中交地产喊出“央企前二”口号 追赶中海还靠绿城

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在最近的中期业绩会议上，绿城中国被另一家公司扫地出门，即绿城中国控股股东中国交通房地产集团(以下简称房地产集团)。

“绿城对CCCC来说太重要了。”CCCC的一位知情人士告诉《国家商业日报》。从CCCC 空到绿城中国的总裁张卫东也在业绩会议上表示，两家公司的关系“非常密切”。

2017年，CCCC地产(000736)喊出了“两大央企”的口号，当时是中海销售2000亿元，保利销售3000亿元。

CCCC的房地产业得到了中央企业巨头CCCC的支持，但多年来缓慢的发展速度并没有让CCCC出名。那么，CCCC如何实现“两大央企”的目标呢？

在增长缓慢的情况下，CCCC为什么要争夺中央企业的前两名？

在今年一季度扭亏为盈的势头下，8月29日晚，CCCC地产发布的半年度业绩报告显示，上半年实现合同销售额59.6亿元，合同销售面积50.57万平方米；营业收入31.77亿元，同比增长285.1%；上市公司股东应占净利润3.03亿元，同比增长2949.91%。

至于收入和净利润的大幅增加，CCCC房地产证券事务代表王婷在接受《商业日报》采访时表示，收入的增加主要是在此期间竣工房屋面积增加后得到确认的。

回顾2017年，CCCC房地产16大项目预售金额为110.4亿元。根据这一估计，今年上半年，CCCC房地产已经完成了去年业绩的54%。

然而，作为CCCC房地产业a股的唯一平台，CCCC本可以借助CCCC的许多优质资源快速发展，但实际上其业绩一直不尽如人意。

2011年房地产市场开始出现时，CCCC房地产还处于整合期，年收入只有5亿多元。在接下来的五年里，CCCC房地产在2016年逐渐实现了约21亿元的收入。

2016年，CCCC房地产只有8个主要销售项目。据《国家商报》记者在年报中公布的统计数据，当年的预售面积约为35.6万平方米，不到2017年75.52万平方米的一半。

这与2017年CCCC房地产土地储备大幅增加直接相关。截至2017年底，CCCC地产土地储备规划总建筑面积795.42万平方米，同比增长42.49%，其中在建和待建面积626.95万平方米。

为了加快发展，CCCC房地产在2017年还向房地产集团借了40亿元人民币用于征地和项目开发。需要说明的是，2017年11月，CCCC房地产上市转让了重庆CCCC西南房地产有限公司不超过29%的股权，其CCCC中央公园项目是CCCC房地产最大的项目。从半年度报告中可以看出，CCCC房地产在该项目中实际投资58.1亿元人民币。外界认为股权转让是CCCC房地产缓解金融压力的举措。

CCCC房地产发展速度缓慢，长期以来无法满足做大做强的需要，CCCC房地产对此有着清醒的认识。该公司在2016年中期报告中表示，“整体规模仍然较小，市场份额和行业影响力有限，需要进一步加强规模发展，稳步积极扩大经营规模，提高规模效益。”

2017年10月，CCCC房地产在品牌发布会上高喊“两大央企”口号。目前，中国排名前两位的央企是保利和中海。在嘉里2017年发布的榜单中，保利的流量超过3000亿元，中海的流量超过2000亿元。

显然，CCCC房地产并不是进军前两大央企的主要推动力。

经过多年的沉默，通信系统的整合几乎没有什么效果

关于CCCC房地产业的前世，我们应该从十多年前开始说起。

2007年4月10日，上海市重庆国际实业(000159，诊断)投资有限公司(以下简称重庆实业)宣布重组。当时，重庆实业的实际控制人是重庆裕富资产管理有限公司..

同年12月，中国人寿房地产开发有限公司(以下简称中国人寿房地产)认购重庆实业1.61亿股，成为控股56.19%的大股东，并通过非公开发行将全部优质房地产资产注入重庆实业。重庆实业主营业务调整为房地产开发，中国生活地产完成整体上市。

与此同时，中国房地产的大股东中国房地产开发集团有限公司(以下简称中国住房集团)也成为重庆产业的实际控制人。

一年后，中国生活地产与中国高科技、华夏科技、魏紫地产、宜欣实业、瀚海贸易共认购重庆实业2.2亿股。

为了避免与钟芳房地产有限公司(以下简称钟芳(600890))的横向竞争，2007年12月和2008年3月，中国住房集团两次向重庆实业发出承诺函，避免横向竞争。当时，中国住房集团承诺在2-3年内调整重庆产业的主营业务布局，或通过其他整合方式完全解决横向竞争，并在重庆产业结构调整完成后12个月内启动解决横向竞争的程序。

随后，2009年6月，圣钟芳有限公司开始计划重大资产重组，但重组计划不成熟，被暂停。2010年10月，当中国住房集团承诺的时限到期时，中国住房集团仅部分履行了其避免横向竞争的承诺。

2010年，中国通信集团开始整合中国住房集团，中国住房集团通过免费行政划拨的方式并入中国通信集团。中国住房集团成为中国通信集团的全资子公司，重庆工业的实际控制人变更为中国通信集团。很快，由于中国住房集团和中国住房股份公司的业绩连年亏损，中国住房集团很快成为CCCC的“弃儿”。2011年3月，CCCC成立CCCC房地产有限公司..

2013年1月，中房集团转让了中房集团18.96%的股份，嘉义(天津)投资管理有限公司至此，重庆实业成为中房集团的“新宠”。

重庆实业也经历了两次更名，从“重庆国际实业投资有限公司”到“钟芳钟石房地产有限公司”，再到“中国房地产有限公司”(以下简称“中国房地产”)。

对于2013年的中国房地产，移交给中国住房集团的业绩是收入同比增长33.48%，至8.54亿元，净利润同比下降51.8%，至6027万元。就项目数量而言，国家商报记者查阅了2013年年报，发现中国房地产只有三个在建项目和三个新项目。

它们也是中央企业。2013年，保利和中海的销售额均超过1000亿元。CCCC内部人士告诉《国家商报》，他们也需要规模。显然，没有漂亮的成绩单，就没有办法把工作交给团队。

2015年3月，CCCC成立CCCC房地产有限公司，负责管理CCCC所有房地产业务。CCCC房地产有限公司免费转让给CCCC房地产有限公司后，CCCC房地产有限公司成为房地产集团。此后，房地产集团还先后兼并了中国房地产、中国交通海外和中国住宅开发集团。

2017年9月，因拟收购钟芳股份，更名为“中国交通房地产有限公司”，该公司在中国交通建设集团有限公司优质房地产项目中失败..

算上历史，CCCC的重组与整合已经经历了近十年，最近一次重组与整合是在今年8月7日。中国交通房地产宣布“经中国交通建设集团有限公司(即中国交通集团)批准，中国交通房地产集团有限公司和中国生活房地产有意吸收合并。”

合并前，房地产集团并未直接持有CCCC的股份，但房地产集团的全资子公司中国生活房地产间接持有CCCC约2.38亿股股份，占其控股股东CCCC总股份的53.32%。

通过此次合并，房地产集团将直接持有中国人寿2.38亿股以上股份，成为中国交通房地产的控股股东，中国交通房地产的实际控制人并未发生变化。

至于房地产集团在合并中吸收房地产的原因，CCCC房地产解释为“精简管理结构，提高管理效率，降低经营费用”。

在CCCC的诸多整合背后，CCCC对房地产行业寄予厚望，但其业绩年复一年缓慢增长，这使得渴望规模化的CCCC将目光投向了中国绿城。

巩固CCCC绿城业绩实现“大跃进”

时间可以追溯到2014年12月。CCCC以60.15亿港元的价格收购了绿城中国24.288%的股权，成为绿城的“白衣战士”。交易完成后，CCCC和九仓成为绿城中国的最大股东。

这次收购使CCCC在那一年备受关注。作为一家大型中央企业，CCCC的主要业务是铁路、水路、隧道和市政基础设施的勘测、设计、建设和监督、海洋租赁设备和运输基础设施的投资、城市综合体的开发和运营以及房地产开发和运营。

在成为绿城中国的最大股东后，2015年3月，CCCC开始向绿城董事会派遣董事和高级管理人员。同年5月，CCCC增持绿城中国股份至28.912%，并被提升为绿城最大股东。

于二零一五年十二月，中国绿城控股(香港)有限公司将其股权转让予房地产集团。这使得房地产集团有两个上市平台，一个是a股上市的CCCC房地产，另一个是港股上市的绿城中国。

在完成绿城中国和CCCC地产业绩的实际整合后，房地产集团2016年的销售业绩为人民币1，260亿元，成为仅次于保利和中海的第三家中央企业。

在“绿城CCCC”的问题上，国家商报记者从CCCC了解到，CCCC地产和绿城中国在房地产集团的结构上有着平行的关系，除了单个项目的合作外，在业务发展、布局、战略等诸多方面不会有太多的重叠。

然而，CCCC旗下的CCCC地产、中国房地产开发集团、CCCC海外、中国城乡建设发展有限公司和绿城中国之间的竞争再次出现。

2017年1月，CCCC发布了避免横向竞争的承诺书。在此之前，中国交通集团已经采取了一些措施，包括2016年2月，房地产集团计划向中国房地产注入中国交通房地产100%的股权，但由于中国交通房地产债券持有人会议的失败而失败。；中国交通建设(601800，诊断)逐步退出房地产开发业务；并且不会将绿城注入a股上市公司钟芳股份(更名为CCCC房地产)等。

同时，CCCC承诺CCCC地产将成为CCCC在mainland China唯一的房地产业务发展平台，并保证与绿城在资产和业务竞争中的自主经营。CCCC还承诺通过品牌定位、区域市场、资产整合和业务整合，避免CCCC房地产和绿城中国之间的横向竞争。它还承诺，其他平台将逐步退出房地产开发市场。

然而，事实上，CCCC要完全避免横向竞争以确保绿城发展的相对独立性并不容易，无论是区域布局还是产品定位。

根据中国交通地产今年半年度报告，报告期内土地储备主要分布在重庆、苏州、宁波、佛山等32个城市。与《中国绿城》半年报相比，舟山、温州、武汉、天津、嘉兴和杭州的城市布局仍存在一定的重叠。

以温州CCCC地产的玉树项目和温州绿城的刘向圆项目为例，这两个项目都是高端改良住宅产品。

“一个(CCCC房地产)是a股，一个(绿城中国)是港股，应该更容易监管。”中国通信内部告诉《国家商报》记者。

对于绿城中国来说，CCCC也是一个可靠的支持者。张亚东在绿城中国半年度业绩会议上表示，“CCCC从事基础设施一级开发，而绿城从事二级市场开发，所以从产业链角度来看两者是有关联的，这是一个巨大的合作优势。特别是，CCCC将为绿城提供更广泛的战略资源，而绿城将为CCCC提供更深层次的发展优势。”

张亚东还透露，CCCC与绿城签署了2500亿元人民币的合作协议，涉及近30个合作项目，包括泰国曼谷项目、马来西亚柔佛巴鲁项目、安雄建设者之家、荣东新城项目、宜昌南岭镇项目、四川庐山西海项目等。

关于协议的细节，CCCC的内部人士告诉国家商报记者，“这项协议将主要由集团协调。不仅是房地产业务，包括疏浚集团在内的其他业务也将与绿城合作。”数据显示，CCCC疏浚集团主要经营疏浚业务、吹填业务、疏浚前后疏浚服务、环保离岸业务，其官方网站被介绍为“CCCC最具国际竞争力的业务板块之一”。

可以肯定的是，CCCC旗下的许多优质资源都倾向于绿城中国。在人员方面，CCCC和房地产集团都在向绿城中国派遣人员。因此，很明显，在绿城中国未来的发展中，CCCC和房地产集团在人事和业务管理上将会有一定的交集。

不过，“绿城还是比较独立的，特别是在哪里搞土地经商，如果搞不到土地，CCCC也不会太多干涉。”其内部人士告诉《国家商报》记者，“绿城对CCCC非常重要。”加上CCCC地产和绿城的业绩，基本等于地产集团的业绩。”

今年上半年，综合CCCC地产和绿城中国的销售业绩，房地产集团今年上半年的业绩约为814亿元。在嘉里今年上半年发布的房地产企业流量百强名单中，CCCC在房地产行业排名第12位。

看看凯瑞发布的2018年1月至8月中国房地产企业100强销售排名。根据该榜单，绿城中国以910.3亿元的流量排名第17位，CCCC房地产以161.6亿元的流量排名第87位。二者之和为1071.9亿元，排名第11位。同期保利地产(600，048)的流量达到2662亿元，中国海外地产的流量为1741.3亿元。CCCC与中国海运仍有近700亿元的差距。

CCCC给绿城的2500亿元“礼包”来得正是时候，目标是进入中央企业前两名。

CCCC房地产部大事记

2007年12月，中柱地产收购重庆实业56.19%的股份，成为第一大股东

2008年12月，钟芳集团成为重庆工业的实际控制者

2010年8月，CCCC并购了中国住宅集团

2011年3月，CCCC成立CCCC房地产有限公司

2012年12月，重庆工业更名为钟芳钟石

2013年1月，钟芳集团转让钟芳股份

2013年11月，钟芳钟石更名为中国房地产

2014年12月，CCCC收购了绿城中国的股份

2015年3月，CCCC成立CCCC房地产有限公司

2015年5月，CCCC增持绿城股份，成为最大股东

2015年5月，CCCC房地产有限公司免费转让给CCCC房地产有限公司

2016年6月，CCCC房地产有限公司更名为CCCC房地产集团有限公司

2015年7月，中柱地产从钟芳集团无偿转让给房地产集团

2015年9月，CCCC海外房地产有限公司在新加坡注册成立

2015年11月，钟芳集团无偿转让给CCCC房地产集团

2015年12月，CCCC房地产集团间接持有绿城中国的股份

2016年6月中旬，房地产业宣布重组失败

2017年10月，钟芳股份更名为CCCC房地产

2018年8月，CCCC房地产集团并购中国房地产