花旗：香港楼市步入“拼爹时代”

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香港房地产市场已经进入了“斗父”时代。

花旗银行在最新的《2016年香港百万富翁调查报告》中称，香港有近6万名流动资产超过1000万港元的“百万富翁”，但这并不是报告的重点，值得关注。其中一点是，72%接受调查的百万富翁愿意拿出100多万港元帮助他们的孩子买房，在过去的五年里，27%的百万富翁已经将这一愿望付诸实践。

目前，香港大部分普通市民仍认同“靠砖头致富”(即买房)的旧理论。花旗的最新报告也证明了这一点:86%的百万富翁拥有不止一处房产，37%的百万富翁拥有多处房产。

此外，花旗调查还宣布，这些百万富翁的平均年龄为58岁，最年轻的约为30岁。他们每月的入息中位数为175，000港元，比一般就业人士高出11倍。在这方面，一些金融业人士指出，在三十多岁的时候成为千万富翁“绝对不容易”，而要做到这一点，仅靠工作和储蓄等“传统”渠道是不可能的。因此，据估计，这些年轻的百万富翁早年投资于房地产，并在房价上涨后出售和兑现。

从最近公布的各种官方、半官方、专业和非专业的楼市指数可以看出，虽然市场普遍认为楼价高得不可攀，但香港政府一再重拳打击炒卖活动，但香港的楼价仍在大步向前，连一些分类的楼价指数也录得近年来最大升幅...不久前，在香港岛北角出售的一居室小公寓的价格竟然超过1，000万港元！

根据香港米德兰地产最近公布的一项调查，在300多名没有物业的香港市民中，超过80%的人认为目前买房非常困难；超过一半的受访者不打算在明年买房；44%的受访者认为香港政府有必要提供资助，以实现首次置业。

很明显，在高房价的情况下，香港的楼市已经进入了“杀父”时代。

值得注意的是，花旗在报告中宣布，只有11%的受访者有兴趣再买一套房子，65%的受访者表示他们不会进入这个市场。毕竟，作为一个经济开放的国际大都会，香港的相关资产，包括物业市场，都会受到全球经济环境和外围政治经济因素的影响。目前，“特朗普冲击”对全球市场的影响仍未得到解决，地缘政治形势最近变得紧张。此外，英国退出欧盟和法国大选即将来临，这已导致市场避险情绪持续升温，拖累近期全球股市。香港股市不仅连续几个交易日下跌，一度跌破24000点大关。此外，港元兑美元汇率也同步走弱，一年多来一直处于低位，令投资者担心资金流向的变化。

一些市场分析师认为，随着美联储加息的正常化和资产负债表规模的缩小，市场流动性开始收紧，这不可避免地对全球资产产生负面溢出效应。当香港与美国的息差扩大至一定水平时，便会引发卖出港元、买入美元的套利活动，造成资金外流压力，进而推高港元利率，直接影响香港股市和楼市的资产价格。

事实上，香港楼市的现象或问题早已被很多人批评，连一向扮演“春江水暖鸭先知”角色的外资大银行也忍不住发出警告。摩根士丹利最近发表的一份研究报告指出，预计今年上半年香港房价将上涨5%，成交量将同比增长20%以上。然而，受需求疲软和利率上升的影响，预计下半年房价将会下跌，一手房产的成交量将同比下降20%。

目前，全球央行的货币政策正步入一个集水周期，过去几年量化宽松货币政策引发的资产价格上涨浪潮可能难以为继。假设一个不可预测的黑天鹅事件突然发生，如地缘政治形势急剧恶化，它可能引发一系列资产泡沫。

从这个角度来看，香港楼市目前的情况并不乐观，无论是楼市监管者、地产商或置业人士，都应该警惕楼市泡沫破裂对香港经济带来的危险。另一方面，对于香港的年轻一代来说，如果他们不能“为父辈而战”来购买自己的房子，他们又如何能够实现自己的愿望，成为千万富翁，并一步步高升呢？除了投资房地产之外，笔者认为，可以把目光从“砖头”上移开，投资于创新和创业，紧跟一带一路国家政策和大湾区建设带来的机遇，实现致富的愿望也不是不可能的。你看不到在香港有很多例子，资本可以通过这种运作模式迅速翻倍，获得近10亿美元的注资并不罕见。