旭辉旗下永升生活服务持续跌破发行价 增值服务成未来业绩增长关键

本篇文章2351字，读完约6分钟

在过去的两年里，房企掀起了一股分拆上市的热潮，徐汇集团的子公司永胜人寿保险(01995.hk)最近敲响了在HKEx主板上市的警钟。

上市首日，永胜人寿保险公司股价下跌1.7%，至1.75元，随后跌至1.65元，跌幅最大，为7.3%。下午仅反弹了1.1%。该股一度被视为1.8元，最终收于1.78元，相当于1.78元的发行价，市值近27亿元。截至12月21日，永胜人寿以每股1.72元收盘。

据《投资者新闻》统计，永胜人寿是继2018年雅人寿、碧桂园、新城悦和地产之后，第五家在香港上市的物业公司，也是目前香港股市第11家物业公司。易居研究所所长严跃进认为，频繁在香港上市反映了目前这类市场的良好发展机遇。

在香港上市

记者了解到，永胜人寿成立于2002年，最初于2017年4月在新三板上市，简称“永胜地产”。然而，在新三板上市不足一年后，永胜地产于2018年3月9日终止上市。今年8月，永胜地产向香港联交所提交招股说明书，并更名为“永胜人寿服务集团”。12月17日，永胜人寿正式在香港证券交易所挂牌。

在业内人士看来，永胜人寿在香港上市的原因在于通过新三板获得的融资有限。根据东方财富选择的数据，永胜地产在新三板上市期间只募集了一次资金。2017年8月18日，永胜地产以每股5.18元的价格发行2000股，共募集资金1036万元。

易居智库研究中心研究总监严跃进表示，上市应该反映出一个趋势，即目前房地产股票市场正成为许多企业投资的焦点，这也表明许多企业需要通过上市获得资金。安居客58首席分析师张博认为，房地产企业的房地产行业仍处于抢地阶段，资金需求日益增加。

此外，徐汇控股董事长、永胜人寿执行董事兼董事会主席林忠摇铃向媒体表示，港股上市将有助于永胜人寿迎接未来的国际化机遇，通过港资平台实现快速发展。

永胜人寿保险(01995)于12月4日至12月7日发售股份，共3.8亿股，其中90%为国际配售，10%为公开发售，另有15%为超额配售，集资总额达7.904亿港元。永胜人寿总裁周洪滨在最近的媒体沟通会上表示，约55%的募集资金用于寻求战略收购和投资机会，约26%用于利用最新的互联网和信息技术建立无线城市，约9%用于开发一站式服务社区平台和集团的“悦生活”在线服务平台，约10%用于一般企业用途和营运资金。

事实上，在去香港之前，永胜人寿的初衷是在a股上市。2017年10月27日，永胜地产开始a股上市辅导工作。严跃进表示，物业公司与房地产企业关系密切，对a股市场的控制相对严格，而对香港股市的控制相对较少。严跃进说:“在此之前，碧桂园物业公司也面临上市失败，事实上，这也是因为a股市场的控制是严格的。”

根据投资者新闻的统计，目前有11家房地产公司在香港上市，包括永胜人寿。截至12月21日，碧桂园服务的市值最高，为309.5亿英镑。

毛利率需要提高

近日，周洪滨总裁在媒体见面会上明确了永胜人寿的盈利模式，包括物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。截至2018年上半年，三大业务的收入分别占68.4%、19.3%和12.3%。

可以看出，永胜人寿总体上处于良好态势，包括净利润上升，管理的物业面积增加，对母公司徐汇集团的依赖程度逐渐降低。根据东方财富选择的数据，永胜人寿2015-2017年的净利润分别为1556.2万元、3360万元和7644.2万元。2018年上半年，永胜人寿的净利润为1.98亿元。

另一方面，永胜人寿提供的一组数据显示，从2015年至2018年上半年，徐汇集团及其关联方的收入分别占总收入的40.2%、32.8%、20.3%和17.9%。

此外，就管道面积而言，2015年至2017年，永胜服务的管道面积分别为977.6万平方米、1612.2万平方米和2647.9万平方米，近三年复合增长率为64.5%。截至2018年6月30日，管道面积约为3210万平方米，目前位列行业前20名。

然而，与其他上市物业公司的规模相比，永胜人寿仍有很大的发展空间。据公开信息，截至2018年上半年，雅管理的生活物业面积为1.09亿平方米，碧桂园管理的服务物业面积为1.4亿平方米，新城悦管理的面积约为3700万平方米。

周洪滨总裁表示，房地产行业将迎来3-5年的规模集中发展，永胜人寿也注重扩张机会。一个细节是，永胜人寿在进一步扩大业务规模和市场份额方面，已经从以前的两轮驱动转变为四轮驱动。除了依靠母公司徐汇集团，它还通过招标获得了更多的第三方项目，与房地产开发商合作并获得了投资。据说上市筹集的资金总额的55%将用于收购和投资。

然而，周洪滨总统在12月19日的媒体交流会议上告诉投资者新闻记者，没有规模目标。周洪滨说:“没有上限，也没有上限。”

一个不容忽视的事实是，与业内其他上市地产公司相比，永胜人寿的毛利率略低于同行。数据显示，永胜人寿的毛利率从2015年的16.1%上升至2017年的25.2%，而今年上半年，雅人寿和彩生活的毛利率分别为36.31%和35.27%。

对此，永胜人寿总裁周洪滨向包括投资者在内的媒体表示，永胜人寿的毛利率是相对合理的空.周洪滨认为毛利率应该分开来看，一个是基本物业的毛利率，另一个是社区增值服务的毛利率。周洪滨认为，基本物业服务的毛利率在15%至20%之间是合理的，但空房的增幅有限，而社区增值服务的毛利率可以达到60%以上。

值得一提的是，在新三板上市之前，永胜人寿还想大力拓展社区教育、社区医疗、社区金融等增值服务，但这些业务内容都被砍掉了。周洪滨坦率地说，财产不能做任何事情，但应该做一些事情。周洪滨进一步说:“社区金融和社区教育并没有完全被抛弃，我们可以选择与成熟的垂直服务提供商合作来推广它们。”(思考金融产生了)■