用房子换养老金，你愿意吗? 业界看法：市场仍待成熟

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最近，中国保监会的通知再次引起了广泛关注。根据通知，有关部门决定将老年人反向抵押养老保险扩大到全国。老年人住房反向抵押养老保险是将住房抵押贷款与人寿年金保险相结合的一种创新的商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人将其财产抵押给保险公司，继续拥有抵押权人同意的占有、使用、收益和处分权，并按约定的条件领取养老金，直至其死亡；老人去世后，保险公司获得处分抵押财产的权利，处分所得将优先用于支付养老保险的相关费用。

从我国的现状来看，将老年住房反向抵押贷款保险扩大到全国也是解决养老问题的一个途径。然而，记者采访了一些业内人士，发现由于政策本身的试点非常缓慢，业内人士普遍表示并不乐观。此外，还有一个家庭对家庭的养老金骗局与家庭对家庭的养老金一起诞生。以挨家挨户的养老金的名义，骗子的真正目的是从老人那里骗取房子。读者和朋友必须睁大眼睛，不要被“贪婪”所迷惑。

国外的成功和国内的缓慢进展

在国外，反向抵押贷款是最成功的老年人住房模式。它起源于荷兰，最完美和最有代表性的是美国。除了这两个国家，住房反向抵押贷款在加拿大、新加坡、英国、法国等国家也发展得比较好。

美国是最早实施“家庭养老”的国家之一。经过几十年的发展，它已经建立了世界上最大的灵活的“家庭养老”体系。根据公开信息，目前美国有五种反向抵押贷款产品。政府机构和公司开发设计了两种产品。另外三种产品是由私人机构设计和提供的，包括房产价值转换抵押贷款、住房持有者贷款和金融自由贷款。政府的支持、完善的住房金融市场和开放的文化理念使反向抵押贷款在美国获得了成功。反向抵押贷款的引入极大地改善了美国老年人的生活条件，同时也有效地缓解了社会保障压力，促进了金融市场的繁荣和发展。

然而，尽管反向抵押贷款在国外取得了巨大的成功，但在中国的发展却非常缓慢。2004年，中国保监会计划在广州、北京、上海等几个重点城市推出以老年人为主的住房反向抵押贷款寿险产品。随后几年，全国人大会议上出现了关于反向抵押养老保险的相关提案。截至2014年6月17日，中国保险监督管理委员会发布了《关于试行老年人住房反向抵押贷款养老保险的指导意见》(保监发〔2014〕53号)。《意见》要求参保人口应为年满60周岁、拥有完全独立财产权的老年人；试点城市是北京、上海、广州和武汉；试点期为2014年7月1日至2016年6月30日。

截至2015年3月，经中国保监会批准，幸福人寿正式推出首个保险版“户对户养老”，这也是目前唯一一家保险公司推出的户对户养老保险产品。四个试点城市是北京、武汉、上海和广州。截至今年6月底，许多保险公司都取得了试点资格，但只有幸福人寿开始营业，来自98个家庭的139名老人完成了承保手续。然而，据了解，幸福生活并没有派出一个大的团队来做这件事，其他保险公司几乎没有推出相关产品。"

目前这个行业不太乐观

中国健康养老产业联盟秘书长江宏伟认为，老年人住房在国内外都是一个利基产品，包括之前试点项目的失败。无论从试点结果还是从中国老年人的思想观念来看，现有的住房养老方式都是不可行的。“因为它是一个利基产品，你不应该投入太多的精力。对政府有关部门来说，重点仍应放在解决大多数人的养老问题上。”

龙湖集团副总裁胡浩也认为，“反向抵押贷款在海外市场反响不大，国内政策隔一段时间就提到，市场反应更糟。主要问题是资产质押引发的资产价格波动风险和机构运作与客户常住户口之间的博弈风险；再加上房地产价格的大幅下跌、人们预期寿命的提高、医疗费用的日益昂贵，以及目前主流意识认为国内父母仍有资产留给子女，房地产的发展仍不乐观。"

当心挨家挨户的养老金计划

自2014年以来，试点城市开始实施老年人住房。除了老人院，还有老人院骗局。以前有很多新闻报道说，有人以老年人住房的名义骗走了老人的房子。骗子的惯用伎俩是告诉老人，他可以“抵押”房子，得到一大笔钱，然后用这些钱购买理财产品，每月可以毫无风险地赚取数万英镑。在几个月内赎回房子后，这位老人可以白赚几十万。

然而，在老人签署合同后不久，有人来到门口，说房子已经转让，并打算把它带走。“抵押”房子的钱不在老人手里，而是全部投入到所谓的理财产品中。老人甚至没有看到一个影子。老人的房子是他生活的基础，却掌握在一个骗子手里。老人和骗子签订的“抵押”合同基本上是委托合同。老人作为乙方，将该房屋的管理和转让委托给骗子甲方，骗子甲方将老人的房屋私自出售。

据专家分析，除了被高收入迷惑之外，老年人被骗的最根本原因是他们不知道什么是老年人的住房。在逐户养老中，是保险公司与老年人签订合同，老年人定期领取养老金，这就要求保险公司支付利息，更不可能白手套白狼，白白得到高利息理财产品的收入。诈骗无处不在，尤其是当经济环境不好的时候，会有更多的金融诈骗。所有承诺零风险和高回报的项目无疑都是骗子。风险和利益总是紧密相连的，所以我们应该记住一句话:如果出了问题，就会有邪恶。