百强房企三十年：一切过往 皆为序曲

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[摘要]万科曾是行业老大几十年，今年7月底销售额达到3498亿元，接近10年前的7倍。

1988年11月18日，37岁的王石以2000万元的价格在深圳买下一块土地，四年前成立的万科正式进入房地产行业。负责拍卖的官员对此感到困惑，并表示这是“胡说八道”。

时，在当时的房地产行业中，大腕相对不为人知。

当年，34岁的王健林还担任过大连市西岗区人民政府办公室主任，33岁的时候，碧桂园(港股02007)的杨国强还是一名泥瓦匠。恒大的许家印和绿地的张玉良正处于全盛时期。一个还在舞阳钢铁厂的车间工作，另一个只是上海农委的一个小职员。31岁的宋卫平(音译)在珠海的一家电脑公司编织内部出版物，24岁的吴亚军(音译)正从一家国有仪器厂转型为媒体。

在和盛创建展览的朱孟依和生活在敏捷的陈卓林相对幸运。前者在29岁之前就从商业街的租金中赚到了第一桶金，而后者在26岁之前就在家具行业大放异彩。他们都没有世茂的徐荣茂出名。38岁时，他们身价超过1000万元，拥有自己的金融和纺织公司。融创中国(港股01918)的孙宏斌当时还没有出现。清华大学25岁毕业，当时他正把自己的简历发到联想集团(香港股票00992)。

30年来，万达、世茂、和盛创意、雅居乐、绿地、碧桂园、龙湖、绿城、恒大、融创相继成立。他们见证并经历了1988年的海南淘金热、1998年的房改、2008年的金融危机，当时政府从管制转向了救助等等。

规模上的差异已经有高有低。万科几十年来一直是行业的老大，今年7月底销售额达到3498亿元，是十年前的近7倍。谁也没有想到，新老板碧桂园7月份的销售额达到了4614.9亿元，是2008年十大房地产企业销售额的两倍。被王石称为“中国房地产业的航母”的和盛创展，是第一家销售额超过100亿元的房地产企业，但至今仍停留在100亿元的规模。

“历史的时间点告诉我们，今天中国的发展仍然离不开房地产业。在市场经济条件下，我们必须以市场经济为主线，经济才能健康发展。”前房改研究小组组长、中国住房集团公司前董事长孟晓苏几天前在博鳌房地产论坛上对包括《时代周刊》在内的媒体表示。孟一直尊重房地产经济的主导地位。

来自中国房地产协会原副会长朱的声音也认为，虽然房地产业经历了长足的发展，但现在已经进入了一个关键的调整期。但从长远来看，至少有10年左右的时间来发展。

“第一，由于城市化的不断推进，第二，家庭结构的变化，第三，城市的更新和改造，新的经济形式的发展和人民日益增长的对更好的生活的需求，也支持房地产。”8月9日，朱忠告诉包括《时代周刊》在内的媒体，“所以不要太担心未来。”

领头的兄弟

王石、朱孟依、陈卓林、杨国强和许家印，他们的生活在广东省。万科、和盛创展、雅居乐、碧桂园、恒大从南方起步。

30年来，华南一直是中国房地产的重要重镇:从20世纪90年代的广信、越秀，到几十年的行业老大哥万科，再到中间的华南五虎，现在的碧桂园、万科、恒大并存。

根据中国指数研究院和Cree发布的2017年百强房企名单，共有142家百强房企(均基于以下统计数据)，其中总部位于华南的32家房企排名最高，占22.5%。北京、上海、福建和浙江分别有19个、17个、12个和11个。

1992年邓小平南巡后，房地产“92学派”诞生了。在过去的几年里，在房地产企业100强中，1993年成立的房地产企业数量最多，达到18家。其次是1992年和1996年，分别为12年和11年。

从1992年到1999年，每年都有一家广东省的房地产公司成立。雅居乐、法华、保利、碧桂园和和盛展览于1992年诞生。未来，将会诞生敏捷、R&F、和晶泰富、澳远、方圆、海伦堡、凯撒、时代控股等房地产企业。这一时期也是华南许多房地产企业成立的时期。

吸收香港成熟的开发经营经验，在非核心区域选择低成本的土地，囤积大量土地，建设城市住宅开发项目，成功打造国内几个知名市场，是许多广东房地产企业的创业理念。与此同时，他们遵循香港模式，选择多元化经营，涵盖基础设施、住宅建筑、写字楼、酒店、商场等相关产品。

朝向国有化，这些来自华南的房地产企业充当了第一波。万科是第一个离开并扩张的，它的第一站是上海。1991年，上海西郊花园问世。

1993年，万达跨区域发展的第一站也在广州。王健林曾经回忆说，他第一次来广州的时候曾被绊倒过。有趣的是，2017年，他向R&F出售了77家酒店..

尽管离开较早，但到目前为止，广州市场仍以广东房地产企业为主。根据Cree 2017年的销售统计，广州市场前十名都是广东地产企业，前三名分别是保利、万科和碧桂园。据不完全统计，目前炙手可热的粤港澳大湾区、万科、碧桂园、恒大，在土地储备方面仍是顶级房地产企业。

大哥，这并不是说他从来没有经历过危机。2008年，面对整个房地产行业的亏损，万科经历了其发展历史上的第一次负增长，销售额仅为478.7亿元。然而，在当年的年报中，万科表示:“这个行业的真正价值不在于它的高收益，而在于它的高增长。”

它一针见血。与30年前相比，房地产不再一样了。在过去的十年里，房地产经历了快速发展的黄金时期。这直接反映出许多房地产企业的销售额增长了10倍以上。

根据Cree发布的2018年上半年房地产企业销售清单和中国指数研究院2008年销售情况的初步测算，前十名中的碧桂园、恒大集团、万科、保利、绿地控股(600606、咨询股)、中海、龙湖分别增长了26倍、30倍、6倍、10倍、4倍、5倍和9倍。

踩在膨胀点上

目前，房地产企业还很年轻。根据142家百强房地产企业的统计，成立30年以上的房地产企业只有20家(不含30家)，仅占14.1%。

然而，家庭之间已经形成了鸿沟。根据2018年上半年的数据，销售规模在100-300亿元的房地产企业有46家，销售规模在1000亿元的房地产企业有7家。领先的碧桂园、恒大集团和万科分别为4124.8亿元、3040亿元和3030亿元。

还有一些在国家扩张中没有赚到很多钱的，比如R&F和和盛展览，它们曾经是中国南方的五只老虎。

事实上，浙江和福建的房地产企业与广东的房地产企业是同时成立的。然而，相同的起点呈现不同的“结局”。

同样，在房地产快速发展的过程中，起源于浙江的房地产企业并没有带来明显的规模优势。到目前为止，福建省的开发商是1000亿元的主力军。在浙江省的房地产企业中，只有绿城价值1000亿元，而且大部分都在500亿元以下。

在过去的10年里，除了最初处于领先地位的世茂，福建其他部门都进入了快速扩张的渠道，这已经成为房地产发展过程中的一个特点。

2016年8月17日，三家福建房地产企业荣鑫、钟君和建发在一天之内赢得三王。在福建省的扩张路径中，“杠杆扩张——全国布局——上市——再扩张——稳步发展”是必然特征。福建惯性的外部标签还包括“高杠杆、高周转率、高风险和高溢价”。

在明远房地产研究所选取的10家闽粤住宅企业的对比研究中，2015-2017年福建住宅企业的销售规模增速快于广东，2017年福建领先广东48.44%，平均增速为64.72%。

“我过去常说，这一批没有什么特殊意义，但事实上，这是一个战术问题，周期是一个战略问题。”浙江一位房地产高管对《时代周刊》记者表示，“走周期可以在不到三年的时间里迅速扩大规模。”

相比之下，浙江房企的扩张相对低调。到目前为止，只有绿城、中良、滨江和象升喊出了1000亿元的目标。

创始人的特征是原因之一。浙江部的许多创始人都是从这个系统下海的，如广宇的王鹤鸣、滨江的齐金星、中安房地产(港股0672)的史康成。查阅社会简历，我们可以发现福建房地产企业的创始人大多在十六七岁就创业了。为了生存，福建商人比其他人更有勇气走出去大惊小怪，他们的目标显然是占领一线和二线城市。

然而，融创中国比福建更快。15岁的融创中国显然是一个“异类”。根据2018年上半年的销售数据，融创已经超过了26岁的绿地控股、25岁的中国海外发展(香港股票00688)、25岁的龙湖地产、600340岁的华夏幸福等等。前面是26岁的碧桂园、34岁的万科、22岁的恒大和26岁的保利地产。

然而，避免过度扩张带来的资本风险是住宅企业的基础。孙宏斌的顺驰因为过度扩张和现金流中断而被挤垮。

据智库主席陈介绍，总的来说，200亿元、300亿元的房企比100亿元的房企要好。“不管房地产行业何时涨跌，房地产公司仍有机会。”8月9日，他在接受包括《时代周刊》在内的媒体采访时说。