宏观环境趋弱 香港楼市面临回调

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根据香港差饷物业估价署7月底公布的数据，香港私人楼宇的物业价格指数已连续27个月上升，并连续20个月创下新高。不过，近期香港市场的宏观环境转弱，包括美联储加息及提高最佳利率预期的压力、经济增长放缓及港元汇率持续走弱，将会直接影响香港的资产市场，尤其是物业市场。

目前，各大机构预期香港楼市持续上升的趋势将会出现一个转折点，而明年的楼价可能会有15%的下降趋势。

许多因素给房地产市场带来了压力

根据香港差饷物业估价署7月31日公布的最新数据，今年6月份香港私人住宅物业价格指数为389.4点，环比上升1.64%。到目前为止，香港的私人楼宇价格指数已连续27个月上升，并连续20个月创出新高，全年累计上升10.4%，同比上升15.9%。

然而，值得注意的是，反映香港房价的中原城市指数(cci)显示，尽管今年香港房价上涨超过14%，但房价最高的香港岛却出现了2.07%的环比下降。香港岛的许多单位，如太古城、会展中心会议广场公寓、蓝湾半岛和嘉恒湾，分别大幅下跌10.06%、6.53%、5.42%和4.47%。据市场参与者称，这似乎是房价已经见顶的信号。然而，目前香港经济的宏观环境并不理想。预计未来香港房地产市场可能会受到以下因素的直接影响。

首先，中美之间的贸易摩擦导致了经济增长放缓和购买力下降。香港的购买力水平不仅下降了，人民币汇率也大幅下跌，这使得香港房地产市场对内地投资者的吸引力下降，从内地流入香港房地产市场的资金也大幅下降。据统计，2018年上半年，内地在香港的住宅投资仅为8.35亿美元，而去年同期为70亿美元。根据业界预测，未来五年，香港私人住宅单位的落成量预计会达到每年20，800个，较过去五年的平均水平增加50%。这种供应过剩将不可避免地压低房地产价格。

其次，由于联储持续加息所带来的息差扩大，港元汇率持续走弱。一方面，套息交易导致资金不断流出香港；另一方面，HKMA稳定的汇率导致银行间余额下降，流动性收紧，导致银行间利率上升。流动性压力不仅会抑制房价，还会对香港股市产生很大的负面影响。

此外，香港各大银行将进一步提高按揭利率。8月中旬，香港三大发钞银行汇丰控股(香港股票00005)、中银香港(香港股票02388)和渣打银行(渣打银行)均宣布将香港银行同业拆息的按揭利率上限上调至2.35%，并将基于最优惠利率的按揭利率上调至2.25%。许多香港商业银行纷纷效仿。业内人士预计，未来香港的抵押贷款利率仍将上升50至75个基点。利率的上升将增加购房成本，这将对房地产市场产生影响。

房价正面临调整

据CLSA 20日发布的一份研究报告显示，经过多年的上涨，随着市场人气的急剧下降，香港房价将大幅下跌。该行分析师Nicole wong在一份报告中表示，香港房地产市场正经历过去15年来最糟糕的宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值影响了香港房地产市场。随着居民对房价的承受能力下降以及市场情绪可能恶化，预计未来一年房价将出现15%的回调。

野村证券(Nomura Securities)本月早些时候还表示，银行已开始上调抵押贷款利率，指出自2008年以来，在过去两轮类似的房价上涨之后，房价分别下跌了5%和13%。

瑞银此前也发表了一份研究报告，称香港房价与宏观经济高度相关，过去房价下跌主要是由经济冲击造成的，而该行预计，贸易摩擦将使香港中期国内生产总值(gdp)增长下降0.5至0.8个百分点。该行还表示，相信香港经济恶化将导致房地产市场疲软，并维持香港房价从现在到明年年底将下跌5%-10%的预测。该行的预测主要基于这样一个信念，即未来房地产市场的抵押贷款利率将上升50-75个基点，而贸易摩擦对香港经济的影响尚未得到充分考虑。

花旗最近发布的一份研究报告称，今年上半年香港房价上涨超过13%，这增加了下半年调整的风险。根据该银行的数据，自2016年3月的低点以来，房价已经上涨了47%。今年上半年，香港的房价表现超出了银行预期的10%涨幅，但从基本面情况看，预计下半年房价将回落7%。此外，如果股市出现大幅调整，也将引发下半年住宅价格的回调。花旗还预计，香港地产股在“表现不佳”市场仍将占据很大份额，因为银行间利率的上升不利于开发商。