遭遇“非经验设计”的设计尴尬 万科尚城御府解决尴尬“无方”？

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从2017年底开始，位于广东省广州市黄埔东路与淡水坑路交界处的“万科商城”一期新楼开始陆续被业主接受。然而，直到今年12月，许多业主仍然拒绝接受该建筑。12月15日，《投资者新闻》的一名记者来到房地产市场了解情况。当时，由于包括漏水在内的许多施工质量和设计问题，房地产业主仍与开发商僵持不下。

2017年底，万科商城因其复式二楼的震动，引起了第一批被收回业主的投诉。之后，万科将二楼改为钢筋混凝土浇筑，以解决振动问题。然而，在2018年初，第一个接管该建筑的三栋新建筑a6、a7和a10的一些业主发现卫生间有漏水问题，这引起了其他业主的恐慌，并相继进行了停水测试。据业主介绍，漏水现象十分普遍，这是另一波产权保护浪潮的开始。从“建筑地震”到“水帘洞”，被誉为万科又一“非经验新作”的万科商城似乎遇到了许多挑战。在宣传的初期，万科商城以“惊艳体验”为卖点，采用了“整体浴室”和“开放式走廊”的设计，但业主似乎并没有买单。

渗漏浴室

“我们的系统不需要防水。”万科商城的工作人员向业主解释。

12月15日，万科在房地产现场展示了卫生间漏水整改方案。记者在现场看到，用于粘贴瓷砖和卫生间底部墙体裂缝的玻璃胶被改为“白云密封胶”。现场工作人员介绍说，这种材料含有硅树脂，已经成功地应用于世界上最高的全隐框玻璃建筑，并且可以经受十年甚至二十年的考验。

据记者了解，万科商城的浴室采用“整体浴室”，其底盘和墙板是高温高压一次成型的。这个概念是1990年从日本引入中国的。目前，“整体浴室”广泛应用于酒店、医院、船舶、快装房等。与一般的传统浴室不同，由于其底盘是一个完整的防水托盘，这种技术设计在理论上应该能够完全消除漏水的隐患。因此，万科商城的整个卫浴系统一直没有防水。

从2018年初开始，万科商城的部分业主接到收楼通知后，开始了例行的闭水测试，随后发现房子漏水，引起其他业主恐慌，纷纷进行测试。根据业主提供的内部统计结果，记者看到一期三栋新建筑a6、a7、a10的164户业主接受了统计，其中109户做了闭水测试，114户有漏水现象(业主解释说，5户没有做闭水测试而漏水的可能是邻居漏水造成的)。

记者将此数据发送给万科确认，对方称截至12月20日，商城a6、a7、a10安装缺陷导致的渗漏案例有24起，22户完成整改，整改完成率为92%。

关于漏水问题，业主陈女士告诉记者，万科上成是一栋复式建筑。厨房一旦漏水，会直接漏到楼下的主卧室，影响主卧室和邻居的家具。更重要的是，如果水沿着吸顶灯泄漏，安全隐患将非常大。

目前，万科采取的整改措施是用“白云密封胶”代替原来的玻璃胶粘贴底砖和墙体裂缝。然而，业主的要求是将“整体浴室”改为传统浴室，并对整个房子的防水工程进行维修。

“玻璃胶的压力根本达不到，人们正常行走时会再次开裂。此外，玻璃胶本身容易老化并在水中脱落，这根本不能解决漏水问题。”陈女士说。

记者咨询了具有多年装修经验的相关业内人士。另一方说，当马桶漏水时，玻璃胶可以用来填补缺口。然而，玻璃胶会收缩，变得又黑又发霉，长时间后又会泄漏。

至于为什么要采用“整体浴室”，房地产工作人员介绍说，“我们真的觉得它很容易使用。”此外，“整体浴室”的合作制造商李鸿(广州李鸿复合材料有限公司)可以向澳大利亚出口其产品，并保证质量。

广州万科于2018年12月12日向记者提供了一份题为《万科-李鸿装配式整体浴室系统防水技术审查意见》的文件。该文件显示“李鸿的整体浴室系统和连接节点设计具有防水性能；符合国标gb/t13095-2008整体浴室，自然具有防水功能；民用建筑的地面不能防水，排水管可以不堵塞地穿过楼板孔洞。”文件由“中国建筑行业协会建筑防水分会”和“深圳市防水行业协会专家委员会”的专业人员签署。

另一份“佛山市质量计量监督检测中心检验报告”也显示出“合格”的监测结果，该报告中检测的整个浴室样品的生产日期为2018年12月10日。

但是主人不付钱。对于“整体浴室”，业主提出了几个问题:第一，整体浴室底盘材料老化变形的概率是否大于传统浴室？其次，在他们看来，整个浴室占用了浴室面积，而高房价造成的面积损失也不容忽视。“虽然传统卫生洁具的保质期只有5年，但按照我们的正常认知，只要底部防水，安全使用10年或20年都没问题。”业主仍然倾向于做足够的传统禹卫防水措施。

没有经验的设计

万科商城被称为2016年万科的又一个“非体验设计”。公寓面积68-105平方米，三至四个房间朝南，平均装修价格约为33000元/平方米。

除了整体浴室，“非体验设计”作品还有其他不可接受的设计尴尬。据业主介绍，隔壁单元的推拉窗开在78平米的公寓楼入口的右墙上，推拉窗的高度不够，这种设计很容易造成进出大楼的人头部受伤。房地产相关负责人别无选择，只能说“没有经验，难免会有失误。”

此外，为了营造“杏树大厦”的整体效果，设计师在主楼上设计了一个高近150米、共35层的开放式走廊，未被业主接受。

这种设计的主要优点是外形美观，视觉效果好，并确保南北之间的对流。然而，业主认为，在暴雨和台风等极端天气频发的南方，不可避免的浮雨、电梯灌溉、房屋淹水以及容易从高空坠落是开放走廊的安全隐患，从数百米的高度往下看容易造成心理和生理不适。

当记者进入a6楼18层并离开电梯室时，他必须通过一条长4米、宽1.2米的开放式走廊才能到达该单元的门口。

一位从事建筑设计的人士告诉记者，在南方地区，尤其是广东附近的几个省份，开放走廊的设计是可行的，开放是针对湿热的气候，这有利于通风，但同时，南方多雨，即使在台风天气，也不可避免地会飘雨。

“设计者在设计中选择主要矛盾，注重良好的通风，对于飘雨只能采取补救措施，如做好排水工作，增加走廊宽度以减少飘雨的影响。不过，1.2米走廊的设计宽度很窄。”此人还说。

在与业主沟通后，万科用1.5m的铁艺栏杆替换了B座b1-b5楼的楼道栏杆，但根据业主的报告，A座的楼道栏杆尚未整改。(思考金融产生了)■