瞄准三四线城市，中南建设问变革要效益

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在去掉“家族管理”的标签，引进大量职业经理人后，中南地区的建设正在发生微妙的变化。8月15日，这家房地产和建筑公司举行了上市以来的首次投资者会议。

2018年上半年，中南建设实现营业收入153.2亿元，同比增长21%，实现上市公司股东应占净利润9.3亿元，同比增长180%。其中，上半年房地产业务实现销售652.5亿元，同比增长44%，但平均销售价格较去年略有下降。

随着整体销售基数的增加，中南地区建筑房地产的增速已经放缓。据中南建设披露，2016年上半年公司销售额为158亿元，与2017年同期的452亿元相比，同比增长186%，但2018年同比增长44%。

加快围绕一、二、一线城市的布局是近几年中南建设运营的关键，这种变化在盈利方面已经逐渐显现。上半年，中南建设整体毛利率由去年同期的16.6%上升至22.2%，其中房地产毛利率为24.35%，净利润由去年同期的3%上升至6.7%，与领先房地产企业相比仍有/0/房的提高。

三线和四线的主战场

宏观调控加码、融资紧缩迫使许多开发商放慢了征地步伐，但中南地区的建设却恰恰相反。2018年上半年，中南地区新建房地产项目80个，规划总建筑面积1138万平方米，是2018年上半年销售面积的2.2倍，占2017年新增项目面积的76%，新进入重庆、合肥、石家庄、温州、惠州、梅州、泉州等城市。

在大规模扩张的背后，中南的建设目标是地价低、竞争相对较小的三四线城市。就面积而言，今年上半年中国中部和南部新建土地储备中，74%位于四线城市，只有26%位于一、二线城市。土地成本为4300元/平方米，为上半年平均售价12539元/平方米的35%。

截至2018年上半年，中南地区共有258个项目，总开发面积3133万平方米，其中三个四线城市占72%，一二线城市占28%；未开工建设总面积2272万平方米，其中三个四线城市占79%，一二线城市占21%。

中南建设秘书长梁杰在投资者会议上介绍，今年上半年，中南建设652.5亿元的房地产销售额中，70%来自三个四线城市，30%来自一二线城市，520.3万平方米的销售面积中，69%来自三个四线城市，21%来自一二线城市。

虽然随着三四线城市的大规模布局，中南建设上半年的销售规模达到了652.5亿元，就像行业龙头碧桂园一样，这种土储结构仍然遇到了质疑。

在这方面，中南建设董事兼副总经理齐欣回应说，三个四线城市应该分为不同的类别。上一轮三四线城市的去库存化确实导致了三四线城市投资的增加，现在有很多股票，但中南建设已经进入了一个好的领域。

中南建设董事长陈锦石进一步分析说，三个四线城市之间的差异特别大。例如，一线城市周围的三个四线城市与二线城市周围的四线城市不同，不能盲目判断。“三四线城市取决于几个指标。首先，国内生产总值应该增长超过8%。其次，看看国内生产总值的结构，看看哪些行业占相对较大的比例。接下来是财政收入、基础设施投资和去化学循环。一个好的城市是在6个月内。如果我们衡量的三个四线城市的七个指标都达到了，那么这三个四线城市并不比第一线差，所以我们必须改变我们的观念。”

虽然多次强调三四线城市的市场不能一概而论，但中南地区的建设仍希望增加一二线城市布局的比重。齐欣表示，目前中非建设正有意识地走向一、二线，并将加大对合昆、Xi、郑州等城市的投资。

随着布局和发展的加强，中南建设的生息负债从2017年底的529.8亿元增加到2018年上半年的571.5亿元，总负债率从去年年中的88%上升到89.9%。然而，陈锦石认为，很难准确衡量一家高负债率公司的质量。

要求改变福利

在房企争创规模的时代，中南建设没有透露具体的销售目标。然而，齐欣透露，保持30%的年增长率不是什么大问题。“未来三到五年的目标没有披露。我们希望进入前15名。从根本上说，它是前10名。在接下来的三年里，我们将更加注重盈利能力，而且仍然有销售市场。投资者不应该太在意绝对规模。”

据时代财经介绍，今年上半年，中南建设整体毛利率从去年同期的16.6%上升到22.2%，其中房地产毛利率为24.35%，这是比较令人满意的，但净利润从去年同期的3%上升到6.7%。虽然盈利能力有所提高，但上半年销售规模相当于中南建设的徐汇核心净利润(660.32亿元)已达到13.3%，中南建设仍比空.有所提高

一方面，净利润表现不理想是由于上半年销售费用和管理费用大幅增加；另一方面，这是由于中南地区建设初期投资的后遗症。

根据年中报告，今年上半年，中南建设的销售费用同比增长48%，达到5.9亿元，管理费用同比增长48%，达到9.97亿元。梁杰解释说，这主要是因为一些新城市已经在上半年进入，而且有很多新项目。这些项目还没有开始销售，但是前期的推广费用已经发生了，将来品牌建立后会逐渐减少。

齐欣分析说，利润率与投资逻辑相关联，土地是否拿得好直接关系到利润。如果投资是错的，经营是艰难的，这也是一个亏钱少亏的问题，但如果投资做得好，即使经营几乎是差的，这也是一个多赚少赚的问题。

“中南公司最初是一家建筑公司。过去，一些地方是机会主义投资，他们采取了更大规模的项目，但这些领域的盈利能力不是很好。此外，在过去，公司有更多的管理水平，相对费用会更多。然而，近两年来，公司进行了调整，开始选择三个溢出效应明显的四线城市进行布局。同时，中南现在严格按照合理的计算筛选项目。投资既是技术性的，也是纪律性的。”

陈锦石还承认，“三四线城市”长期以来拖累了中南地区的建设。2008年金融危机后，由于财力不足，只能从一线城市劝阻，转移到“三四线城市”。

调整征地结构后，齐欣透露，为了降低成本，中南建设正在不断精简公司的人员结构。“在过去的两年里，公司的销售规模有所扩大，但总部的员工却在减少，控制人员也在调整。未来，公司的整体人均效率将会提高。我们有一个口号叫做‘大平台、小组织、小团队’。”

据时代财经介绍，为了调动团队的积极性，中南建设也于今年7月18日颁布了《2018年股权激励计划(草案)》。根据计划，中南建设将向公司董事、高级管理人员、产业集团经理、剧院董事长、总经理等激励对象授予2.326亿份股票期权。，占公司总股本的6.27%，共有49人将首次获批。然而，激励对象要想行使股票期权，就需要满足公司绩效考核和个人绩效考核的要求。

其中，公司的绩效考核要求为2018年、2019年和2020年，相应的绩效考核目标为:与2017年相比，公司在该考核年度的归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于240%、560%和1060%。8月13日，中南建设向符合授权条件的49名激励对象授予2.158亿份股票期权，行权价格为每股6.33元。