上半年近10家上市房企利润预增超200%

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房地产企业向股东报告上半年业绩的时候到了。这一次，房企普遍开始了预增模式。

据《国家商报》记者不完全统计，截至目前，已有30多家上市房地产企业发布了2018年上半年业绩预测(快报)，其中近10家预计利润增幅超过200%。

在已发布业绩预测的企业中，CCCC房地产(000736，诊断)上半年净利润预计为3.03亿元，同比增长2948.33%；恒大预计上半年税后净利润将超过520亿元，暂时位居行业第一。住房企业一般都有前期利润，但也有前期亏损的企业，如洪钟(000979)。公司预计上半年上市公司股东应占净利润亏损14亿元，同比下降4876.59%；每股基本收益损失约为0.17元。

今年半年报的披露刚刚开始，上下起伏，差距明显。业内人士认为，2018年整体净利润主要受2016年和2017年销售结转收入和利润率的影响。如今，住宅企业越来越重视通过销售回报来获取土地，最大限度地利用现金，利用高周转率来降低开发成本和提高利润率。

许多住宅企业的利润增长令人满意

到目前为止，在已经发布半年度报告公告的房地产企业中，很多企业盈利良好。

以碧桂园(港股02007)为例，预计上半年净利润将大幅增长，股东应占利润同比增长不低于50%。

恒大上半年实现销售额3042亿元，同比增长24.6%；税后净利润超过520亿元，核心业务利润超过546亿元，同比增长100%以上。虽然增幅不及CCCC房地产，但净利润仍遥遥领先。

一向以稳健和低调著称的保利发布业绩报告显示，上半年上市公司股东应占净利润为64.92亿元，同比增长14.90%；基本每股收益为0.55元，同比增长14.06%。

在第一梯队之外，如阳光城(000671)，上半年上市公司股东应占净利润也比去年同期增长约200%。

《国家商报》记者注意到，碧桂园业绩的增长主要是由于集团可识别收入物业的增长，以及物业平均售价和毛利率的增长。阳光城市还受益于房地产开发项目的结算收入大幅增加。

事实上，要衡量房地产企业上半年的业绩，一个不可忽视的指标就是结转收入。

安居克首席房地产分析师张博对《国家商报》表示，由于房地产预售制度，报表中反映的销售收入往往存在一定的滞后性。上半年房企利润的增长更多地反映了预售情况，即2016年和2017年已建和预售的项目。由于前几年房价上涨明显，2016年大部分“高地价”项目尚未结算，上半年房地产企业财务报告数据大幅增长是正常现象。

然而，国际房地产资产管理统筹战略管理集团的联合创始人黄立冲表示，只看增长率意义不大，取决于利润增长前的基数。并非所有房地产企业的利润都能够反映房地产企业的利润水平，尤其是在资本市场上，而且相关的净利润指标也比较复杂。例如，可能有必要注销股票投资的收入、出售子公司的收入和财产重估的收入。

结转收入的好处出现了

但是，2016年和2017年的利润可以在2018年上半年的利润中反映出来，对企业的业务周期和资金周转速度有一定的要求。

一般来说，商业周期短，表明资本周转快；漫长的商业周期意味着资本周转缓慢。上述业内人士指出，周转速度快的企业会很快回笼资金，时间可能在一年半左右；然而，对于周转慢的企业来说，提取资金大约需要3年时间。

同时，由于预售制度在中国的实施，房地产企业提前售房，而不是营业收入。只有当卖出房子后有一定的时间差时，收入才能计入利润。时差反映了房地产企业的经营效率，也影响了他们的进一步发展。毕竟，一个公司的资产周转率越大，资产使用效率就越高，这样每单位资产就能产生更多的销售收入。

"大约两年几乎是行业的标准水平."上述人士表示:“要实现高经营效率，就必须真正做到低成本、低杠杆、低负债和高周转率。实际上，这样的住房企业并不多。”

受益土地收购时差

上半年，许多房地产企业利润的大幅增长也得益于土地收购的时间差。

张博告诉记者，上半年的大部分利润是从2017年项目销售结转收入中扣除各种成本和费用后形成的。因此，除销售收入外，影响房企利润的因素主要包括征地成本、建设成本和三项费用(销售费用、财务费用和管理费用)。

开发商征地的速度不同，征地的成本也会不同。如果从2014年到2015年获得更多的土地，土地成本将远远低于当前的土地价格。虽然土地成本低，但净利润相对较高。如果土地是在2016年收购的，那一年有很多高价的土地，而且地价比较高，所以空的利润在一定程度上被压缩了。

“事实上，从损益表中反映的当前项目来看，2016年有更多的房地产企业在拿地，所以并非所有的房地产企业都有较高的净利润。特别是，如果当时高价的土地项目被卖掉，现在的净利润就不会这么高了。”张博说。

营业额仍然是重中之重

事实上，从成交率来看，2016年前房地产企业收购的大部分土地已经进入市场。因此，面对后续的高价入市阶段，房地产企业应该如何保持净利润的增长？

在张博看来，房地产企业有几种常用的方法，比如虚报竣工进度。即未完成的业务谎称已经完成，以增加收入结转。

“另一个办法是推迟成本结转，并按比例减少土地成本结转。例如，按照进度，土地成本是30%，但企业可以按照20%的土地成本来报告，净利润会更高。此外，通过调整合理价格变动的损益来操纵利润也可能使账面利润保持良好状态。”张博直言不讳地说道。

黄立冲告诉《国家商报》说，净利润还包括非经常性利润，即与主营业务无关的收入，如固定资产的买卖收入，因此不排除企业通过资产重估实现利润；其次，销售利润、投资物业的升值以及持有第三方股票的大幅增加都是利润的组成部分。

在业内人士看来，利润是一个企业许多部门共享的“杰作”，它可以全方位反映一个企业的能力，直接反映一个企业的盈利效率。在利润背后，当“快速征地、快速生产、快速销售”成为房地产企业的主流时，流失率仍然是房地产企业的重中之重。