楼市横盘 调控仍“严”字当头

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很多地产界人士预测，在“不炒房”的长期基调下，保持整体严格控制的可能性仍然很高，“稳健发展”仍将是地产界的关键词。

房地产企业月销售业绩同比持续下降，一线城市二手房价格环比下降。到年底，房地产行业的各种迹象表明，在贷款限制、购房限制、销售限制和价格限制的共同作用下，房价上涨趋势已经得到遏制。然而，房地产企业发行债券的规模在11月份爆发，碧桂园宣布重启投资。最近，一些地方政府对政策进行了微调，明年房地产监管是否会有新的变化成为各方关注的焦点。很多地产界人士预测，在“不炒房”的长期基调下，保持整体严格控制的可能性仍然很高，“稳健发展”仍将是地产界的关键词。

房地产市场进入下行通道

新城控股有限公司高级副总裁欧阳杰(601155)认为，虽然房地产投资、创业、交易、房企到位资金仍处于正增长区间，但市场已呈现下行信号，整体增速放缓，销售压力明显。房地产的焦点在于住房市场，市场的下行因素来自投机者的全面退潮、首次置业者的缺乏以及对改善客户的观望。

《中国证券报》记者走访北京市场，了解到在二手房交易活跃的地区，如马家铺、回龙观等，许多中介商店一个月内无法完成一笔交易，即使只需上车，也只能通过大幅降价进行交易。过去，一间房难找的西城校区也曾有过20-50万元的空房议价。至于二手房，下半年北京有大量限价房上市，很多项目的拆迁率不到20%，开发商不得不降价促销，以加快付款速度。

根据国家统计局的数据，11月份，四个一线城市的二手房销售价格下降了0.4%，比上个月高出0.2个百分点。北京、上海、广州和深圳分别下降了0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。就房地产企业销售额而言，虽然上市房地产企业前11个月的销售额总体上仍处于较高水平，但许多企业近两个月的月销售额同比有所下降。

和硕首席分析师郭毅表示，目前，市场已进入横盘见底阶段，价格下行已成为市场趋势。

中信证券(600030)分析师陈聪指出，房地产基本面已被证实下行。到2019年春节，大城市房价将进一步下行，新住房市场的销售压力将继续存在，尤其是小城市。单个月内，征地面积增速连续三个月下降，房地产开发投资增速难以长期维持。

大面积的限制购买和贷款不会被取消

最近，一些地区，如菏泽，山东省已调整其房地产调控政策。据中原地产研究中心统计，11月份以来出台的楼市调控政策主要是基于以往政策的执行。

许多业内人士认为，住房企业的融资环境正在逐步改善，一些城市的抵押贷款利率降低，贷款周期缩短。郭毅认为，本轮调控的主要任务，如限购、限贷、限售等，不会大规模取消。

CICC首席经济学家洪亮写道，中国房地产周期的下行压力正在积聚。经过两年高于预期的增长，预计明年房地产投资的同比增长率可能会降至-5%至-10%。

确保市场平稳运行

很多业内人士在接受《Be》采访时指出，在长期“禁止炒房”的基调和目前“一城一策”的精确调控体系下，房价很难大幅波动，确保市场稳定运行仍将是下一阶段调控的重点。

一家中型上市房地产企业的高管表示，中国居民的住房状况已从绝对短缺进入改善居住环境质量的阶段。尤其是在二线和三线城市，许多家庭已经拥有多处房产。此外，经过上一轮的房地产去库存化后，居民的杠杆率明显提高，空.继续提高杠杆率的可能性不大因此，从需求和购买力的角度来看，房地产市场不会出现大幅波动。

一些业内人士持有类似观点:居民可以继续提高杠杆率，但空并不大，尤其是四线城市居民。如果实施全面刺激，将会产生房地产泡沫。目前，库存水平不高，一旦房屋交易量迅速上升，房价将面临新一轮的上涨。

中信证券研究报告指出，明年可能出台更深层次的住房信贷政策。例如，引入更深入的差别化住房信贷手段，以确保部分家庭住房信贷需求得到保证。

欧阳杰认为，“没有投机的住房”仍然是长期政策的基调，监管不会退出。