浙江广厦15亿低卖资产被质疑 楼盘销售额或达50亿

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经过近20年的发展，天都市占地7600多亩，曾是浙江广厦(600052，深圳股份)(600052，sh)最具基准的房地产项目。它在开发之初就有了惊人的外观，曾经因为销售不佳和开发缓慢而受到质疑。

尽管近年来杭州房地产市场火爆，但天都城项目却频频出手。然而，浙江广厦正式宣布计划在不久的将来剥离其房地产业务。

根据公司此前公告，拟以15.38亿元的价格将天都实业100%的股权转让给公司控股股东广厦控股。据悉，天都实业的主要资产是广厦天都市。截至2017年底，天都市剩余的天香甲、天香乙地块仍有建筑面积约25.85万平方米未出售，a07地块尚未开发。

《国家商报》记者注意到，交易计划一经公布，就引起了市场和监管机构的极大关注。由于截至2017年，天都实业仍是浙江广厦的主要收入来源，在交易资产后，该公司的新兴业务是否完善以及交易对手的财务能力受到质疑。此外，杭州楼市正处于明显的上升期，天都实业的交易价格与出售资产价值之间的巨大差距更加明显。

尽管7月27日浙江广厦将交易价格调整为17.69亿元，但与市场价格似乎仍有差距。近日，记者赶到位于杭州郊区的广厦天都城，了解房地产的现状和发展。

市场价格高于披露的平均售价

从杭州东站所在的城东新城出发，地图显示到天都城项目的直线距离超过13公里。据资料显示，天都城项目位于杭州主城区东北部，余杭区星桥街，紧邻丁桥板块和临平新城。

由于近年来杭州城市建设和发展的加快，原有城乡结合部的旧城改造和新城建设已经初具规模，道路建设和房地产开发基本完成。例如，在距离天都城不远的丁桥地区，二手房平均每平方米价格已经超过3万元。

天都城位于丁桥通往临平的丁琳路上。记者在丁琳路下车。在写有“天都城”的牌楼外，他看到天澜乔峰馆、天澜苏合园等项目已经开发完毕，正在进行翻修。2016年，由于性价比和地铁优惠等因素，上述社区出现了排队抢房的情况。

再往里走，天星园、天水花园等社区已经交付房屋很多年了，周围的商业氛围也变得明显起来。据记者从周边观察，该社区的入住率相当高。在社区中心塔楼广场的南侧，房地产销售中心仍在营业，而在另一侧，杭州地铁3号线已被挖掘。天都城的一名销售人员告诉记者，今年4月，地铁工程已经开工，天都城站将位于天都大道和塔广场的交界处。

“天都城的待售房产只是东北面于滨公寓的最后两栋楼。它还没有开业，平均价格估计接近2万元/平方米。有必要排队，摇一摇号码。”据该销售人员称，天翔B座的建筑已经开工，但尚未上市。由于政府限价令的影响，天都城也出现了二手房价格倒挂的现象，二手房平均价格基本超过了2万元/平方米。

至于剩余未开发的a07地块，销售人员告诉记者，该地块的项目公司最初计划建设高层公寓和联排别墅，目前尚未正式开工。至于销售价格，很难预测，因为开发时间还没有确定。

该人士称，该公司(以下简称“广厦控股”)刚刚在不远处的星桥地块拍卖的土地底价为17，300元/平方米，未来售价应突破30，000元/平方米，相应的天都城未来价格也应上涨。然而，在政府价格限制的影响下，很难预测这种好处是否会发生以及进入市场的时间。

之后，记者前往a07地块进行实地考察。地块位于天都市天兴路与杜明路交叉口西北侧。目前，该地块的外部被一堵墙所包围。通过目视检查，地面上仍然没有建筑物，但是许多工程车辆进进出出，还有供建筑工人居住的临时建筑物。地块周围的金山豪庭项目和余杭时代小学距离地铁入口约500米。

一位二手房中介表示，该社区各类二手房的平均价格至少为2万元/平方米，其向记者展示的价格从2.2万元/平方米到2.6万元/平方米不等。

根据浙江广厦的相应公告，天都工业天翔A座已开发为天都秦斌公寓，总建筑面积约18.7万平方米。除了2017年售出的99，500平方米和今年第一季度售出的5，055平方米，该地块的未售面积约为82，500平方米。另一片天翔B地块总建筑面积为17.6万平方米，未售出的两块住宅总面积约为25.85万平方米。

根据年报，2017年天都秦斌公寓的平均售价为13700元/平方米。按照这个价格，未售出部分的销售额超过了35.5亿元。据上述销售人员粗略估计，拟上市的房产价格约为20，000元/平方米，销售额可能高达50亿元。

质疑对价提高到17.69亿

如此巨大的价格差异也引起了监管当局的质疑。根据7月5日的询证函，上海证券交易所表示，2018年4月4日，本公司控股股东广厦控股的子公司广厦同和房地产集团有限公司通过土地招标、拍卖、挂牌等方式，以10.65亿元的价格收购了郑宇储储储[2018]5号地块，初步估算底价约为17，300元/平方米。该地块靠近天都工业相关项目所在地，具有很强的可比性。如果按照地块的底价计算，仅天都实业持有的未开发土地预计售价就将达到16.21亿元，高于本次交易的总价15.38亿元。

对此，上海证券交易所要求公司应对估值是否存在重大差异，是否考虑交易定价，是否勤勉尽责。

7月27日晚，浙江广厦回复了上海证券交易所的第二封询证函，披露了重组资产a07地块等房地产资产，以及交易对手可能逾期或无法偿还后续还款的风险。

至于a07地块等房地产资产的估价与本次重组的估价存在差异，浙江广厦表示，公司控股股东广厦控股的子公司广厦同和房地产集团有限公司通过土地招标、拍卖、挂牌等方式，以10.65亿元的价格收购了郑宇储初[2018]5号地块，初步估算底价约为17，300元/平方米。

根据公司和广厦控股的初步计算，该地块的预计售价需要达到29000元/平方米以上，项目才能实现盈亏平衡。本次交易的资产评估报告中a07地块的评估售价为17，300元/平方米，与盈亏平衡点29，000元/平方米相差较大。

但是，按照土地拍卖底价单独测算a07地块并单独出售是不可行的。以17，300元/平方米的底价计算的a07地块等房地产资产的估价与本次重组的估价不可比。

浙江广厦表示，为保护上市公司和中小投资者的权益，经与交易对手协商，交易价格提高了2.31亿元，交易价格由15.38亿元调整为17.69亿元。

同时，为了保护上市公司的利益，缩短了交易价格的支付时间。交易对手需要按比例补偿天祥甲、天祥乙和a07地块的实际销售记录价与评估价之间的差额，并以广厦控股子公司的股权质押给上市公司的方式保证交易价款的支付。

如果控股股东在前期仍有大量资金未偿还，资产仍出售给控股股东，后续还款可能逾期或无法偿还。浙江广厦披露了广厦控股被选为交易对手的原因，以及交易对手后续还款可能逾期或无法还款的风险。

据报道，浙江广厦于2018年7月30日(星期一)复牌。本次重组仍需公司股东大会批准，因此公司将在股票复牌后继续推进相关工作。

房地产业相关人士告诉记者，随着土地成本的飙升、资金周转的放缓以及房地产政策的调控，浙江广厦这样的中小房企“弃房”是不可避免的，出售资产的现金流也有利于公司的后续行动。但是，对于上市的房地产企业来说，销售业务会带来一定的业绩波动。如何解释资产估值并在新业务中做好工作，将是应对股东疑虑和监管机构询问的一个重大考验。

编辑许帅