下半年楼市猜想：“大稳小乱”

本篇文章2518字，读完约6分钟

据业内人士透露，中国房地产市场将在今年下半年陷入僵局。然而，在这种迷雾中，仍然有一盏明灯在指引着购房者和房地产企业选择相应的策略，以度过下半年的"楼市迷雾"。

粘在一起。

如果我们要用一个确切的形容词来描述2018年上半年中国房地产市场的整体环境，那就是相持不下。

在一、二线楼市普遍存在“五限”(限购、限贷、限价、限售、限购)的背景下，一些一、二线城市的一、二手房价格“倒挂”现象日益严重，而四线城市的一些三线城市则经历了一波“突破万元”的狂欢。

买家担心房价上涨，开发商则为日益紧缩的融资环境所困扰。

作为一家高杠杆资本密集型企业，有限的融资渠道无疑对房企不利，严峻的融资环境将进一步影响房企的土地收购。

在下半年的战场上，房价走势如何？房地产企业能得到喘息的机会吗？房地产企业的征地趋势会改变吗？

据许多接受采访的业内人士透露，中国房地产市场将在今年下半年继续陷入僵局。然而，在这种迷雾中，仍然有一盏明灯在指引着购房者和房地产企业选择相应的策略，以度过下半年的"楼市迷雾"。

“房地产市场稳定而混乱”

房价总是影响许多人的心弦。

新城控股有限公司副总裁欧阳杰(601155)表示，今年下半年，房地产市场将普遍呈现“大稳定、小混乱”的局面。

“所谓的大稳定，即‘房而不炒’的政策将是一致的，房地产市场的监管将不会放松，尤其是在一线和二线城市。然而，在一些地区，人们对风险和危机的认识很薄弱，将会出现一种小规模的混乱局面——有些放松，有些收紧，有些压制。”欧阳杰告诉《国际金融新闻》的记者。

在这种背景下，一、二线城市难以持续增长，因此四线城市需要承担稳定房地产投资市场的重任。

苏宁金融研究所宏观经济研究中心主任黄智龙指出，过去三年里，四线城市房价的强劲反弹主要是由于房改带来的更大需求，以及与一线和二线城市相比的低价格优势。

“但是现在四线城市的去库存化已经接近完成，价格已经上升到一定的高水平。价格低迷的优势将在下半年逐渐消失。”黄智龙说。

四线城市的所有商品房市场会降温吗？

“这应该分开来看。一线城市周边的三个四线城市或东部三大经济圈(京津冀、长三角和珠三角)的房价经历了一轮上涨，需求出现透支。此外，这些城市在实施政策调控方面与一、二线城市相似，因此这三个四线城市的房价将会下降，如昆山和太仓。然而，中西部三个四线城市由于市场轮换的不同热阶段和棚改的不同进度，会有明显的差异。例如，在仍处于房改初期的四线城市，其房价可能会在下半年升至空房。”该政策咨询研究中心主任张宏伟告诉《国际金融新闻》记者。

然而，柯睿信息集团研究中心副总经理林博指出，“工棚改造和货币化安置是两回事。”

6月25日，市场传出“CDB将工棚改造贷款审批权收回总行，全国工棚改造暂停”的消息。受此影响，房地产股票在6月26日集体暴跌。7月12日，住房和城乡建设部表示，各地应根据本地情况，推进住房改革货币化。

尽管新闻发生了逆转，围绕舍改革货币化政策的话题已经被推到了风口浪尖。

“2018年，580万套工棚的总量没有变化，但如果将过去的货币安置改为实物安置，不会对住宅商品市场的需求方产生增量影响。需求没有增加，相应的房价也不应该大幅上涨。”林博说。

“呼吸空间”

目前，虽然一些热点城市仍存在一定的房价上涨压力，但对于目前的房地产市场，在“无房无炒”的精确政策下，地方房地产市场的混乱局面正在得到有效调控。

另一方面，在这一监管背景下，上半年房企面临的融资监管环境日益紧张。

上半年的最后两个月，包括幻想曲、和盛创展和R&F地产(港股02777)在内的房地产公司相继暂停发行公司债券；与此同时，债务违约也相继暴露。

据海通证券(600837)(港股06837)报道，房地产债券将在未来2-3年迎来到期高峰。在现有的房地产债券中，2018年需要偿还的金额为1613亿元，是2017年的2.3倍，下半年是上半年的近3倍。

资金是房企的关键。

被上半年收紧的融资渠道“窒息”的房地产企业能否在下半年得到喘息的机会？

对此，黄智龙表示，实体经济的融资环境可能在下半年出现小幅放松的迹象。从最近RRR央行的多次降息和流动性释放，到货币政策的转变，再到“保持合理、充足的流动性”的表述，紧缩的货币政策环境和融资环境将不复存在。

“但是，房地产市场可能是一个例外，住房企业的融资环境将保持紧张，但进一步收紧的可能性不是太大。传统渠道对大型住宅企业和行业仍有天然偏好。房地产行业的资产不良率低、抵押品充足、商业模式成熟等优势非常突出。”黄智龙说。

张宏伟认为，虽然下半年的融资环境会给房企一个喘息的机会，但从资金来看，第三季度是民营房企资金压力最大的时候，不会因为7月份RRR降息而有所改变。

哪里可以拿到土地

融资环境必然会影响房屋企业的征地。

数据显示，今年上半年，房企收购土地变得更加理性，但收购土地的总量和成本都有所下降。2018年上半年，20家代表性房地产企业累计征地6101亿元，同比下降12.4%。具体而言，今年上半年，房地产企业的土地收购量逐季度下降。

次区域来看，二线城市仍是房企布局的热点，征地占53.4%，一线城市和三线四线城市分别占12.3%和34.3%。其中，三、四线比例比2017年提高了8.5个百分点。

从数据来看，四线城市的土地市场上半年并没有减少。

然而，林博认为，2016年和2017年进入三四线城市的趋势导致了三四线城市土地市场过热，也使得三四线城市一些布局较少的房地产企业考虑未来是否需要进入。

“最近，四线城市的土地市场经历了拍卖，土地的招标和拍卖的地价率也在下降。因此，我认为下半年四线城市房地产企业拿地的积极性应该降低。”林博说。

林博指出，“下半年将会有更多的并购机会，因为一些无法支撑的中小房企可能会出售资产。”

数据显示，2018年上半年，并购总量继续增长，且仍集中在一线和二线城市。大部分房地产企业仍然采取招标、拍卖、挂牌的方式进行土地收购，但并购比例持续上升，收购面积比例已超过20%。

随着市场集中度的快速提高，市场优质资源逐渐减少，2018年可能成为房地产企业在一、二线城市聚集和收购的最后一个窗口。