融资生死时速 加剧房企两极分化

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自第四季度以来，随着销售增长的下降和债务偿还高峰的到来，住房企业的融资步伐一直在加快，但融资成本在近三年达到新高。在这种背景下，许多财务状况良好的领先房地产企业逆着低融资成本的趋势扩张，而许多中小型房地产企业被迫放慢其土地收购速度并减少其负债，从而进一步加剧了市场分化。

自第四季度以来，随着销售增长的下降和债务偿还高峰的到来，住房企业的融资步伐一直在加快，但融资成本在近三年达到新高。在这种背景下，许多财务状况良好的领先房地产企业逆着低融资成本的趋势扩张，而许多中小型房地产企业被迫放慢其土地收购速度并减少其负债，从而进一步加剧了市场分化。

加快融资步伐

" 2018年第四季度，房企最重要的工作是融资."中原地产首席分析师张大伟告诉《中国证券报》记者。

根据同一个政策研究所的研究数据，10月份，40家典型上市房地产企业的融资总额为392.65亿元，自2018年以来首次跌破400亿元大关，也是自2017年1月以来的单月。融资额的新低点；11月，40家典型房地产上市企业融资总额达到505.92亿元，比上个月增长28.85%；12月，各大房企进一步加快融资步伐。

一旦它“触底”，它就会迅速“反弹”。在楼市的寒冬，融资市场的微妙变化正影响着房地产企业的神经。“在经历了前几年的快速扩张后，许多住房企业现在都负债累累。目前融资环境非常紧张，房企销售增速持续下滑，支付周期延长，融资成为各大房企的重中之重。”一家中小型房地产企业的财务总监告诉《中国证券报》记者。

根据Cree房地产研究中心发布的数据，11月份房地产百强企业销售额达到8953亿元，同比增长24.5%，但同比增速较10月份下降了7.5个百分点。虽然11月份前100名房地产企业销售额环比增长9%，结束了10月份环比增速下滑的局面，但民生证券指出，这主要是由于年底有大量房地产项目进入市场并积极推动市场。预计12月份的推动速度将与11月份持平，百强房地产企业销售额环比增速仍令人担忧。

然而，销售速度越慢，筹集资金就越困难，而且对许多房地产企业来说，扩张越有力，融资需求就越大。“目前，房地产行业的竞争模式仍然是规模竞争。在产业集中度快速提高的背景下，规模越大，融资能力越强，项目储备越多。因此，尽管目前的监管力度继续加大，但第二梯队的中型房企仍在加快征地进程，融资需求仍然很大。”张大伟说。

同时，债务偿还高峰的到来也使得房企更加渴望资金。根据恒大研究院发布的研究报告，2018年下半年至2021年为房企债务集中支付期，年规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。新城控股(601155，诊断学)高级副总裁欧阳杰对《中国证券报》表示:“一些企业的负债率过高，当遇到市场不确定性时，可能面临失控的风险。”

融资成本正在上升

一方面，融资环境持续趋紧，另一方面，融资需求持续增加，导致住房企业融资成本大幅上升。根据嘉里的统计，11月份房企发债平均成本为8.54%，为2015年以来单月最高水平。房地产企业前11个月平均融资成本达到6.32%，超过2017年的平均水平。以恒大为例。恒大发行的18亿美元债券中，5.9亿美元五年期债券的利率高达13.75%。

融资成本上升与房地产企业被迫转向海外融资有很大关系。数据显示，11月份，住房企业境外发债融资总额达到285.1亿元，比上个月大幅增长419.3%，占发债融资总额的52.2%。与内债发行相比，11月份房地产企业海外发债平均融资成本高达11.47%，比上年10月份的6.45%提高了5.02个百分点。

“目前，海外融资的比重已经大大增加，但海外融资的成本却明显增加，这客观上增加了住房企业的融资总成本。加上汇率的波动，很多房企的融资压力很大。即便如此，由于融资需求巨大，有必要加快高成本融资。”张大伟表示，2018年是过去四年来住房企业面临最大财务压力的一年。从趋势来看，这种情况将持续到2019年。

值得注意的是，在融资成本上升的背景下，许多财务状况良好的领先房地产企业的融资优势进一步凸显。以万科为例。2017年，公司净负债率为8.8%，货币资本达到1741.2亿元。在今年3月的业绩发布会上，万科首席财务官孙嘉表示，由于市场环境的影响，近期融资成本略有上升，但仍处于行业较低水平。

相对而言，国有企业融资更为从容。北京一家国有房地产企业的负责人告诉《中国证券报》:“今年以来，SASAC和控股股东都要求降低负债率，因此融资并不紧迫，负债率在78%左右，融资成本在5.3%左右。还有许多融资渠道，包括美元债券、公司债券、永久债券和低成本保险融资。”

市场结构分化

融资能力和融资成本的差异使得大、小型住宅企业在面对当前市场形势时心态不同，马太效应促进了市场结构的进一步分化。

增收节支，减少土地收购，已经成为各住房企业降低负债率的常规手段。根据中原地产的数据，从9月到11月，25家领先房地产企业的土地收购总额分别为767亿元、720亿元和394亿元，连续三个月低于1000亿元，为近四年来的首次。在2018年之前，主要房地产企业每月获得的土地数量为1200-2000亿元。

“到目前为止，前30家有销售的房地产企业中，有20家的股权收购土地数量较2017年有所减少，其中有6家分别减少了不到30%、30%-50%和50%。Home，6，8，它们中的大多数已经在降低杠杆率的道路上。”新城控股高级副总裁欧阳杰告诉《中国证券报》。

一些财务状况良好的领先房地产企业看到了反向扩张的机会。今年以来，万科一方面不断强调销售收入6300亿元的目标，另一方面加快低成本融资。仅第三季度，万科的总征地金额就达到458.7亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创的总征地金额。

同样充满野心的是泡利。数据显示，截至上半年，保利已增加计息负债796.13亿元，综合资本成本为4.86%。凭借这一优势，保利在2018年前三季度累计新增扩建项目108个，总成本1636亿元，征地金额占销售金额的53.9%。因此，保利在2017年跌至行业第五名，今年很有希望重返前三名。

相对而言，许多资金短缺的中小房企已经成为大型房企收获的“韭菜”，被迫不断退出市场。例如，10月9日，一直在进行战略收缩的华夏幸福(600340)宣布将以32.34亿元的价格将涿州公司80%的股权、裕景公司80%的股权、犹达公司80%的股权、廊坊公司80%的股权、霸州公司65%的股权出售给万科。