土地市场流拍频出 房企拿地“时间换空间”逻辑不再

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【摘要】资本的压力也使得住宅企业理性地占用土地。根据wind数据，2018年第一季度，上市房地产企业的平均杠杆率飙升至76.16%。

土地市场正在降温。8月13日，广州资源交易中心出售了5块住宅用地，总出售面积为19.38万平方米。

与2016年活跃的形势相比，当时主要开发商积极攫取土地，并频繁出价购买高价土地，这次土地拍卖显得非常冷清。在这次出售的五块土地中，一块土地以底价出售，两块土地略高于底价，溢价不超过1%，其余两块土地的溢价在10%以内。

事实上，全国土地市场的拍卖越来越多，许多城市的地段都有拍卖现象。房地产企业对土地市场越来越谨慎。

拿土地更合理

其中，位于广州花都区的凤凰路二期遭受了很大的命运，最终被华润旗下的深圳润图咨询有限公司收进了口袋。此外，华润置地(港股01109)还以底价赢得了增城区中信镇三井村的一处宅基地。

此外，嘉德置地还在这次土地拍卖中失去了两个儿子，并在增城区历城街新联村赢得了两块地。总保险费率不到10%。法华第一次进入增城，以9.29亿元的总价，相当于11100元/平方米的房价，仅0.54%的溢价，拿下了增城区中信镇三井村的地块

这不是孤立的。同一天，济南的土地市场明显降温，包括8次土地拍卖，10次土地以底价交易，其余1次土地以低价交易。

8月10日，太原市土地拍卖市场拍卖了8块土地，其中只有两家征地公司未能达到拍卖底价。

事实上，这八个情节已经被高度期待。一些业内人士预测，此次拍卖预计将产生今年太原市最高的底价和土地单价。

然而，土地市场的降温已经随处可见，杭州良渚新城、苏州、宁波、湖州、合肥等地出现了大量的土地流转，这反映出房企对土地收购更加谨慎。

根据中国证券(601066)证券(香港股票06066)发布的报告，今年前7个月的销售额仍保持30%-40%的增长率。然而，在整体交易规模持续上升的同时，许多热点城市频繁经历高质量地块的拍卖。今年前7个月，300个城市的流媒体拍卖总数达到258个，比2014年同期增长59%。今年前7个月，拍卖率约为6%。在一线城市，拍卖率在第二季度达到17%的最高值。

土地交易的升水率也在下降。根据中国指数研究院的数据，7月份全国300个城市的住宅用地平均交易价格同比下降了近20%，地价同比下降了22%。

世茂集团的一位商业人士告诉《时代周刊》，企业在征地方面确实更加谨慎和理性。“今年上半年，我们地区的土地市场上没有获得一块土地”。

“公司很缺乏土地收购。拍摄前会考虑所有因素。如果投资回报不高，我们宁愿放弃。”广州一家中小型住宅企业投资推广部经理告诉《时代周刊》记者。

利润率与去杠杆化下的必然选择

在层层调控政策被加码后，一、二线城市从去年下半年开始基本进入综合限价令。在严格限价的背景下，开发商的利润率逐渐被削弱。在这种背景下，土地市场的高单价和高地价现象明显减少。

“利润和报酬已成为我们公司难以考虑的指标。首先，我们必须达到10%以上的净利润。第二，我们需要在8到10个月内实现资金回报。”一家房地产企业投资推广部门的经理告诉《时代周刊》记者。

土地供应规则的变化也制约着住房企业的土地需求方活动。多样化的土地拍卖规则和招标条件，如销售价格限制和自持面积分配，使得项目的隐性成本更高，变相提高了开发商的征地门槛和难度。

花都凤凰路二号地块因转让条件太苛刻，企业反映开发难度太大，已售罄。

转让的具体要求是，投标人必须在土地使用范围内提供12000平方米的住房，并由广州市花都区政府指定的单位以3500元/平方米的价格回购，该地块的建筑价格为15914元/平方米。

这个地方经过五次延期出售后，由两个纯住宅用地组合出售，最后以底价出售。

“有条件限制是一个大问题，很难满足所有条件，这导致许多土地拍卖。”一位业内人士向《泰晤士报》周刊记者哀叹，用“改变空房间的时间”的策略来获取高价土地的逻辑已经不存在了。

金融压力也使得房地产企业更理性地占用土地。根据wind数据，2018年第一季度，上市房地产企业的平均杠杆率飙升至76.16%。

随着负债率的不断攀升，住宅企业的融资规模逐渐收紧。根据通策咨询机构的监测数据，2018年前7个月，40家典型房企融资总额达到4105亿元，相当于2017年下半年的融资额。同时，股权融资冻结、公司债券和银行贷款等融资方式受到严格监管。

在这种背景下，各大房企都提出了去杠杆化的目标，而最直接的影响体现在土地投资上。

目前，大多数城市对土地资金来源都有严格的要求。房企必须用自有资金全额收购土地。银行贷款、再融资、股东贷款和私募基金不能用于支付土地出让金。这使得手头资金不充裕的房地产企业不敢盲目选择地块。

房企对征地的态度呈现两极分化

在土地拍卖率上升和地价下降的背后，房屋企业的征地态度也呈现出两级分化的趋势。

中国逐渐放缓了土地收购的步伐。根据财务报告，2018年上半年，中国在土地收购上总共花费了61.15亿元，而在2018年初，中国的土地收购计划是200亿元。董事长岑钊雄表示，公司在下半年的土地收购中将会更加理性和谨慎，200亿元可能不用花了。

随着土地拍卖竞争的日益激烈，一些房地产企业通过收购、工业地产和旧房改造等方式，找到了另一条实现“曲线征地”的道路。

中国将城市更新视为增加土地储备的重要途径。截至2018年上半年，时代中国有70个城市更新项目。

上述来自世茂集团广深地区的投资者告诉《时代周刊》，该公司正逐步提高在这个特殊市场中的土地收购比例。目前，在公开和非公开市场中，土地征用的比例约为50%。

虽然受资金短缺的限制，土地收购的整体步伐与去年相比有所放缓，但为了保证自身的经营规模，一些企业仍然逆市抢地，利用低吸纳优势。

2018年上半年，敏捷在土地市场非常活跃，并在反周期中大规模扩张。

根据中国指数研究院的数据，敏捷在上半年获得了309亿元的土地。积极扩张的势头将会持续，敏捷内部人士告诉《时代周刊》记者:“如果有合适的机会，我们仍然会出手。年初设定的投资目标不会改变，但我们会更加谨慎，这并不意味着我们不会出手。”

“坚持逆周期扩张”也是徐汇一贯的投资策略，2018年上半年徐汇在土地市场也非常活跃。根据中期业绩报告，今年上半年，徐汇集团新增67个项目，进入14个城市，总建筑面积869万平方米。

“我们认为，今年下半年是收回土地的好时机。根据市场判断，广深地区上半年没有参与土地市场的拍卖。下半年我们会加大征地的角度，9月和10月会有一些行动。”上述世茂广深地区投资者补充道。