2018年上海宅地有望揽金近千亿元 租赁房用地成主流

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根据益居研究所的数据，前11个月监测的40个城市的地价率为10.2%，比前一个月和去年同期都有所下降。上海已成为四个一线城市中唯一一个在11月份土地拍卖中实现零地价的城市。

据《国家商报》记者报道，截至目前，今年上海已售出60套住宅，总成交额为908.1亿元，综合保险费率为0.02%，为近年来最低。根据计划，本月上海将有8个宅基地上市。据此，上海宅基地预计今年将吸引977亿元。

有多少“标准”的零地价宅基地交易

据公开信息，到目前为止，上海已经出售了103套住宅、商业和商业用地等。，总土地出让金1643亿元，总规划建筑面积927万平方米，综合地价0.9%。

在售出的地块中，有2块成交额超过100亿元的地块，其中位于浦东新区北蔡街的总建筑面积约140万平方米的商业、办公及文化体育地块，由上海房地产集团等三家公司组成的财团以137.7亿元的总价和零地价中标，并获得年度总价“土地王”。另一个商业和办公用地位于黄浦区淮海中路，总建筑面积约24万平方米，由太平洋人寿保险(601，099)等三家公司组成的财团以136.1亿元的总价和0.2%的保险费率中标。

就宅基地而言，目前上海共有60笔交易，土地出让收入908亿元，规划总建筑面积537万平方米。值得注意的是，零地价交易几乎已经成为今年住宅用地的“标准”。

据《商业日报》记者统计，60块住宅用地的综合地价率为0.02%，其中58块已实现零地价出售。值得注意的是，它的零地价与土地拍卖制度的“招投标挂复合转让”密切相关。

2016年，上海有18个区域或板块“地王”。为了遏制“地王”现象的频繁发生，2017年4月，上海调整了土地出让制度，实行“招租挂靠”的联合出让方式。

上述规则规定，当有效申请人不超过3人时，将进行上市；当人数超过3人时，将进行投标，并对投标人进行评分以确定投标人。2017年6月，上海对“招投标联动复合转让”政策进行了“微调”，除上述“评估标准和方法”外，首次引入了“受让方管理”指标。

“通过征集和出售复合土地的方式，引导房企征地，对于抑制土地市场过热、推高无地价房价具有积极意义。”易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《国家商报》采访时表示。

据记者统计，截至目前，今年上海售出的60套住宅中，有23套是普通商品房用地，其中18套是招拍挂方式出售的，17套是经过一轮报价后以底价出售的。

出租房屋用地逐渐成为“主流”

另一个值得注意的现象是，到目前为止，已售出60套住宅，总规划建筑面积为537万平方米，其中40套已出租，总规划建筑面积为174万平方米，将提供3.4万套出租房屋。租赁住房用地逐渐成为主流。

据《国家商报》记者统计，自去年7月首次出租房屋用地以来，到目前为止，上海已成功出售51块租赁土地，总建筑面积约318万平方米，租赁费约205亿元，将提供至少4.5万套租赁房屋。上海地方国有企业在其中扮演着重要角色。

据记者统计，上述51套出租屋的土地都是挂牌出售的，每一个地块只有一个有效的投标人，经过一轮报价，最终被国有企业以底价中标。其中，上海地方国有企业胜诉48起，中央企业胜诉3起。

此外，上海的一些国有企业此前也表示，他们打算通过振兴现有土地资源来开发和建设租赁住房。例如，光明集团表示，将拿出26块土地建造100万平方米的出租房。

根据该计划，上海还将在年内出售5块出租房屋用地，起拍价为17.7亿元人民币，至少6000套出租房屋。

值得注意的是，除了通过增加新的租赁住房用地来建造租赁住房外，建设用地资源稀缺的上海也试图通过公开出让农村集体建设用地使用权来建造租赁住房。

10月22日，中央企业华润置地(香港股票01109)以1.25亿元的底价，获得了上海松江区总规划建筑面积4万平方米的农村集体建设用地使用权。这也是上海首次公开上市农村集体建设用地使用权建造出租房。

2017年，上海发布了第十三个住房五年计划。根据该计划，在“十三五”期间(2016-2020年)，上海将新增170万套住房，其中包括40万套商品房和70万套出租住房。毫无疑问，出租房将在未来上海房地产市场中扮演重要角色。