今年土地市场降温明显 明年房企拿地将趋理性

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今年以来，房地产市场的降温趋势也引发了土地市场的连锁反应。尽管供应量的不断增加推动了市场的整体成交量和交易价格的上升，但土地市场的升水率下降和土地拍卖数量的增加都表明土地市场充满了冷清。

据中原地产研究中心统计，截至2018年12月26日，全国50个主要城市的土地销售总额为3.616万亿元，其中热点城市的土地销售增幅明显放缓；从地价角度来看，热点城市的地价约为10%，明显低于2015年至2017年30%的平均地价。此外，土地拍卖数量创下新高。以一线和二线城市为例，截至目前，一线和二线城市已有369个住宅用地达到近6年来的最高水平，同比增长156%。

“土地市场的地价率较低，叠加拍卖的数量不断增加，这是市场降温的直接表现。”昨日，58住房和房地产研究所首席分析师张博在接受《证券日报》采访时表示，原因主要有三大因素。

具体来说，首先，基于对未来房价预期的判断。今年8月，住房和城乡建设部提出了“稳定房价、稳定地价、稳定预期”的要求，并明确提出“坚决遏制房价上涨”。因此，房企对未来市场预期持悲观态度，而在这种情绪的引导下，土地市场预计将变得更冷。二是受限价令影响，部分城市新房和二手房价格倒挂，这在一定程度上直接影响了地价，甚至导致土地拍卖的不断发生。第三，开发商的资金成本压力很大。2019年，房地产企业面临的最大压力仍然是融资困难。尽管央行在年内多次宣布有针对性的RRR降息，但由于监管机构对进入房地产市场的资金进行严格监管，在土地收购方面将会捉襟见肘。

中国银行国际金融研究所研究员李和(601988)(港股03988)认为，土地溢价较低的原因不仅受到限价令的影响，还受到各地保障性住房分配和自备区招标等限制性政策的影响，这也导致市场迅速降温。从土地市场拍卖的数量来看，除了政策、预期和资金链的影响外，拍卖地块附带的条件太多和优质地块稀缺也是导致拍卖数量增加的因素之一。

以12月24日在北京以底价出售的怀柔地块为例。据悉，该地块为怀柔区苗城hr00-0014-6019的r2二类居住用地、b1商业用地、s4社会停车用地、a33基础教育用地和u22卫生设施用地。从以上介绍中不难看出，该地块的物业较为复杂，包括大量的商业用地，从地理位置上看，它位于北京的远郊。因此，房企的投标热情很低。

虽然土地拍卖的数量明显增加，但从供应量来看，数量也同时增加。

根据中原地产研究中心的数据，今年以来，各城市的土地供应量明显增加，尤其是一线城市。具体来说，11月份，四个一线城市的土地供应有87个案例，自12月份以来，截至27日，四个一线城市的土地供应已经达到59个案例。从全年情况看，一线城市土地供应已达677例。

和硕首席分析师郭毅在接受《证券日报》采访时表示，从目前情况来看，一、二线城市和一些经济发达的三线城市基本面相对稳定，土地出让数量和房价在稳定后预计明年都将小幅上涨。预计明年三、四线城市房地产市场增量需求将会减少，房价难以保持以前的增长速度，土地出让规模也将相应缩小。

"总体而言，土地市场明年将继续呈现差异化."郭毅分析，一些在经济层面上有宽松调控政策和相应产业支持的城市，能够形成对流动人口的凝聚效应或积极采取人口引进措施，将成为未来房企的重点城市；然而，行业疲软，房地产市场库存高，地方政府未能采取有效措施提振房地产市场，因此土地市场将继续被遗弃。

李和表示，从2017年频繁出现的“土地王”到2018年拍卖底价，可以看出土地市场经历了一个从高峰到低谷的周期，预计在房地产市场“三稳”的背景下，土地市场在2019年将变得更加理性。

张博告诉记者，由于目前的“去库存”即将结束，预计在2019年，住房企业将变得更加谨慎和理性的收购三线和四线城市的土地。同时，在土地收购策略方面，住宅企业可以更加关注城市群的进入策略。