国十条”，从限购限贷到限购限销，从“历史上最严格”到“不是最严格，只是更严格”。

但是99是一个。所有的规定最终回到了一个方向:房子是为了生活。多主体供给、多渠道保障和租购相结合的住房制度已成为当前不可逆转的选择。随着房屋租赁市场建设的全面展开、共有产权的深入探索以及房产税制度改革的逐步推进，越来越多的人将会实现“住与住”、“住有质量”的愿景。

不断改善生活条件

“安居乐业，养儿育女”“我有一所面朝大海的房子，春暖花开”……有一所房子住，有一个环境好的房子，是中国人永远的梦想。

“没有改革开放，没有房地产市场的调控，Ala人的住房就不会有改善(603883，诊断单位)。”生于1980年的上海人金先生对记者说得很深刻。

金四岁时，他和父母住在静安区一栋7平米的石库门公寓里，没有厨房和卫生间。后来，父亲单位解决了困难职工的住房问题，被分配到普陀区一个建筑面积为43平方米的公房。1998年，随着中国住房商品化改革的推进，金的父母卖掉了福利院的房子，代之以闵行区的一栋商品房，建筑面积为70平方米。直到那时，这个家庭的住房条件才稍微缓解。

此后，全国房地产市场如火如荼，上海也下了很大力气，住宅如雨后春笋般涌现，排队买房的人比比皆是，房价不断上涨。“当时，我们家想换一套大一点的房子，但是口袋里的钱不够。”金说，2006年和2007年，房地产市场受到严格监管，成交量和价格在短时间内下降。“利用调控的机会，2007年，这家人凑合着用首付在青浦买了一套190平方米的联排别墅。当时的平均价格是每平方米1万元。”

至此，金先生一家的住房条件真正得到了改善。几年后，随着收入的增加和经济的逐渐繁荣，金先生的家人买了一套三居室的小公寓出租。

像金先生这样的案例在中国不胜枚举。经济学家马光远认为，从1998年到2018年，中国人的住房短缺问题已经得到解决，这是一个不争的事实。

据统计，1990年上海人均居住面积只有6.6平方米。截至2017年底，上海城镇居民人均住房建筑面积达到36.7平方米，住宅建筑成套率达到97.3%。如果扩大到全国，1998年城市人均居住面积为9.3平方米。到2016年，全国人均住房建筑面积将达到40.8平方米，其中城镇居民人均住房建筑面积将达到36.6平方米。

房地产投资规模也大幅增加。1994年，全国房地产投资仅为1796亿元，到2017年已达到10.98万亿元。商品房销售面积近17亿平方米，销售总额13.37万亿元。

经过多次楼市调控，

随着房地产市场的发展，监管开始出现，经过几次反复，货币、信贷、税费、土地等各种政策工具相继被使用。

2003年，全国房地产投资首次突破1万亿元，呈现过热迹象。“当时，对投资需求没有任何限制。除了印花税和契税，二手房交易没有任何其他税收，他们也可以再抵押。交易非常火爆。2004年，一套房子在同一家中介商店里被卖了六次。”中原集团研究总监刘源表示。

然而，“好”不会持续很久。2005年、2006年和2007年，相继出台了“旧国八条”、“新国八条”、“国六条”、“国十五条”、“信用管理”等控制措施。上海的调控更加严格，对2年以内的二手房交易征收5.5%的营业税，暂停次级抵押贷款，延长转让时间等。在调控力度不断加大的情况下，投机者(投资者)逐渐散去，楼市开始降温。据刘源回忆，深圳、上海等热点城市的房价已先后下跌。在不到一年的时间里，上海的二手房价格已经下跌了17%。

全国各地开发商的降价促销随处可见。房地产代理行业出现了大规模的门店关闭。

2008年，全球金融危机爆发。为了稳定和发展经济，国家大力推行了一系列刺激政策，如降息、减税和增加投资。房价停止下跌，迅速上涨。自2009年以来，购房热再次蔓延到中国的热点城市。

2010年，房地产政策逐步收紧。同年5月，北京成为第一个实施限购的城市。到2011年，限购全面铺开，全国46个大中城市发布了“限购令”；120多个城市出台了房价控制目标；十个城市已经发布了强制性的房地产“限价指令”。与此同时，央行三次加息，一年六次上调存款准备金率。

房地产市场的买卖双方都在观望，交易量大幅下降，但没有多少价格下跌。由于投资需求的改善和抑制，市场上刚刚需要的产品表现良好，许多无房户在这个时候买了房子住。

随着交易量的急剧下降，中国新房销售面积经历了自1998年以来的第二次负增长(第一次出现在2008年)，越来越多的城市出现高库存。

2014年，“9·30”新政出台，政策转向鼓励购房，房地产市场恢复上行趋势。2015年底召开的中央经济工作会议提出“化解房地产库存”。中国热点城市的房地产市场迅速升温，罕见的“高杠杆”开始在房地产市场出现。“首付贷款”和“消费贷款”等金融工具频繁出现，居民买房，住房企业利用杠杆收购土地。2016年，全国有近340笔单价和总价交易，“面粉比面包贵”的现象比比皆是。

房地产市场的受欢迎程度已不能简单地用改善需求和刺激需求来解释，而是已经成为一种金融游戏，从“供给”和“需求”两端增加了越来越多的杠杆。自2016年以来，家庭住房交易的杠杆率、抵押贷款的偿还负担率、开发商开发贷款、企业债券和有息债务比率都飙升至历史高点。

2016年第四季度以后，热点城市纷纷对房地产市场进行调控，相继出台了限购、限贷、限价令和限售令等一系列政策。然而，由于价格限制，一些新房子和二手房之间存在价格差异。在南京、杭州、成都等地，都有抢购限价房的场景。新的建筑需要通过抽签来决定，当中奖率最低时，中奖率将降至1%。

全国房地产商会会长顾云昌认为，自1998年房改以来，中国房地产业的发展出现了三大问题:第一，房价的快速上涨增加了购房成本；第二，住房保障的覆盖面和准确性远远不够；第三，住房产品的质量不令人满意，这远远不能满足人们追求更好生活的需要。此外，在过去，许多地方控制政策往往被用来控制房价，但事实上，市场手段应该使用比行政手段更多的控制房价。

住房企业的合并、整合和多元化

随之而来的是坏名声。在过去的20年里，房地产企业的发展中心发生了巨大的变化。

1988年前后，王石、冯仑、潘石屹、易小笛、张玉良、胡葆森放下“铁饭碗”，走上了创业之路。在他们的手中，诞生了万科、万通、绿地、建业等一批知名房地产企业。当时，中国大约有2万家房地产企业。由于自身资金短缺和金融政策对民间资本的限制，这一时期的房地产市场主要由国有企业主导。

此后，随着调控政策的深化，住宅企业之间的兼并和整合有所增加，行业集中度不断提高。2005年，百强房地产企业仅占11%的市场份额。2012年，前50家房地产企业的市场份额上升至21%。2017年，前10家住房企业的集中度达到24.1%，前100家住房企业占55.5%。前三名碧桂园、万科和恒大的年销售额均超过5000亿元，1000亿个阵营扩大到17个。过去，行业内朗朗上口的“招贤纳士，保万金”已被“毕万衡荣”所取代。

R&F房地产集团联合董事长兼总裁张莉认为，未来两三年内，房地产市场将趋于稳定，房地产市场将逐步转向高质量发展阶段。在这种背景下，住房企业的融资能力和发展能力都受到了考验，预计将会有更多的住房企业进行并购。

以2018年7月为例，在上市的房地产企业中，云南城头(600239，诊断)的子公司西双版纳余云房地产有限公司投标西双版纳余省新城投资发展有限公司100%的股权；洪钟(000979)计划以14亿元人民币出售全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司100%的股权，凯撒集团拟接手。

正在寻求转型的浙江广厦(600052)近日回复了上海证券交易所的询证函，称随着国内经济结构的调整和房地产调控的日益规范化，房地产行业整体集中度的提高和中小房企生存压力的加剧已成为业界的共识。无论是在资金实力还是项目管理和控制能力方面，杭州本地房地产开发商都难以与杭州国内开发商竞争。2018年，放弃房地产、收购优质资产是公司的核心要务。

与此同时，一些房地产巨头正以“最适合自己的开盘方式”开始一个新的改善生活的实验。

今年3月，万科提出将战略定位从“城市配套服务提供商”提升为“城乡建设与生活服务提供商”。目前，万科正在大力发展出租屋业务，同时拓展物业服务、商业开发运营、物流仓储，探索养老、教育、冰雪、度假等服务。

碧桂园的多元化发展也在推进。6月15日，碧桂园宣布进入现代农业，帮助农民增加收入，促进农村发展，帮助农村振兴。至于长期出租公寓，碧桂园提出了一个计划，在三年内开发100万套长期出租公寓。

对前30家房地产企业多元化产业布局的干预程度进行统计后，柯睿发现前30家房地产企业的干预程度很高，超过70%，主要针对长期租赁公寓、医疗保健、特色城镇、联合办公等产品。就标杆住宅企业而言，十大多元化布局格局基本形成。

“以住宅销售为核心的规模已经进入最后的窗口期。在未来三至五年以住宅发展为核心的领域，强者为强是不争的事实。”Cree总裁张炎表示，规模使得住宅企业不得不进入多元化布局。

根据万科董事会主席郁亮的说法，在未来，我们不能根据哪个行业赚更多的钱来做我们想做的事情，但我们只能选择哪个行业的空房来做我们想做的事情。空也在符合这个方向的前提下，满足了这个方向，空将来就有机会了。

长期机制逐步建立

在宏观调控的洗礼下，中国的房地产市场正在不断完善和规范，并逐步进入房地产市场长效机制时代。

2016年12月召开的中央经济工作会议强调，政策重点从稳定增长转向防范风险和推进改革。在房地产方面，建议坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的方向，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长效机制，抑制房地产泡沫，防止大起大落。

2017年，房地产调控由单一城市向协调城市群和区域联动转变，逐步从中心城市向周边三个四线城市扩展。由于该市的政策，数百个城市全年发布了200多项调控政策。自2018年以来，房地产市场的监管力度持续加大，前7个月达到200多次。

2018年7月底召开的中央政治局会议明确指出，要坚决解决房地产市场问题，坚持依法治市，促进供需平衡，合理引导预期，整顿市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场稳定健康发展的长效机制。

房地产行业迎来了一个历史性的转折点。"整体住房短缺的时代已经结束。"万科董事会主席于亮表示，房地产市场的主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不足。

今年6月初，深圳市发布了《关于深化住房制度改革，加快建立多主体、多渠道保障的住房供应和保障体系的意见(征求意见稿)》，确定了深圳市房地产市场未来17年的发展规划。

“深圳的做法实际上是贯彻了第十九次全国代表大会提出的‘两个多’的有关精神。”顾云昌表示，房地产市场的长效机制主要包括“1+3”:1即“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，加快建立多代理供给和多渠道保障。有租有买的住房制度允许所有人居住和生活；第三，要从货币金融、财税、土地三个方面进行改革。“因此，长期机制不是一蹴而就的。有许多改革措施和制度的建立，必须保持下去。”

6月20日，全国统一的房地产登记信息管理平台在全国范围内联网，中国的房地产登记系统进入全面运行阶段，这意味着房地产统一登记实现了一场全国性的“棋局”。业内人士认为，房地产登记信息的网络化是建立我国房地产长效机制的基础。今后，在有效摸清市场实际情况的背景下，监管将更具针对性，房产税等长效机制工作将顺利推进。

随着长效机制的逐步建立，一个全新的房地产市场即将到来。