深化住房供给侧改革 西安每年拿出40%土地建保障房

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“在编制年度土地供应计划时，拿出不少于40%的土地供应，放弃土地出让金，优先建设公共租赁住房和共有产权住房，切实增加保障性住房用地总量。”来自市安监局的一位姓李的干部告诉国家商报记者，近日来安房改的最大亮点是每年将拿出至少40%的土地来建设经济适用房。

9月14日，Xi市房管局召开了住房供应方改革吹风会，并发布了《Xi市深化住房供应方结构改革实施方案》(以下简称《方案》)。《规划》提到，自2018年起，Xi 20%的居住用地将用于公共租赁住房建设；20%的住宅用地用于建造共有产权的房屋，称为“两个20%原则”。

房管局保卫部干部李说:“长期以来，我们一直从需求方面进行调控，但房地产市场是一个供需双方并存的市场，需要同时发挥作用来稳定。在这种背景下，有必要对Xi整个房地产市场进行供给面结构调整。"

“真金白银”解决了供求矛盾

规划出台后，关于对Xi未来房地产市场影响的讨论仍在继续，特别是考虑到规划中40%的土地用于建设公租房和共有产权房的原则。一个问题是，如果将来只有60%的土地供应给商品房市场，会不会抬高地价，导致商品房价格进一步上涨？

然而，在李先生看来，恰恰与公众的疑虑相反，此次改革的最大亮点是安从供给方面出发，自愿放弃部分土地出让金，增加经济适用房的供给，用“真金白银”控制房价。

针对“两个20%原则”推高房价的说法，他解释说，确保供应是平衡供需的重要一步。目前，商品房的整体供应是由政府通过土地供应来调节的。“例如，去年供应1万亩，今年供应1.5万亩，可能不会减少商品房用地供应。”

其次，从需求方面来看，正是因为销售型经济适用房的市场份额太小，所有家庭才需要涌入商品房市场。「假设未来整体供应维持不变，由于土地供应减少，商品房供应会减少，但需求也会相应下降。因为大多数经济适用房价格便宜，而且经济适用房的质量不能低于商品房，所以在选址上甚至超过商品房。”

李先生认为，当前的住房问题归根结底是供求矛盾。

“目前引进这份文件是非常必要的。它建立了一个可持续和稳定的长期机制。老百姓(603883，诊断单位)有所期待，知道明年40%的土地供应将用于公租房和公租房。”李先生告诉《国家商报》记者。

从全国来看，Xi是第一个巩固共有产权房屋土地供应的城市。

李说，如果地方政府没有勇气掰腕子，依靠行政手段来调节需求方，应该说短期内是有效的，但长期来看却不能解决住房问题。“我们的立场是活下去，活下去。尽量扩大住宅属性，压缩投资属性。”

“租购并举”扩大保障范围

《建议》提出将租赁型经济适用房(包括廉租房和公租房)纳入公共租赁住房，出租给本市居民、新就业人员、农民工及其他中等收入以下住房困难家庭，以及本市各类人才或应届毕业生中没有自有住房且经市人才办和市人民社会保障局认定的人员。

经济适用住房和限价商品住房将纳入共有产权住房，政府和购房人将分享产权份额，向本市无自有住房且5年内无房屋登记信息和交易记录的居民、已取得本市居住证的非居民和各类人才提供。

李先生认为，根据党的第十九次全国代表大会的报告，坚持“住房不投机”的原则，加快建立多主体供应、多渠道保证、租购的住房制度，是大势所趋。"刚毕业的大学生或有潜力的人才可以租得起房."它不仅解决了住房问题，还减轻了经济负担，为将来的购买积累了资金。"

《纲要》的重点任务之一是完善住房供应体系，即全面解决各类居民的住房问题，建立和完善以公共租赁住房、共有产权住房和商品房为主的多主体、多渠道保障的住房供应体系，满足不同层次不同群体的住房需求。

“从长远来看，随着年轻一代的成长，包括国家相关政策的实施，未来房屋出租的比例将会越来越高。如果租赁市场建成，我们的住房问题将得到改善。如果低收入或急需住房的家庭的住房问题得到解决，整个市场不会过热。这将形成良性发展。”李先生告诉《国家商报》记者。

建立一个特许经营权来振兴资产

提高经济适用房的质量是这个计划的重点之一。

在区位选择上，Xi安经济适用房将优先安排在城市建成区、工业园区、创科空房、轨道交通沿线等配套区域。

此外，在公寓建设标准方面，《规划》明确规定，公租房平均面积约为75平方米，最高不超过90平方米；共有产权房屋的平均面积约为90平方米，最大面积可达144平方米。

“这种类型的公寓适应性更强。一个三口之家可以保证生活，维持一定的生活质量。”李先生说:“这对于买家来说是充满诚意的。”

《规划》还规定，应成立国有特许经营机构Xi安安珠建设管理集团，负责公共租赁住房和共有产权住房的投资、征集、建设、供应和运营管理。

李告诉记者，目前全市公租房总数近20万套，1100万平方米，大部分由各级政府投资建设，市场价值近1000亿元。但是，由于机制问题，大量优秀资产没有得到有效盘活。

「目前，公共租住房屋的租金只够运作和维修之用。很长一段时间后，维护费用将逐年增加。此外，已有近1000亿资产被存入银行，但没有发挥应有的作用。新建筑需要持续的财政投资。”

这一改革是依靠国有政策性住房资产和经营收入，成立安珠集团，盘活现有资产，通过资产证券化和房地产信托基金减轻金融压力。

“这是一个很大的调整。在资产恢复活力后，担保的覆盖面可以进一步扩大。”李先生认为，在规划选址、城市配套、户型面积和装修标准等方面，公共租赁住房和共有产权住房建设的质量在全面提升，就是要使保障对象“住、住、有尊严”

编辑朱昱