以房养老既需要也有望实现两厢情愿

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江光祥

8月8日，中国银行业监督管理委员会发布《关于扩大老年人住房反向抵押贷款养老保险范围的通知》，将老年人住房反向抵押贷款养老保险从试点扩大到全国。

住房反向抵押养老保险，俗称老年住房或反向抵押贷款，实际上是在本世纪初引入中国的。2014年，原中国保监会在多个城市相继开展试点，但效果并不理想。在过去的四年中，只有几家保险公司开发了这种保险，完成承保程序的老年人人数很少。

然而，在老年人住房逐渐淡出人们视线的时候，为什么银行保险监督管理委员会在这个时候发出通知，将反向抵押养老保险扩大到全国？政策出台背后的深刻含义确实值得一谈。

图像来源:中国视觉(000681，诊断单元)

多年来，各地房价不断上涨，富人有房、穷人有钱的情况越来越普遍，实际上为老年人的住房奠定了基础。然而，中国老年人住房长期不热的原因一定有其深刻的内在原因。

很多人自然会想到中国传统的养儿防老，给子孙后代送礼的观念，这不是没有道理的。然而，即使在美国等住房反向抵押贷款成熟的市场，在初步推广的过程中，也存在抵押贷款资金利用效率低、产品优化进展缓慢、市场单一、竞争乏力、交易成本过高、体弱多病的老年人经常因迁移和外出就医而违规等问题。此外，住房反向抵押贷款往往等同于贫困的社会概念与中国住房养老政策实施中遇到的问题高度吻合。

因此，从某种角度来看，这本质上是一个渐进的社会学演变过程，不可能一蹴而就。由于某种先天因素而放弃努力不是一个理性的选择。

众所周知，中国的老龄化问题越来越严重。预计到2025年，中国60岁及以上人口将达到3亿，中国的老龄化程度将越来越严重。从政策设计的角度来看，老年住房考虑到了机构养老和社区养老等多种养老方式的缓慢发展，并试图减轻老年人在家的负担。

但是，从另一个角度来看，改变公众观念的过程过于短暂，直接将保险机构置于公众独立养老的首位，必然会被误解为推卸养老保障的责任。

当房地产处于交易中心时，家庭和社区等风险缓冲媒介的作用被大大削弱。同样，金融机构的市场逻辑被直接视为老年人与子女之间的中间环节也就不足为奇了，这一点受到了传统伦理的强烈抵制。

与传统的正按揭买房和月供相比，老年住房反向按揭没有首付，也不需要30年。老年人的月收入甚至比上个月还少。此时，养老服务在很大程度上转化为保险机构的损益。令人惊讶的是，保险机构并不认为这是一笔好交易，这可以从少数参与机构看出。

对于保险公司来说，这项业务涉及房地产、金融、税务、司法等多个领域，存在诸多不确定性，尤其是法律法规不健全，政策基础薄弱，业务流程管理和风险控制困难，利润缺乏确定性。据推测，这也是过去四年试点项目中出现感冒的主要原因。

令人哭笑不得的是，与此相反，一些不法分子不遗余力地为老年人实施假冒理财产品，这也对中老年投资者的财产安全构成了一定的威胁。

因此，老年住房要深入人心，需要老年人和保险公司的共同意愿，而政府的支持是企业成功运营的关键因素。

特别是在试点和推广阶段，有必要推广一定的激励政策，对参与老年住房的老年人、银行和保险公司给予相关税收优惠。特别是要借鉴四年来试点项目的经验教训，从源头上调整和弥补老年住房设计和实施中的疏漏，有效总结各阶段运作的利弊，从而达到使相关政策深入人心的目的。

归根究柢，老年住房只是养老的一种有效补充形式，其目的是探索符合国情、满足老年人不同需求、为他们提供自主选择的养老保险产品。因此，虽然它扩大了养老服务的供给模式，但它不能取代基本社会保障。

虽然第一批试点项目的效果并不理想，但不能否认这一举措的创新价值和现实意义。随着经济社会的转型和老年产品市场的不断培育，再加上各方对产品公允价值的磨合，以及政府政策的鼓励和引导，潜在需求将会集中。因此，如果我们向前看，全面扩大住房养老保险不仅是可行的，而且是必要的。

(作者是金融专栏作家和基金行业从业者)