机遇与挑战并存 资管机构助力长租市场发展

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在租购并举、不投机的政策指导下，长期租赁公寓发展迅速。业内人士指出，目前，资产管理机构主要通过三种模式参与长期租赁公寓的开发:类reits、CMB和信托受益abs。未来，开发商拥有的集中长期租赁公寓将受到资产管理机构的更多关注。当然，资产管理机构还应关注长期租赁公寓资产证券化产品背后的租赁波动风险、期限错配和产权证性质。

帮助发展长期租赁公寓

在租购优惠政策下，长期租赁公寓市场欢迎资产管理机构的支持。

据业内人士称，长期租赁公寓市场主要由reits、CMB和信托受益人abs融资。目前，市场上有8种长期租赁公寓资产证券化产品，其中优先发行率在4.80%至6.75%之间。

2017年是长期租赁公寓abs的第一年。2017年2月，中国首个单身公寓行业资产证券化产品在上海证券交易所上市并转让；此后，10月份，中国首个长期租赁公寓股权reits产品被“破冰”；11月，中国首家单储货架长期租赁公寓cmbs和首家单长期租赁公寓abn发布。从那以后，它为长期出租公寓打开了融资之门。根据国泰君安证券房地产集团(601211)(香港股票02611)的研究报告，2017年批准的私募抵押资产支持证券(abs)和房地产投资信托(reits)、资本市场银行(cmbs)和荷兰银行(abn)的规模总计为500亿英镑。

北方一家经纪资产管理子公司的相关负责人表示，过去两年，金融机构有很多理由为长期租赁公寓设立资产支持型证券。首先是长期租赁公寓企业融资需求的客观存在。在政策的有效引导下，结合房地产行业的客观发展环境，许多房企开始布局长期租赁公寓，追求规模效应，这是融资成本和征地成本较低的背后原因。然而，业务拓展需要更高的资金，尤其是成本相对较低的资金，发行资产支持证券是企业的一个合适选择。

其次，资产证券化资产本身是一种高质量的配置资产。此外，长期租赁公寓行业租金相对稳定，底层租户分散，集中违约概率低，金融机构风险可控。

一家保险资产管理公司的相关负责人认为，长期租赁公寓作为租金收入稳定的房地产资产，符合保险资金规模大、风险收益长期相对稳定的特点，对保险资金极具吸引力。保险基金的生命周期往往很长，不同年份的基金需要与相应时期的投资项目相衔接，否则可能会出现基金错配和再投资的风险和成本。长期租赁住房的多层次、多元化和长期资本需求能够有效匹配保险基金的长期多元化投资偏好。

此前，为贯彻落实中国共产党第十九次全国代表大会精神和2017年中央经济工作会议精神，加快建立多主体供应、多渠道担保、租购的住房制度，中国银行保险监督管理委员会(601988)(港股03988)下发了《关于保险资金参与长期租赁市场有关事项的通知》。

长期租赁市场的发展已经加快

自2017年以来，各种金融机构纷纷涌入长期租赁公寓市场。2017年10月，中信银行(601998，诊断)(香港股票00998)宣布与碧桂园(香港股票02007)签署战略合作协议，为长期租赁住房提供综合金融服务；同年11月，中国建设银行深圳分行(601939)(港股00939)与华润等20多家单位签署了住房租赁战略合作协议，创新开发住宅租赁金融产品；同年，中国建设银行广东省分行牵头成立了规模为500亿元的广东建新房屋租赁发展基金。

在资金的支持下，长期租赁公寓发展迅速。据统计，国内有500多家公寓运营商。从运营模式来看，在长期租赁公寓市场中，分散型长期租赁公寓占74.56%，集中型长期租赁公寓占25.44%。按照资产结构，也可以分为重资产运营和轻资产战略。在公寓运营过程中，不同的模式会相互转化、相互补充。

南方某经纪公司相关业务负责人指出，政策和资本市场都支持长期租赁公寓呈现良好态势，但市场上成功发行资产支持型证券的案例相对较少，监管和市场要求相对较高。长期租赁公寓公司如果想在未来引入abs融资方式，首先应该依靠股权融资来强化股东背景或资本规模，从而为abs融资获得外部信用提升铺平道路。其次，有必要通过规模经济来降低运营成本和提高利率。目前，房地产投资信托基金是长期租赁公寓企业融资的一个突破，未来有望推出更多的长期租赁公寓融资工具。

机遇和挑战

近年来，长期租赁公寓企业高价收房、抬高租赁价格已成为热门话题，资本推动长期租赁公寓企业高价收房的观点也频频出现。上述保险资产管理公司相关负责人表示，从长远来看，开发商拥有的集中长期租赁公寓可能成为未来住房租赁市场供应的主要形式。这种形式的土地来源是政策性住房租赁用地和集体建设用地，没有租金上涨。此类产品可能成为未来资产管理机构关注的焦点。

“目前，长期租赁公寓资产证券化产品仍面临许多挑战和风险。”上述经纪公司资产管理子公司相关负责人认为，对于长期租赁公寓的资产证券化产品，投资者需要特别关注租赁波动风险、期限错配和产权证的性质，同时关注融资人的住房质量和经营能力。长期租赁公寓的融资人与承租人签订的租赁期限一般不超过一年。一旦签约业主提前解除租约或在租约到期后未能及时与承租人续签合同，可能会导致空.房屋的入住率上升此外，考虑到特殊资产支持计划的期限一般在三年以上，特殊计划的期限与基础资产之间可能存在不匹配，因此投资者应关注不匹配问题的解决，并衡量解决方案的可操作性和风险可控性。

此外，一些长期租赁公寓，特别是集中长期租赁公寓，可能没有住宅物业，但商业物业，办公物业等。，这要求投资者关注未来政策变化是否会导致法律漏洞。如果长期租赁公寓企业的经营模式是转租，投资者应关注经营者与业主之间的租赁合同期限以及房屋是否稳定。在一些特殊计划中，金融家主要依靠优质资产和自身的经营管理能力，而不是外部信用增级。在这种情况下，投资者应该更仔细地衡量长期租赁公寓企业的管理能力。