精装修之困：左手成品房，右手限价令

本篇文章2636字，读完约7分钟

最近，南京、武汉、杭州、Xi等城市出现了一些业主维权事件，指向了精装修的混乱局面，如开发商捆绑精装修、未列出品牌细节、商品与板不匹配等。

与不断上涨的房价相比，更令人担忧的是我们可能买了有史以来质量最差的房子。一些业主别无选择，只能表达这样的感受。

精装房的症结是什么？是开发企业的失调，政策的产物，还是企业责任的缺失？《国家商报》的记者对此进行了报道。

不平等的价格导致心理差距

中国消费者协会公布的上半年全国消费者协会收到的投诉数据显示，房屋装修投诉5591起，同比增长114%。其中，消费者投诉的问题主要包括装修合同隐患、建筑材料质量差、保修难、室内空气不达标等。

就住房质量而言，新交付的房地产项目存在大量质量问题，如门框开裂、天花板不平、瓷砖空鼓破碎、墙壁不正确、假门、壁纸污染、墙壁渗水等。，分摊的面积包含在精装修费用中。与此同时，有些开发商没有充分宣传精装房所有产品和材料的品牌和型号，也没有在购买合同中明确约定精装材料，这让买家觉得他们付出了很高的成本，但他们没有购买同等的产品。

可见，在精装房不断暴露的问题中，除了开发商无法回避的产品质量问题外，买家和精装房在价格差异上也存在心理差距。

武汉当地一家房地产企业的相关负责人表示，如果精装修的成本与备案价格相差太大，很容易出现一些质量问题。如果顾客花钱买精装房，却得不到相应价格的产品，心理需求会有一定差距，影响顾客满意度，引发投诉。

《商业日报》记者从多次采访中了解到，越来越多的开发商正在从清水交付转向精装交付，主要从两个方面:一是政策积极推动成品房的发展；第二，限价订单。

精算限价下的账户，含高额保费

中国城市经济专家委员会副主任丁松在接受《商业日报》采访时表示，成品房是房地产市场发展到一定阶段的时代产物。

事实上，早在1999年，国务院办公厅就发布了《关于推进住宅产业现代化和提高住宅质量的若干意见》，首次提出了一次性装修的概念，旨在大幅减少建筑垃圾、粉尘和噪声污染问题。

目前，北京、上海、浙江、广东、海南、河南等省都出台了按竣工房屋交付的相关政策，一些城市也明确表示今后要100%交付竣工房屋用于新建房屋。

虽然成品房的标准并不完全指向精装房，但现在精装房已经成为开发商提高地价的主要方式。

一家品牌房地产企业的内部人士直言不讳地告诉《国家商报》记者，无论是集约生产还是减少二次污染，通过政策推动成品房交付对开发企业、购房者和社会都是一件好事。

然而，还有另一个原因，即目前新房的限价已经大大降低了空房在廉租房中的利润，如果廉租房的价格无法准备好，开发商将选择通过精装修来实现预期的效益。

《全国商报》记者了解到，房地产企业向主管部门申请预售资格证书时，销售价格的一部分是廉租房的价格，另一部分是精装修的价格。但是现在政府已经对新房实行了价格限制，开发商的价格无法承受。上述房地产企业的内部人士表示。

据他介绍，一线房地产企业一条产品线的装修成本标准是700~800元/平方米，但向主管部门报价时，会选择最高价。

以武汉下发的精装房限价订单为例。根据武汉市房协官方网站发布的信息，今年5月，武汉市房管局将新建住宅的价格分为6个档次，从不到1万元到3万元以上，并根据价格幅度限制精装修价格，根据新房价格水平将精装修价格从最高2000元/平方米限制到最高5000元/平方米。

也就是说，尽管开发商的精装成本可能低于1000元，但根据房价的不同，精装价格至少为2000元/平方米。

至于近期是否对最具争议的公摊面积收取精装费的问题，一家房地产企业的负责人为《商业日报》记者算了一笔账。例如，他说，按照一套100平方米的房子，共有25平方米的面积，精装修费用为每平方米3000元，买家需要支付75000元的分摊部分，但这是一个非常直观的利润，开发商可以得到。

在他看来，众所周知，开发商通过精装修获利。

追求利润不应缺少责任

中国建筑装饰协会精装修分会秘书长罗晟(601668)在接受《商业日报》记者采访时直言不讳地表示，大量精装修维权案例很大程度上是出于开发商确保自身合理利润的需要，但现在仍有很多人无法做到。

事实上，正是由于房地产市场的快速变化，一些以前从未参与过精装房交付的企业在很多方面跟不上节奏。

《商业日报》记者从武汉当地一家房地产公司了解到，虽然该公司已经开始了全国范围的产品布局，但仍没有精装房项目交付给业主，他们从事精装房业务还不到2年。

然而，据该房地产企业内部人士透露，虽然公司本身在精装房方面经验不足，但已经从万科、龙湖等品牌房地产企业招聘了一些熟悉精装房的人才。

罗晟认为，在房屋竣工交付政策的推动下，房屋企业现在开始制作精装书。但是，由于管理、建设和供应链的差异，以前没有进行过精装交付的企业需要在人才、技术和管理上进行实质性的调整。在精装修方面，其实很多开发商还处于探索和学习阶段。

同样，一位在一线房企从事工程技术工作多年的部门负责人表示，一个成熟的精装房管系统不需要一个项目就可以积累和完善。

如何平衡精装房的质量和成本，是对购买、施工和验收等内部控制标准流程的考验。一些开发企业的内部人士直言不讳地告诉记者，一些开发商有良心，精装房不会有太多的质量问题，但一些会降低产品质量，以降低成本。

在这样的市场环境下，会计核算已经成为房企的一门高深学问。

一家房地产公司的负责人告诉记者，该行业新建建筑的毛利标准一般定为18%。如果低于这个标准，企业很容易计算不出账目。但是，由于地面建筑的布局、商业设施和装修标准的不同，企业的盈利能力也会有很大的不同。

值得一提的是，在一些城市，精装房的交付项目现在已经有了，而清水房的注册时间却很长。在业内人士看来，主要原因是仍可出售清水房的土地被提前征用，不需要额外的精装修就可以获得一定的收益。

因此，薄利多销已经成为许多房地产企业的共识。据上述武汉房地产企业相关负责人介绍，他们公司的制件利润只有3%，只能通过薄利多销的方式来增加。一旦一家房企追求8%甚至10%的利润，空房可能会有较少的合作企业，但如果利润降低到3%,就会有源源不断的订单。

对于装修标准，一些开发商会宣传装修材料，但他们不会明确宣传品牌。目前，一些城市已经要求开发商宣传他们的品牌和型号。因此，许多接受《国家商报》采访的业内人士认为，尽管这样做会使账簿更加透明，但企业仍可以通过集中采购的方式尽可能保证合理的利润。

(实习生苏星宇也参与了这篇文章)