为什么是共管？保利入局天津最大国有房企混改的避险术

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资料来源:中国视觉

经过一年半多的风波，天津房地产集团有限公司(以下简称“田放集团”)的混业改革终于取得了新的进展。

12月26日，田放发展披露了天津和保利集团共同管理的天津房地产集团有限公司的信息披露函(以下简称“披露函”)。根据该文件，12月25日，天津与保利集团签署了合作框架协议。保利集团将派出管理、财务、工程、运营等领域的专业团队，与天津共同管理田放集团，并引入先进的制度机制，通过管理整合促进质量提升和效率提升。

田放集团是天津市最大的国有房地产企业，成立于1999年，其主要股东是天津市国有资产监督管理委员会。田放集团投资的公司有47家，涵盖房地产开发、物业管理、信托基金、金融租赁、经济适用房、商业银行、矿产品、基础设施建设等领域。

田放集团的混合改革始于2017年。2017年6月7日，天津市国资委在天津产权交易中心首次公布了田放集团混合改革的信息。拟通过增资扩股、股权转让等方式引进投资者。引进投资者的比例为40%-60%。

田放集团混合改革的背景是天津国有企业的混合改革浪潮。2017年被定义为国有企业混合改革的第一年。天津把混合所有制改革作为国有企业改革的一个重要突破，已在40多个市级集团中启动了194个国有企业混合改革项目，计划引进资金约1100亿元。

根据天津市国有资产监督管理委员会官方网站的信息，随着天津水产集团有限公司(以下简称“水产集团”)于12月20日举行的混合改革项目签约仪式，天津市今年已经完成了6家市级管理企业的混合改革。今年4月26日，水产集团在天津产权交易中心发布了股权转让信息。

相比之下，田放集团的混合改革是漫长而曲折的。自今年4月28日上市以来，田放集团的混合改革项目分别在6月和7月被多次推迟，原因是“没有找到合格的潜在投资者”。然而，田放集团并没有被忽视。自2017年以来，万科、碧桂园、恒大、融创等16家房地产企业参与了田放集团的混合改革。

对田放集团感兴趣的是有一定实力的知名房地产企业，甚至是与他们有着深厚渊源的融创。“万科、碧桂园和融创都与田放有过接触。融创最先出售的房子是田放的，也是与田放合作的。”一位与田放集团关系密切的人士告诉时代财经。

然而，高达83.06亿元的交易价格和天津田放暴露的债务问题，使得有意参与的房地产企业纷纷退出。在混合改革被不断推迟的同时，田放集团也遭遇了一个“多事之秋”。除了信托计划被破坏、债务规模大幅增加、玉梅江项目存在质量问题之外，玉梅江项目还经历了一场巨大的人员地震。8月31日晚，天津市人民政府网站宣布，田放集团董事长迪达和总经理熊光宇同时被免职。

逐渐平静下来的田放集团向后来者保利集团抛出了“橄榄枝”。事实上，已经有关于双方合作的传闻。9月25日，田放集团因与合格潜在投资者基本形成了初步共识，目前需要进一步协商，终止了混合改革、增资扩股项目的上市，推测“合格潜在投资者”为保利。

“你为什么最后选择聚？第一保利也是一个“财大气粗”的中央企业，有实力和基础。其次，保利近几年在天津做了一系列项目，有些是收购的，有些是自己开发的。它与天津市政府合作得很好。因此，经过一些沟通或游戏，虽然保利提供的条件不是最好的，但它是最好的选择。”上述内部人士介绍到时代财经。

据透露，到目前为止，保利只支付了约定价格的三分之一，并处理了田放集团的部分外债。在后续行动中，田放集团仍有发言权和控制权，但保利集团中高层管理人员的比例未来可能会有所增加。目前，保利的人员已经进入中层。

天津中原投资咨询部营销中心主任焦仲伟表示，中央企业保利集团之所以“接手”，主要是因为双方企业性质相似，合作也有各自的需要。“田放集团是天津的直属管理企业，其合作也有利于保利集团在天津的发展。”

焦仲伟并不认为土地所有权、人员安置、债务等问题。困扰田放集团混合改革的问题，将因保利集团的介入而得到妥善解决。”(这些问题)可能只能部分解决，因为田放集团在天津发展了这么多年，房地产开发项目和占用的土地量都很大。问题的解决需要三方谈判。”

至于投资者为何在上市前以共管的形式取代增资、增持股份和股权转让，上述匿名知情人士告诉时代财经，“田放集团是天津最早上市的企业，下属企业众多，企业情况复杂。保利集团需要以增资扩股的形式立即支付，整体退市收购田放集团。保利集团认为这样做有点冒险，所以在谈判过程中没有经过上市程序。在此之后，还应该采取联合管理的形式。”