供应量成交额双降 北京限竞房地块2018年唱主角

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受今年楼市调控力度加大、信贷融资紧张、土地出让条件高的影响，虽然年底即将到来，但许多城市无法完成今年的土地供应计划。11月以来，许多城市的土地市场普遍进入了集约型供应和交易时期。仅在12月13日，在土地情报部门监控的100个城市中，就有25个发生了80起土地转让。

在当前房地产调控的背景下，开发商面临着相当大的资金压力，他们对土地市场的投资态度也是理性的回报。2018年前11个月，40个典型城市土地出让金累计收入20001亿元，同比下降1.8%，连续两个月同比下降。从地价来看，11月份40个城市的土地交易地价已降至历史低点附近，未来几个月地价下降趋势有望放缓。

值得注意的是，除了地价下降外，有限竞争房用地、公房用地和出租房用地已逐渐成为许多城市土地供应的主流。

12月11日，北京的土地再次开放，顺义区的两个限制竞争的房子投入市场。最终，和晶泰富以29.58%的溢价和9.2亿元的价格获得了顺义新城牛栏山集团的一级开发项目；然而，高丽营玉庄地块被龙湖等四家房企以29.6亿元的价格和7.3%的溢价收回。从两块地块的总成交额来看，地价仅为13.4%，这在一定程度上代表了2018年北京土地拍卖的整体情况。

《国家商报》记者注意到，2018年，北京土地拍卖经历了年初的火爆开局，年中供需疲软，年末逐步复苏。虽然有亮点，但整体表现平平，土地供应和成交量均有所下降。

两者的供应周转率都下降了，只有70%的年度土地供应计划完成了

根据北京市2108年度建设用地供应计划，今年北京市建设用地计划供应总量为4300公顷，其中国有建设用地4100公顷，集体土地租赁住房用地200公顷，与2017年基本持平。在这4100公顷中，1000公顷规划为住宅用地，其中650公顷为商品房用地，350公顷为经济适用房项目用地。

今年1月4日，北京迎来了元旦后的第一次土地拍卖，吸引了20多家房地产企业参与。当时，出售的三块土地都是有限竞争地块。最终，丰台区槐坊村、新工村改造项目以16.75亿元的价格被电力建设中标，朝阳区孙河乡以61亿元的价格被“先锋+海洋”财团中标，密云区潭营乡进入了自持竞争阶段，以19.425亿元2%的自持率被北京投资中标。

根据中国指数研究院的数据，2017年1月份北京土地拍卖延续了整体热趋势，共成交12笔土地，总出让金达到403.1亿元，同比增长374%，供应面积同比增长281%。拍卖的底价比拍卖价高23%左右。1月4日售出的三和地块也成为当月中国300个城市的底价冠军。

2018年，北京的地球拍卖会开了一个“好头”。

但自那以后，北京的土地市场出现了疲态。根据中国指数研究院的数据，从1月到6月，北京推出了26个住宅用地，进行了21次交易，转让费为751.3亿元，同比下降25%；供应面积同比下降2%，地价同比下降24%。

随着7月31日“坚决抑制房价上涨”总原则的出台，北京土地市场进入了一个供需疲软的局面。8月份，北京只进行了两次土地交易，住宅用地面积同比下降38%。

直到10月份，北京的土地市场才显示出轻微的升温趋势。根据中国指数研究院的数据，当月北京有6笔土地交易，土地出让金达到177.6亿元。11月份，北京的土地供应加速，16块土地被推出，成交12笔。土地出让金达到432.9亿元，同比增长37%，居全国首位。值得注意的是，仅在11月27日，就有12宗土地集中发放，每天发放总额达316亿元，单个地块的最高地价接近50%。

截至去年12月，北京已经推出了四个住宅区，全部位于顺义区，总投资为61.75亿元，但地价一直保持在较低水平。此外，12月份北京土地市场将有7个土地上市出售。

然而，据媒体报道，今年前11个月，北京建设用地供应仅为363.69公顷，其中住房用地为238.57公顷，远未达到全年土地供应总量指标，也远未达到2017年965.81公顷和688.6公顷的住房用地供应规模。据北京中原市场研究部统计，2018年北京土地供应计划完成率为72%。

和硕首席分析师郭毅对《全国商报》记者表示:“今年的土地市场实际上面临着商品房去商业化的问题，此前，2017年的土地供应量很大。土地市场的需求已经下降，一些主流住房企业正在征用土地。战略已经收紧。”

“有限竞争空间”地块已成为主流，预计明年土地供应将保持稳定

毫无疑问，在2018年的北京土地市场上，“有限竞争房”用地将成为主流。

据《国家商报》记者统计，截至2018年12月13日，北京市国土资源局已悬挂72块地，其中7块拍卖，2块暂停；共出让商业用地63块，其中共有产权房11块，限制竞争房39块，商业写字楼11块，纯商品房1块，石景山古城1块(一部分为共有产权房，一部分为限制竞争房)。值得注意的是，有限竞争房屋的土地占总交易量的62%。

与此同时，房地产企业的一些优势资源集中在有限竞争房领域，北京三环路、中央别墅区等土地稀缺地区出现了有限竞争房。不仅是优越的地理位置，而且随着中心城市政策的收紧，越来越多的限制竞争的房子被释放在大兴、房山、顺义等地区。

根据我爱我家研究所(000560)的分析，土地供应大多位于郊区，这降低了整体平均市场价格。11月份北京售出的12块住宅用地中，除丰台的2块外，其余10块位于郊区，其中2块位于远郊的密云和延庆区，底价仅为6000元/平方米。

根据中原地产研究院的数据，截至12月11日，北京共有29个项目，提供32，446套住房，比2017年5个项目的3，752套住房高出765%。中原地产研究院首席分析师张大伟表示:“未来一年左右，北京将进入市场的限售房住宅用地约为570万平方米，限售房约为5万套。”

"明年，土地供应将被有限竞争的土地所主导."郭毅说:“有限的竞争室供应是一种长期机制的手段。如果没有大规模的拍卖，这将是当地市场供应的主要趋势。从目前的情况看，北京的土地供需保持了稳定的态势，因此，明年有限竞争室的土地供应应该与今年大致持平。”