“溢出效应”不断显现 热点城市周边楼市成投资新宠

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房地产市场已经连续三个月受到高度监管。从最初的限购限贷，到后来的限购限售，再到一线城市的整体限购，房地产市场的热度在“五限”下大大降温。

但是，需要注意的是，由于下降不是自发的调整，房价仍然坚挺，热点城市周边地区由于“溢出”效应而成为替代性的“投资目标”，导致这些城市同时出现“控制房价”和“去库存”的问题。

专家指出，随着经济一体化和城市间交通的彻底改善，城市的边界越来越模糊，区域概念也越来越强。建议将区域房地产市场逐步作为一个中层整体来对待，并在“一城一策”的基础上探索区域协调政策。

溢出效应热城市变“香”

五月底，临近端午节，湖北省咸宁市的房地产市场非常活跃。房地产企业提前建立势头，流浪者开始回家。这样的广告也在街头巷尾流传:钱村的银行不买房，却借钱给老王。老王拿钱买房子，心里的女神嫁给了老王...在武汉买不到房子的买家很快就蜂拥而至。

安徽省六安市的房地产市场在合肥的火热和限购的影响下逐渐回暖，销售量达到历史新高。据六安市房地产市场管理局统计，2016年全市商品房销售面积达到663.71万平方米，同比增长126.1%，居全省首位；销售额达到308.79亿元，首次突破300亿元大关。

近两年火爆的郑州，受大都市因素的影响，周边县市也开始了火爆模式。洛阳作为全国区域性中心城市和中原城市群的次中心城市，受洛阳地铁、自由贸易区等因素的影响，洛阳房地产市场异常火爆，部分房地产处于量价上涨状态。2016年，洛阳市商品房销售面积为770.4万平方米，比2015年的687.3万平方米增长12.1%。商品房销售额350.1亿元，比2015年的295.6亿元增长18.44%。

在开封，房地产市场已经进入了从交易到开发投资的快车道。2017年第一季度，开封市国内生产总值374.97亿元，同比增长8.6%，增长0.4个百分点，比全国高1.7个百分点。其中，开封市一季度固定资产投资(不含农民)179.63亿元，同比增长12.9%，其中房地产开发投资32.27亿元，同比增长22.3%，居全省第七位。

1-4月，新乡市完成固定资产投资492.51亿元，同比增长12.6%，比全省平均水平高2.2个百分点，位居全省第11位。全市完成房地产开发投资94.04亿元，居全省第三位，同比增长51.0%；全市商品房销售面积169.22万平方米，居全省第五位，同比增长58.3%；全市商品房销售达到66.12亿元，同比增长62.0%。

除郑州都市圈外，今年1-4月，扬州商品房销售面积为296.94万平方米，同比增长54.7%；其中，住宅销售面积279.78万平方米，同比增长51.8%。商品房销售面积313.7万平方米，同比下降27.5%。商品房非工业化周期已缩短至6个月。

对此，江苏省组织了331名相关专家进行了调查，报告显示，尽管热点城市的房地产市场正在降温，但三、四线城市的房地产市场趋于活跃。比如镇江属于南京都市区，房地产市场政策相对宽松。调查人员对镇江商品房价格的预期从第一季度的“适度上涨”转变为第二季度的“大幅上涨”；南通和淮安的商品房价格主要是“稳中有升”。

江苏省物价局发言人孔祥平表示，总体而言，70%的涨幅有望回落，尤其是苏北五市，除淮安外，其余四市涨幅预计将超过90%。孔祥平介绍:“江苏三、四线城市的房地产活动有所增加，三、四线城市的房价也有所上涨。对此，三、四线城市可以采取相应的房价调控措施，包括物价部门采取备案措施。经过前一段时间的市场调控，我们仍然面临着商品房上涨的调控压力。”

随着买家的大量涌入，一些一、二线热点城市周边的三、四线城市交易量迅速上升，去转型步伐加快。根据一份报告，根据国家统计局的最新数据，4月份全国住房存量同比下降16.2%，为全球金融危机以来最大单月降幅。其中，根据对11个三、四线城市的调查，4月份住房存量同比平均下降22.4%。

很难控制和抑制热点城市周围房价的快速上涨

根据国家统计局发布的数据，5月份，一、二线城市的房地产降温趋势仍在继续，热点地区周围的三、四线城市引领全国。其中，宜昌5月份新房价格同比上涨10.7%，创下今年新高。

统计局的数据显示，4月份，唐山房价上涨2.3%，蚌埠上涨2.2%，宜昌上涨2.1%，北海上涨1.9%，沈阳上涨1.8%，扬州和金华上涨1.7%，昆明、Xi和韶关分别上涨1.6个百分点。5月份，这一趋势保持不变。蚌埠、北海、湛江、九江、济宁、宜昌等环比涨幅较大的城市大多是热点地区的三、四线城市。

据克里克研究中心的杨克威称，由于购房热情依然存在，游戏受到监管，购买力溢出，周边热门城市成为最佳投资目标，其中一些还在上升。

以石家庄为例，受京津冀城市群的影响，仅5月份石家庄房地产价格调整就达到21。其中，7个住宅项目调价，10个办公项目调价，3个别墅和1个商铺项目调价。在住房方面，它位于新华区、桥西区、高新区等项目。新合作城市广场1000元、龙湾、中山商城分别增加1300元/平方米，冠丰嘉迪项目增加2000元/平方米，十里一墅项目增加60万元/套。此外，别墅项目中原有的河流名优别墅也从之前的2000万元/套增加到2366万元/套，增加366万元/套。

由于各种有利因素，河北不仅成为购房者的投资天堂，也是所有房地产企业争夺的地方。6月2日，石家庄正定新区迎来了今年“最受关注”的土地拍卖。2016年12月，停止拍卖的6块土地再次上市，吸引了碧桂园、保利、万科等25家房地产企业的关注，拍卖总额达到42.33亿元。

其中，天山房产以【2016】008号的底价成交，最高成交价为20900元/平方米，创下了正定新区的最高底价。值得注意的是，2016年11月，正定的新高点仅为2549元/平方米。

安徽六安也是城市圈青睐的城市之一。根据国家发展和改革委员会批准的计划，和六成铁路将使六安进入合肥的“一小时通勤圈”。受此影响，今年一季度六安房地产市场持续升温。全市商品房销售面积增长20.37%，销售金额增长46.8%，商品房平均价格增长21.81%。

5月初，记者走访了六安的多个楼盘，发现每个售楼部都用大海报挂上了“刘贺城际铁路”的趋势图和站点分布图。在六安一个项目的销售部门外，外国牌照的私家车进出停车场。

“这里买房子的外国人太多了。城市铁路2020年通车后，从六安到合肥只需20分钟！一位销售经理热情地介绍说:“3月份的时候，我们推了一次，平均价格不到5000元。”132套房的货源只是临时通知了附近的顾客，一天之内就卖完了。最近，我们打算开几个大的平面。估计价格会涨到6500元左右，房子的数量也超过100套。据估计，这还不够卖。"

在福建漳州，也有大量的投资者认为当地的房价将来会与厦门一致。在万科城市滨江楼、漳州玉井半岛等新兴高端住宅的售楼处，虽然只有少量的后期销售，但找房买房的人还是络绎不绝。买家普遍认为漳州的房价还有潜力，开发区的房价肯定会上涨。

库存扭曲“去库存化”和“控制房价”并存

在市场的热度下，房地产市场的库存被分割，非住宅项目的库存偏高。据颍上不完全统计。2016年，安徽新增商业项目23个，新增商业面积超过230万平方米。2017年，计划中的新购物中心有73个，预计新商业容量为760万平方米。

以去年房价一路飙升的合肥为例。虽然房子经常被抢，但商业部分跟不上房子。根据同一政策咨询数据，截至2016年12月31日，合肥市商业市场的库存达到432.95万平方米，比2015年增长28.3%，库存没有减少，反而增加了。根据2016年商业项目的退役速度，合肥商业项目需要3.2年才能退役。

上述现象在六安更为明显。截至4月底，该市可售商品房面积为440.23万平方米，净化期为13.7个月，非住宅存量为273.72万平方米，净化期为124.4个月，最长为10年。

根据中信证券的一份研究报告，中国的商业地产总量明显过剩。2010年和2013年，商业地产经历了两轮飞跃，商业地产开发投资增速远高于住宅地产。在过去的十年里，商业服务用地已经占据了中国房地产销售的30%左右，这与社会的实际需求不相符合。就销售额而言，商业地产仅占10%。

在武汉，根据武汉房地产开发企业协会研究部的数据，截至2015年底，武汉商业地产总面积超过3000万平方米。据武汉1066.77万常住居民统计，人均商业面积接近3平方米，是香港的两倍。此外，武汉还有600万平方米的商业建筑和400万平方米的写字楼。按照前几年的去化学速度，它们至少需要4到6年才能被完全消化。与此同时，未来5至6年内将增加约1000万平方米的商业面积。

与强劲的供给相对应，商业地产整体需求难以提振，市场吸纳能力下降。据了解，在武汉，除了少数传统的办公区和商业区外，整体氛围和相应配套设施的缺乏导致了去转型的困难。

除了住房结构不平衡之外，当地房地产市场也存在区域结构不平衡。例如，尽管六安在一些地区卖得很好，但一些县和乡仍然需要积极促进住房。根据六安市房地产管理局的统计，2016年，在一系列清仓措施的作用下，如货棚货币化、鼓励农民进城购房、发放契税补贴和住房补贴、购买商品房作为安置房等，库存面积大幅下降，全年净清仓面积达到336.19万平方米。

六安市房地产管理局局长耿武表示，六安市金寨县的存量房数量多，脱销速度慢。作为中国农村土地制度改革的试点地区之一，该县出台了居民购房和农民自住购房两项补贴政策，有效促进了脱销工作，振兴了房地产市场。霍山县人口基数小，库存量大。然而，它减少了商品房的土地供应，暂停了城镇房地产的开发，并鼓励农民通过移民补贴和贷款等措施在城市购买住房，以造福人民。

在湖北，截至2017年3月底，虽然全省商品房库存平均消化周期为7.4个月，但仍有5个县的库存消化周期超过18个月，其中郧西县为18.6个月，嘉鱼县为22个月，黄梅县为23个月，云梦县为24.8个月，屈家岭管理区为31个月。

贵州省社会科学院城市经济研究所所长胡晓登指出，由于城市综合体集中了优质的土地资源和大量的资金，一旦过剩导致泡沫破裂，它将成为城市的“空外壳”和“黑洞”,其后果将比住宅市场更严重，这将带来更多的土地资源和社会资本的浪费。他建议，地方政府和开发商应该“冷静下来”，城市综合体的数量应该得到合理控制，未竟事业的风险应该警惕，质量应该通过注重经营管理来提高，并应防止城市“黑洞”的形成。

副城市政策转向区域政策

事实上，地方政府也注意到了这些城市面临的风险。为解决结构性失衡问题，安徽省住房和城乡建设厅、安徽省财政厅、中国人民银行合肥市中心支行等部门5月联合下发了《关于推进非住宅商品房去库存化的若干意见》，指导各地将去库存化与土地供应挂钩，有序化解非住宅商品房库存，鼓励企业将非住宅商品房转化为自住物业，鼓励个人购买商品住宅。

根据意见，安徽将推进房地产去库存与土地供应的联动，要求各地按照“总量控制、增量限制、存量消化”的原则，结合待上市的销售量和各类非住宅商品房的整体市场需求，合理安排土地供应，优化土地供应结构。明确商业、写字楼等非住宅商品房的拆迁周期超过48个月的城市，停止新的同类性质的土地出让。同时，优化各类非住宅项目，多渠道消化非住宅商品房存量。鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自住物业；支持房企从销售商品房转向“售租并举”的投资模式；鼓励开发企业设立专业租赁公司，按规定享受相关优惠政策，开展房屋租赁业务。

在重庆，重庆市政府网近日发布的《重庆市人民政府办公厅关于促进本市商业和商业地产市场稳定健康发展的意见》指出，政府将从四大调控措施中加大商业和商业地产的去库存化力度:“控制商业和商业地产建设用地新增供应规模， 支持实施商品房改造和利用，支持开发企业自主经营商品房，扩大商品房市场需求”。 力争“十三五”末全市商业和商业地产的去库存期控制在合理范围内，主城商业和商业地产的去库存期控制在12个月以内。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，热点周边城市已进入去库存化和房价调控双轨并行阶段，调控难度将继续加大，需要新的视角和调控手段。

世界银行行长陈劲松说，随着经济一体化和城市间交通的彻底改善，城市的边界变得越来越模糊，区域的概念得到了加强。“一城一策”的政策只靠行政区划实施，可能无法适应市场变化。陈劲松建议通过完善城市群市长联席会议等现有机制，逐步将区域房地产市场作为一个中层整体来对待，并在“一城一策”的基础上，逐步探索区域协调政策。(记者梁倩马余睿徐海波)