20家房企获企业债“入场券”，但融资松动只是一场乌龙

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在资本紧张的冬天，每一项融资政策都会影响房地产市场的敏感神经。

12月12日，国家发展改革委发布《国家发展改革委关于支持优质企业直接融资进一步提升企业债券服务实体经济能力的通知》，进一步提升企业债券服务实体经济能力，为防范和化解重大风险奠定坚实基础，提高直接融资比重，优化债券融资服务，促进优质经济发展。

在《通知》界定的四类优质企业中，房地产行业也包括在内。政策一出台，一些分析师就认为这是一个信号，表明中央政府正在释放资金以解除约束。因此，资本市场受到了极大的鼓舞。12月13日开盘后，a股和h股主要房企的股价都有不同程度的上涨，可以说整条线都变成了红色。

但这更像是一种“自我满足”。国泰君安分析师刘告诉，总的来说，这项政策的出台会给企业融资带来一定的好处，但影响不会太大。中原地产首席分析师张大伟直言不讳地表示，政策从未改变。

这种谨慎的态度来自于这项政策的有限目标。《通知》规定，将重点支持符合发行公司债券条件的优质企业，主要信用等级为aaa级；；近3年内未发生企业信用债券或其他债务违约事件，未出现持续拖欠本息的情况，未被列入失信黑名单。

同时，重点扶持的优质企业的主要经营财务指标应在行业或地区中处于领先地位。具体到房地产行业，要求包括住房企业总资产应大于1500亿元；收入超过300亿元；不超过行业资产负债率的重点监管线，且没有明确的重点监管线，原则上资产负债率不得超过85%。资产和营业收入可根据最近一年或最近三年经审计的财务平均值计算，资产负债率可根据最近一年经审计的财务数据计算。

风能和海通证券的统计数据显示，只有20家房地产企业符合上述要求，其中包括8家a股和12家h股。

此外，《通知》严格规定了发行公司债券的资金来源:在完善债务偿还担保措施的基础上，允许使用不超过50%的债券募集资金补充营运资金；公开发行债券的规模经批准后，按照公开发行的公司债券和公司债券余额不超过净资产40%的口径计算。优质企业必须对债券资金的使用实行正负列表管理。“肯定名单”应符合国家产业政策，并以企业主营业务为重点；“负面清单”包括但不限于将债券基金用于房地产投资和产能过剩投资，以及与企业生产经营无关的股票交易和期货交易等风险投资。

“从规定中可以看出，这项政策主要惠及负债相对健康的大型房企，对中小房企没有影响。另一方面，公司债券这次也放松了，但目前更多的公司债券和票据是由房企发行的，所以影响不会太大。”刘进一步指出。

新政收效甚微，房企面临的财务压力依然很大。张大伟表示，与2015-2017年相比，目前房地产企业的财务压力已经大大收紧。从地方楼市调控的角度来看，预计房企的资金将继续承压。“对于住房企业而言，2018年将是过去四年中财务压力最大的一年，从趋势来看，2019年的财务压力仍在继续。”

然而，前景似乎并不那么悲观。张大伟还指出，房地产行业的资金紧缩是肯定的，但这不是一个寒冷的冬天，很可能最严格的时间已经过去。2018年，我觉得资金吃紧只是因为过去三年资金太充裕。

事实上，自11月份以来，房企的融资环境似乎有所好转，包括惠今集团、新城控股、华夏幸福、融创、阳光城等房企对公司债券的大力审批，这与此前房企多次暂停发债的情况完全相反。

根据通策研究所的数据，9月和10月，房企融资额持续下降，其中10月份40家典型上市房企融资总额仅为392.65亿元，首次跌破400亿元大关，创下2017年1月以来22个月的最低值。

然而，自11月以来，这一现象已开始改善。11月份，40家典型上市房地产企业完成融资505.92亿元，较10月份的392.65亿元增长约29%，与6月份融资总量持平，但仍低于7月和8月份。

虽然很多业内人士认为，这并不意味着融资宽松，楼市即将进入另一个转折点，但这至少是一个提振企业信心的好信号。在刘看来，无论是密集审批住房企业发行债券还是出台新政都有一定的指导意义。其次，中央政府不应大规模放松对住房企业的融资，但可能会做出适当的调整。