李宇嘉：楼市调控再造应从交易市场转向租赁市场

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李玉佳

最近，不断上涨的房租、非法融资、不规范的配套装修再次引起了人们对房屋租赁市场的关注，这不亚于房价的上涨。

近年来，购房者或多或少都有投资的想法，但几乎没有人租房投资。在大城市，“先租后买”已经成为一种生活方式。此外，由于房价上涨和长期高层运作，人口流动和工作变动越来越频繁，许多大城市的租房人数已经超过购房人数。

基于此，租房更应该关注民生，稳定的房租也是民生和社会稳定的基础。

与房价不包括在cpi指数中的事实不同，租房作为一种大众消费行为，决定了房租上涨将导致cpi上涨。自2002年有统计数字以来，消费物价指数的每月平均租金较去年同期上升3.32%，而消费物价指数的每月平均租金则较去年同期上升2.8%。前者比后者高0.53个百分点。

作为基本成本，租金的增加意味着劳动力成本、仓储成本、商店成本等。所有上涨，这将不可避免地导致消费价格上涨。自去年以来，白酒和黑白家电等大类消费品的价格普遍上涨，再到最近国内服务和家装建材的增加，劳动力、仓储和商店成本的上升是罪魁祸首，而这些成本的上升与房租的上涨直接相关。

与房主相比，租房者大多是25~35岁的年轻人，他们有两个特点:一是边际消费倾向高；第二，人们有一种强烈的愿望去创业并在城市扎根。根据易居研究所的统计分析，2017年北京等20个大城市的租金收入比例超过30%。虽然与发达国家大城市的“艰苦生活”情况相似，但租金只是生活消费的一部分，我们在其他领域的支出压力也很大，如子女教育、父母养老、医疗和社会保障等。

如果租金上涨过快，将产生明显的消费挤出效应，抑制最有意愿的群体释放消费潜力，阻碍中国内需导向型社会的建立。这一群体不仅包括25-35岁的主要城市消费者，还包括2.45亿流动人口和近3亿待转移的农村人口。

在2008年之前，中国消费品零售总额的增长率一度达到23%，但今年7月，增长率一路下滑至8.8%。根据北京市统计局的统计，2017年北京居民在住房和医疗保险上的支出最多，分别比2017年增长了11%和16%，而食品、烟草、酒精和服装分别下降了0.7%和8%。

2017年，中国的新生儿数量为1723万，比2016年减少了63万，这是中国放宽独生子女政策后，新生儿数量首次出现下降。考虑到之前二胎政策的显著效果，2017年，51%的新生儿出生，二胎数量(879万)增加了近48万。显然，一个孩子的生育率下降得更快，这导致了总出生人口的减少。

最近，全国人民代表大会通过了关于修改个人所得税法的决定。最大的亮点是五项刚性支出，如子女教育、继续教育、大病医疗、按揭利息和租金、赡养老人等，都可以税前扣除。

事实上，这一政策的出发点是，居民的基本生活费用增长过快，近年来一直居高不下。如果租金支出约占可支配收入的30%(一线城市约占40%)，不仅会成为居民消费的最大杀手，还会抑制内需型社会的建立，并会极大地侵蚀年轻居民的创业和工作热情。

年轻的租房者，他们首先是普通的城市居民，然后是企业家。扣除基本生活费用或不得不负债后的余额太少会大大挫伤他们创业的热情和动力，甚至动摇他们留在大城市的信念。因此，在楼市调控之后，我们必须加大对租赁市场的调控力度。

8月17日，北京市监管部门集中对主要房屋租赁企业进行了约谈，提出了“三不准”、“三严查”的要求。此前，深圳还发布了整顿市场混乱的通知，明确将租赁市场的混乱列为房地产市场的混乱。在稳定租金方面，主管当局正在努力探索有限租赁住房制度。

这只是开始。与商品房市场的监管相比，租赁市场的监管难度更大。

首先，租金价格上涨是长期以来过于关注交易市场而忽视租赁市场的结果。2008年，“扩大内需”和随后的3600万套保障性住房战略，国家高度重视公共租赁住房和中低收入人群的住房问题。然而，在地方实施后，一些地区的加权指标超过了供应质量。

其次，自2017年以来，各地出台了培育租赁市场的文件，但也存在一些问题，如集体土地上建设租赁住房(特别是公共租赁住房)的情况很少。相反，租赁政策的红利(尤其是大规模租赁的培育)被异化为资本推动的长期租赁公寓的混乱。

第三，对交易市场的长期关注导致监管基础薄弱。租赁市场的统计数据远低于国家统计局等官方标准的交易市场的统计数据，cpi中只有一个“租赁住房租金”指标。

由于缺乏第一手数据，监管机构必须从主要中介机构获得租赁数据。然而，中介机构的市场份额有限，业务策略不同，统计口径也不同。即使各种信息拼凑在一起，也很难反映整个市场。

由于缺乏数据，租赁行业一直不明朗(去年7月才被确定为“生活服务业”)，监管部门很多(住房建设、土地、规划、消防、民政、工商、公安等)。)都参与其中。此外，租赁管理投入了大量的人力和物力，但对经济没有做出多少直接贡献。因此，当地对租赁市场的监管通常是基于“采访”和“检查”，一阵风过后，混乱依然存在。

最后，土地租赁监管难，这也是由于租赁市场明显的区域性特点。从上到下的监督很难到位，更需要根据城市来实施政策，激发地方政府的主观能动性。目前，尽管租金不断上涨，但各大城市都更加关注商品房市场，并通过人才政策保护“有需要的人”免受房价和租金的侵扰。对于新就业和中低收入人群来说，规范和发展租赁的积极性不高。

今后，针对上述问题，我们首先要站在建设内需型社会、保障基本生活的高度，将房地产市场监管的重点转移到租赁市场。

其次，修缮租赁市场监管的基础设施，包括现有租赁住房的规模和结构、租赁生活质量、租赁交易价格、租赁供给主体和需求状况等。在此基础上，应自上而下制定房屋租赁的发展规划。

第三，应该加强供应方面的结构改革。目前，最大的问题是“适合出租”的中低价出租屋和中小型公寓太少。空已经进入存量时代，存量商品房的供给弹性小，价格高。供应方结构改革的重点在于存量商业办公楼、工业区宿舍、城中村、外围集体土地等的再利用。，但再利用的基础是政府支持的完全配套和“租金适宜”导向的修复，而不是“萧条”。

最后，必须停止大规模的城市拆除和建设，特别是在棚改的旗帜下拆除位置好、租金合适的现有房屋。

(作者是深圳房地产研究中心研究员)

编辑朱昱