“金九”还是“惊九”？广州楼盘重现一成首付

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随着“2017年3月30日新政”及后续政策的不断出台，广州楼市开始呈现下行信号。据《国家商报》房地产公开号“镁雕地产”记者近日实地调查，广州南沙、番禺等地区推出特价单位，以打折的名义降价，房地产价格下跌近20%。为了加快资金回笼，降低购房门槛，一些开发商首付了10%。

同时，在调控下，房地产市场混乱，重复合同屡禁不止。为了加快签约过程，一些房地产拒绝公积金贷款，商业贷款的折扣高于公积金贷款的折扣，导致购房者选择商业贷款，加快了资金的返还。

多碟价格降低高达20%

在“有史以来最严格的调控政策”出台一年多后，广州楼市的上行势头逐渐停滞，成交量萎缩。据《镁雕房地产》记者(作为购房者，下同)了解，在过去的半年里，广州一些楼盘的价格开始松动，很多楼盘以特价房的名义降价，降幅达10%~20%。

记者在现场看到，南沙保利城的销售部门只有几个人，只有一个年轻人陪着他的长辈和销售人员了解房地产情况，几个工作人员在椅子上用电脑接待顾客。

空荡荡的销售部与半年前的人群形成了鲜明的对比。当时，记者看着这里的房子，销售部门又忙又吵。小单位特别受欢迎，很快就卖出了1 空.现在，保利城已经推出了四款新产品，74平方米的小单元，具有足够的体积和特价单元。

保利市的销售人员告诉记者，一些房地产单位已经推出了少数特殊单位。以74平方米为例，原价约为179万元，目前一次性价为163万元。商业贷款可享受96%的额外折扣，并按时签订合同享受99%的折扣，最终折扣价格约为158万元。

从原价179万元到158万元，折扣高达21万元，下降了11.7%！然而，特殊价格单位在南沙房地产中更为常见。越秀滨海新城项目南95平方米原价219万元，折扣价182万元，其中3万元锁定价格，相当于37万元的折扣。北向单位折扣更大，原价214万元，折扣价172万元，优惠价42万元，折扣高达19.6%。同时，越秀地产南沙东坡项目1号楼和7号楼的单元提供了一些特价，约为171万元，单价仅为19719元/平方米。

此外，番禺的时代柏林项目还提供多种折扣，包括原价、折扣价和一次性价格，其中，低层公寓的价格从4.3万元降至4万元，再降至3.6万元，降幅为7000元/平方米。

以一套112平方米的中高层公寓计算，总折扣价格约为453万元，扣除8万元的额外折扣和2万元的“换房无忧”资金后，最终总价约为443万元，单价不到4万元/平方米。

房地产经济学家邓浩志在接受《镁雕房地产》记者采访时表示:目前市场上的优惠率在7%~10%左右，这是一个实实在在的降价，但不是所有的户型都有优惠率，开发商只提供部分特价房。

重复合同被反复禁止

据记者实地调查，广州市场仍有双合同，包括南沙保利城、越秀滨海新城、阳光城(000671)李静婉和番禺时报柏林。上述四个楼盘的所有销售人员都告诉记者，在限价令下，广州绝大多数的一手住房市场都是以双签的形式签约，这是业内的普遍现象。

此前，广州还开展了专项整治行动，整治房地产市场的混乱局面，并对重复签约等违规行为进行了整改。现在，结果似乎微乎其微。备案合同和装修合同这种双重合同的签订形式，大大提高了购房者购房的门槛。以保利市一套74平方米的公寓为例，折扣价约为158万元，其中备案价为104万元，装修价为51万元。买家需要支付备案价格的30%定金，装修合同可以在7天内支付10%。其余90%的装修合同将在3个月、6个月和一年中的3个时间点支付30%的装修合同，每次支付约15万元。

如果有支付装修合同的压力，你也可以向银行和金融机构借款，许多房地产都与金融机构合作。越秀滨海新城销售人员告诉记者，金融机构贷款可以1-5年分期付款，利率为4.8%。

保利城、滨海新城和李静婉、阳光城都以双合同的形式签订合同。因此，买家的首付门槛提高到了50%左右，而柏林项目的首付门槛在备案价格与实际销售价格相差甚远的时代达到了70%至80%。

"除了按备案合同价格的70%的贷款外，其余都是首付."时代柏林销售人员告诉记者，该项目的备案价格仅为15800元/平方米，低于该项目的征地价格。

这样，在总价443万元中，177万元为备案合同价，其余266万元为装修合同，贷款约124万元，其余319万元为首付款，首付款比例高达72%！

为了缓解购房者的财务压力，时代柏林推出了装修付款合同的分期付款，支付装修合同付款的25%作为首付款，其余75%的装修合同付款分期支付。一年半的无息分期付款，这是目前开发商中最长的分期付款时间。

《镁雕房地产》记者了解到，购房者除了每月支付记录的合同价的70%外，在购房后的一年半内，还需要每三个月支付33万元的分期付款。

开发商面临压力

柏林超过70%的首付比例让一些买家的压力增加了一倍。为了降低买家的进入门槛，该项目引入了10%的首付款，以提前支付买家的首付款。不贷款的客户可以在一年半内支付剩余90%的房价。同时，还没有获得购房资格的购房者也可以先支付10%的首付款来锁定自己的房子，合格后在网上签字。

然而，根据规定，没有资格购房的客户不能购房，提前支付部分资金锁定房屋的行为不符合现行规定，业内人士告诉《镁雕地产》记者。

对于10%的首付，邓浩志认为这更多的是开发商的宣传噱头。根据网上签约规定，必须支付30%的首付款，最后的操作应该是分期支付首付款。

据记者了解，在监管之下，部分开发商面临项目解约和支付收益率下降的问题，融资渠道收紧，部分开发商出现财务压力。为了加快资金的提取，一些房地产以金额有限为由拒绝公积金贷款。

保利城的销售人员说，他们在选择商业贷款时可以享受96%的额外折扣，但如果他们选择公积金贷款，他们就不会享受折扣。越秀滨海新城直接拒绝公积金贷款，销售人员说每个房地产的公积金额度是有限的，要等到下一批用完了。

根据广州市2月6日发布的《关于保障职工住房公积金贷款权益的通知》，房地产开发企业在申请商品房预售许可证时，必须在申请报告中承诺不限制、不阻挠、不拒绝购房人使用住房公积金贷款，并在房地产销售现场的显著位置公示相关书面承诺，明确告知购房人有选择住房公积金贷款的权利。

房地产开发企业和销售中介机构限制、阻挠或者拒绝职工使用住房公积金贷款购房的，由市、区住房和城乡建设主管部门责令限期改正，并处以1万元罚款。情节严重拒不改正的，广州市住房和城乡建设主管部门及市公积金中心将予以公开曝光，并纳入企业信用信息系统，依法严肃处理。

邓浩志在接受《镁雕地产》记者采访时表示，开发商年底将面临资金压力，并将采取各种措施加快资金回笼，支付银行贷款、工程基金等。预计“金九银十”和年底将是买房的好时机。开发商将继续推出特殊单元，买家买房可以享受九折优惠。

编辑林晶晶