保利争三：加大布局三四线城市 同业竞争待解

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[摘要]“前三个是我们的目标，我们正在推进。未来2-3年肯定会有很多变数。实现这一目标的途径有很多，一个是常规扩张，另一个是并购。”保利地产(600048)董事长宋广菊表示。

保利地产今年重返“行业五强”，但对于宋广菊和他的团队来说，如何在未来两年内超越碧桂园(港股02007)、万科和恒大，进而“跻身行业三强”是最大的挑战。

8月14日，保利地产发布财务报告显示，2018年上半年，公司实现合同金额2153.12亿元，同比增长46.86%；1-6月，合同面积1453.92万平方米，同比增长37.93%。同期，碧桂园、恒大和万科分别实现合同金额约4124亿元、3041亿元和3046亿元。合同销售建筑面积分别约为4389万平方米、2905万平方米和2035.4万平方米。

“前三项是我们的目标，我们正在推进。在接下来的2-3年里，肯定会有很多变数。实现这一目标的途径有很多，一个是常规扩张，另一个是并购。”保利地产董事长宋广菊表示。

第三，四线城市的扩张面积已经上升到50%

为了迎头赶上，自2016年起，保利地产开始增加土地收购支出。

2015年和2016年，保利在土地上的投资分别为656亿元和1214亿元，分别有50个和112个扩建项目，扩建建筑面积分别为1308万平方米和2404万平方米。截至2017年，保利地产已斥资2765亿元扩建204个项目，新增建筑面积4520万平方米。2018年上半年，保利扩大了69个国内项目，新增建筑面积1510万平方米，总成本1072亿元。

然而，土地收购投资的增加也使得保利地产的杠杆水平不断上升。2017年，保利的短期债务偿还压力同比增长15.3个百分点，达到43.5%，资产负债率同比增长2.5%，达到77.3%，净负债率同比增长31.2%，达到86.5%。2018年上半年，保利地产的资产负债率和净负债率分别为79.32%和93.26%，呈现小幅上升趋势。其中，生息负债约为2545亿元，同比增长24.4%。

自2017年以来，除了土地收购量的增加，保利地产还增加了三四线城市的布局。这源于一个市场现实，即近年来一、二线城市的房地产市场监管力度过大，买家逐渐“倾向”三、四线城市。

因此，保利在2017年进入了24个新城市，其中芜湖、盐城、衡水和梅州是三个四线城市。具体城市分别占四线城市保利扩张面积和总量的37%和18%。2015年，这两个数字分别仅为15%和7%。从城市销售业绩结构来看，保利地产2017年在四线城市的销售额增长了10个百分点，达到18%。

2018年上半年，保利地产在四线城市的扩张量和面积分别为32%和50%，主要集中在珠三角、长三角等城市群。截至报告期末，公司待开发面积为8950万平方米，其中四线城市约占39%。

为了加快项目的销售，宋广菊还指出保利地产正在学习和梳理碧桂园的做法。“为了提高效率和减少各种中间环节，核心技术部门直接堆叠在一起，并专门设立一个运行部门来提高运行效率”。宋广菊表示，就项目营业额而言，我们努力在一年内完成销售，这是我们的管理目标。

今年的新项目需要跟进

除了对外扩张，保利地产也在发生变化。

据《时代周刊》记者了解，为适应大规模发展，保利地产自2016年起在原有两级治理结构的基础上增加了大面积，形成了“总部-大面积-平台”的三级管理模式。在新模式下，总部将负责对整个业务部门实施战略控制和综合管理，区域将负责战略实施和项目运营流程管理，平台公司将具体负责业务实施。

此外，保利地产还参照万科和碧桂园的跟进机制，于2017年12月推出了自己的项目跟进计划。该方案表明，单个项目的总金额上限不会超过项目资金峰值的10%。后续投资人员可以通过购买专项资产管理计划或信托计划等合规投资结构参与后续投资，后续投资收益、损失及相关风险由后续投资个人承担。日前，《时代周刊》记者向保利地产询问了该机制的具体细节，如后续投资项目范围、后续投资人员范围、后续投资额度、收益机制、退出机制等，但未得到回复。

保利地产管理层在今年2月的电话会议上表示，自2017年12月以来，公司已经投资了30个项目，今年赢得的所有项目都需要投资，峰值约为10%。高管的资金来源必须由他们自己解决。不同的级别会考虑上限和下限，但它们必须是有约束的、有动力的和有约束的。

华南一家房地产公司的一名高管向《时代周刊》表示，实施后续投资制度的初衷是为了让员工的利益与公司的利益保持一致。长江证券(000783)分析师谢浩宇表示，保利此次推出的项目和投资体系旨在强化收入与业绩的正相关关系，并可能在突破工资总额上限方面做出一些探索，而不完全受SASAC和上级单位的控制。

横向竞争有待解决

于2017年年底，保利地产以现金收购保利(香港)控股有限公司50%的股权。据此，保利地产以总价格约51.53亿元间接收购保利地产39.66%的股份(实际拥有40.39%的投票权)，中国(不含香港和澳门)新的房地产开发项目也将主要由保利地产开发。2017年，保利地产还突破了部分城市的区域准入限制，进入苏州、宁波、济南等二线城市。

然而，即使扩建区域被重新划分(指新增部分)，保利地产和保利地产之间潜在的横向竞争并没有随着此次交易的完成而完全解决。

根据《时代周刊》的不完全统计，目前有11个重叠城市，包括广州、深圳、佛山、上海、北京、贵阳、武汉、重庆、苏州、宁波和伦敦。《时代周刊》记者曾致电保利地产证券部，询问业务重叠的城市如何解决横向竞争问题，其工作人员表示，“上述问题不在公告披露范围内”。

"整合后，你是不是只在香港发展房地产业务？"在今年的保利地产股东大会上，部分股东向管理层询问了双方重组后的业务安排。管理层表示，该公司并没有放弃在内地的房地产业务。

"那么如何解决横向竞争的问题呢？"股东们继续提问。管理层对此没有直接回应，称之前中国大陆的城市相对较少，整合后，公司的发展可以通过空空间进行拓展。同时，客观上，保利地产有较好的发展水平和经验，整合后也可以分享其发展经验。

另一方面，保利地产在电话会议上表示，保利集团决定内地房地产项目将主要由保利地产开发，未来西南三省苏州和深圳将对我们开放。公司已经一个接一个地进入这些地方，内地房地产的未来发展将基于我们。