销售冷热不均 下半年整体房价涨幅将“收敛”

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前7个月，国内商品房销售面积8.999亿平方米，商品房销售额7.83万亿元，同比分别增长4.2%和14.4%；与1-6月相比，销售面积和销售增长率分别增长0.9和1.2个百分点。

其中，住宅销售面积增长4.2%，销售额增长16.2%；写字楼的销售面积下跌百分之五点八，而销售面积则下跌百分之二点一；商业楼宇的销售面积上升百分之二点三，而销售数量则上升百分之五点五。

东部销售面积的下降已经缩小，销售增幅最低

从全国来看，东部、中部、西部和东北部地区之间存在着明显的差异。

从平均交易价格来看，1-7月中国商品房平均交易价格为8701元/平方米，同比增长9.7%，1-6月平均交易价格略有上升。

其中，西部和东北地区的增长率较高，分别为16.1%和15.8%，而中部和东部地区的增长率较高，分别为12.2%和10%。

对于下半年的房价走势，新城控股集团(601155)高级副总裁欧阳杰表示:“一、二线城市和三、四线城市的房价不能一概而论。大多数一线和二线城市都发布了限价令，房价已经与地价脱钩。7月31日，中央政治局会议要求“坚决遏制房价上涨”。因此，可以预见，一、二线城市的房价涨幅将大幅收窄，三个四线城市中一些已经明示或暗示发布限价令的城市也将与这些一、二线城市一起上调房价。基本同步。”

对于三大四线城市中大多数尚未下达限价令的城市，欧阳杰表示:“房价已经达到一定的高位，市场承受能力下降，这间接抑制了房价的上涨。再加上相对较高的土地价格，房屋企业在拿地时往往比较谨慎，土地市场的降温也会反馈到房屋市场。预计整体房价涨幅将在下半年趋于一致。”

新增建筑面积扩大，竣工面积减少

今年前7个月，新开工面积同比增速继续扩大，已竣工住房面积同比降幅收窄。1-7月，全国新建住房面积11.5亿平方米，同比增长14.4%，增速比1-6月提高2.6个百分点。其中，新开工住宅面积8.4685亿平方米，增长18%，增长3.0个百分点。

全国住房建设面积达到72.9亿平方米，同比增长3.0%，增速比1-6月提高0.5个百分点；其中，住宅建筑面积50.2亿平方米，同比增长3.9%，比1-6月份增长0.7个百分点。

全国住宅竣工面积4.2067亿平方米，同比下降10.5%，比1-6月下降0.1个百分点；其中，住宅竣工面积2.9463亿平方米，同比下降12.2%，降幅比1-6月缩小0.6个百分点。

根据益居房地产研究所的报告，2018年下半年，考虑到销售增长的持续下滑，预计新开工面积将略有下降。

商品房库存回到合理范围，住宅库存去库存化明显

截至7月底，全国商品房销售面积为5.4428亿平方米，比6月底减少656万平方米。其中，住宅销售面积减少544万平方米；办公楼销售面积减少40万平方米；商品房销售面积减少48万平方米。据易居房地产研究所分析，住宅拆迁周期稳定在较低水平，商业拆迁压力较大。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示:“待售面积同比下降的趋势正在收窄，即库存越来越少，但下降速度(待售面积)正在放缓，因此这应该是去库存化的最后阶段。”

根据宜居房地产研究所的报告，自2016年以来，现有商品房与现有住房的比例普遍下降。目前，全国商品房库存已进入合理的规模范围，库存压力来源已从住宅转向商业和办公，而后者更难消除。

编辑曾建辉