绿城35亿卖掉京城商用物业 万科等曲线接过烫手山芋

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当北京的商业市场陷入冰点时，绿城中国出售了北京的许多商业地产资产。其中，北京万科和绿城中国前高管罗兆明出现。

5月7日晚，绿城中国宣布已与买方中投公司达成协议，分别出售绿城银石和杭州立涛的全部股份，出售对价分别为17.85亿元和16.91亿元。据了解，这两项基础资产涉及北京市朝阳区商业地产规划的三项土地和建筑资产。

另一个声音说，北京万科可能参与上述地块的开发。截至发稿截止日，万科没有回复。

“据我们所知，万科也在经历转型。开发和持有商业和办公地产也是万科转型的方向之一。因此，万科很有可能参与上述项目的开发和运营。”长富银辉首席执行官杨铭威在接受《证券日报》采访时表示，北京对商业项目的限购政策对类似上述地块的集中办公地产价格的影响有限，不会改变商业地产的走势。

绿城以35亿元出售商业资产

据了解，绿城中国转让的两家公司分别在北京朝阳区拥有三处商业项目用地。印石绿城拥有的资产是位于北京朝阳区的两块地块，总用地面积约13，000平方米，拟开发为商业地产。杭州利涛间接拥有位于北京朝阳区的地块，总面积约3204平方米，以及位于其上的多套服务式公寓。

根据2017年4月30日两家目标公司的应付股权对价和净资产值，绿城中国预计通过出售两家公司分别获得约12.56亿元和3.76亿元的税前收益。

就此项出售而言，绿城表示，本集团不时检讨现有土地储备及发展项目，而该等出售将使其能够从绿城印石及杭州利涛取得投资收益，获得额外现金流入，并重新调配更多财务资源至本集团未来的潜在投资机会或营运资本。

对此，杨铭威告诉记者，绿城中国的优势在于高品质的住宅开发和物业管理，所以绿城的转让并不排除这个项目，它希望集中精力做它擅长的事情。事实上，据记者了解，绿城中国在北京的布局很少，主要集中在住宅开发方面，集团对有大量存款的商业资产的运营兴趣不大。

“此类项目资金存放规模较大，北京商业市场已陷入冰点，启封时间仍不确定。”上海亿居房地产研究所所长严跃进告诉记者，此时，可以通过股权转让实现资金回笼，确保企业安全运营。

值得注意的是，有媒体报道称，2015年12月，绿城披露计划将绿城印石的全部股权以19.5亿元的价格出售给一家房地产开发公司。最终，绿城终止了与上述买家的协议，然后与中投联手开发。

拿“烫手山芋”来说？

据了解，买方的中投发展公司成立于2011年，定位于中国的新型城市化建设。目前共有7个开发项目，包括6个一级开发项目，即tbd项目、北七家项目、密云项目、天津项目、唐山项目、盘锦项目和亦庄项目。二级开发项目建筑面积约170万平方米。

2016年12月中旬，中投发展转让的94%的股份在北京金融资产交易所进行了拍卖。北京绿城阳光投资有限公司(以下简称“绿城阳光”)以26.8亿元人民币击败万科和保利，获得中投发展100%的股权。随后，绿城阳光的股东发生了变化。其股东包括北京万科、宁波大榭弗莱投资合伙(有限合伙)、深圳惠帝投资发展有限公司和弗莱资本管理有限公司，分别占40%、34.34%、20%和5.66%。据公开报道，北京万科首席执行官刘晓也出现在绿城阳光的董事专栏。

值得一提的是，弗莱资本的间接股东是罗兆明和阮一玲。此外，弗莱资本还在弗莱、大榭、宁波拥有99%的股权。另外1%的股权仍由罗兆明和阮一玲共同持有。这意味着罗兆明和北京万科分别持有绿城阳光40%的股权，然后间接持有中投发展40%的股权。

至于35亿元的商业地产项目，业内人士表示，北京万科和罗兆明间接接手了“烫手山芋”，因为绿城中国在启动三年后仍选择出售该项目。可见，即使是四环路的商业用地，在燕莎核心商务区建设5a级国际商务写字楼的美好愿景也不容易成为现实。

然而，同样缺乏商业地产运营能力的北京万科，如果参与开发和运营，可能无法抹去自己的业绩。特别是在目前北京商业地产受到完全限制的市场环境下，向个人出售分割区域的销售渠道已经关闭，如果继续持有和经营，将会有大量的资金被存入，甚至多年难以盈利。

对此，严跃进表示，万科的积极开发和运营符合其对北京核心区高品质商业地产开发和运营的信心。然而，有一栋大楼配有服务式公寓，目前对商业公寓有许多管制。决定是出售还是保留这个项目的运营权将考验接受者。

此外，值得注意的是，尽管存在发展和经营问题，严跃进认为，通过股份制企业间接收购土地相当于间接并购，其他房地产企业也会效仿。此外，杨铭威还认为，从二级市场获得土地开发经营权，具有明显的土地区位优势和灵活的交易模式，是国有房地产企业获取土地资源的重要途径，甚至成为部分企业获取土地储备的主要途径。