租赁住宅纳入核心业务 万科“五位一体”大变革

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[摘要]记者会前一天晚上，万科发布了2018年半年度报告。根据财务报告，营业收入为1059.7亿元，同比增长51.8%；净利润91.2亿元，同比增长24.9%。

《时代周刊》记者蔡颖来自深圳和广州

8月21日，万科集团总经理朱九生在上任半年后，带领首席运营官张旭、首席财务官孙嘉、董事会秘书朱旭出席中期业绩会议。

于亮董事长的缺席使朱九生成为观众的焦点。“每个企业都有压力，我个人一直都有压力。”朱九生表达了房地产行业开始时面临的严峻形势。“我们一直在调试自己，不断适应新的政策和要求，但这个行业仍有空客房，而且容量仍然很大。”

就在新闻发布会的前一天晚上，万科发布了2018年半年度报告。根据财务报告，营业收入为1059.7亿元，同比增长51.8%；净利润91.2亿元，同比增长24.9%。

虽然营业收入和净利润均有大幅增长，但万科上半年实现销售额3046.6亿元，同比增幅不到10%。根据国家统计局的数据，1-6月中国商品房销售额为5.66万亿元，同比增长14.8%，万科销售额落后于行业水平。

与房地产业务的温和增长相比，万科在多元化业务上的表现引人注目。它在许多新业务领域实现了快速扩张，如长期租赁公寓、工业地产、养老金、教育、冰雪度假和文化。

房地产业务增速放缓

根据半年度报告，上半年万科销售额为3046.6亿元，同比增长9.9%。2016年和2017年同期，万科的增长率分别为69.9%和45.8%。

从同等规模的房地产企业来看，万科的进展也在放缓。2018年上半年，碧桂园销售额4124.9亿元，同比增长42.8%；恒大签约销售额3041.8亿元，同比增长24.62%。

无论是与自身相比还是从行业层面来看，万科的业绩增长都显示出放缓的迹象。

房地产行业一直实行预售制度，这使得预付款成为反映房地产企业未来业绩的重要指标。然而，在万科的半年，预付款大幅下降。

2018年上半年，万科预收23.77亿元，而2017年同期为3579.31亿元，同比大幅下降99.34%。

随后，万科相关人士告诉《泰晤士报》记者，自2018年1月1日起，新的会计政策开始实施，公司为预售房地产项目募集的资金在2018年的资产负债表中被列为“合同负债”，2017年的同类资金被列为“预收款”。

“实际上，截至2018年年中末，全部预收账款加上合同负债的资金总额为5166.63亿元，较2017年末的4077.06亿元增长26.7%。”

对预收款下降的误解得到澄清，但万科业务活动产生的现金流首次出现负值。根据半年度报告，2018年1月至6月，万科经营活动产生的净现金流量为负42.6亿元，较2017年同期的218.5亿元下降119.47%。

事实上，万科很少坚持现金为王，加强资本控制，将净现金流从正转为负。

会后，孙嘉表示，这是由于上半年投资活动增加。房地产是一个长期的过程，半年度报告不能反映所有的问题。

核心业务包括租赁住房

在万科中期业绩的新闻发布会上，高管们没有详细说明业绩，而是关注了公司的多元化业务。

“房地产行业仍有空房，而且容量仍然很大。目前，城市化进程尚未完成。租赁市场刚刚起步，机构干预的时机刚刚到来。”朱九生一开始就表示，他对租赁市场的发展持乐观态度。

继传统的房地产开发和物业服务业务之后，万科于2018年将租赁住房业务确立为核心业务。就长期租赁公寓而言，已经形成了三种类型的产品:青年公寓(“停车公寓”)、家庭公寓和服务公寓。

截至今年6月30日，万科的长期租赁公寓业务已覆盖30个主要城市。今年上半年，新增住房6万套，累计入住超过16万间，累计开业超过4万间。开业6个月以上的项目平均入住率约为92%。

目前，大规模扩张仍是企业抢占长期租赁公寓市场的重要手段。如何在短时间内获得大量房屋？

朱九生给出了答案:“6万套长期租赁公寓有三个来源。首先是政府推出的长期租赁公寓用地。目前，万科在北京、佛山和深圳有6个项目；其次，历史上各种机构的闲置存量资产可以通过合作或租赁获得；第三是闲置在散户投资者手中的住房。”

6月初，万科深圳推出了“万村计划”，随后被质疑提高租金，使租户无法负担。万科很快表示，装修前后的租金价格在同一范围内。

最近，关于房租上涨的消息在公众中引起了热烈的讨论，公众舆论的矛头指向了长期出租公寓。朱九生说，这是一个误会。“目前，资本和机构在租赁市场的渗透率不到5%。在深圳，渗透率不到2%。如此低的市场份额发挥了有限的作用。”

“租金的制定需要考虑多种因素，目前还需要不断调整。然而，万科总是以高价为租房者提供舒适的居住环境。”随后，朱九生以深圳于波为例。“万科深圳于波的入住率超过92%，每间房的单价约为1800元。”

除了租金问题，利润和运营等困难也阻碍了长期租赁公寓的可持续发展。

朱九生指出，这主要体现在生产能力不足。从业主签下物业后，从设计、装修施工、消防验收到最终上市还有很长一段时间。"时间上还有差距，今后还需要进一步改进."。

最后，他还表示:“万科始终坚持这是租赁业务的正确方向，在探索新事物的过程中难免会遇到困难，但万科会积极解决，希望大家耐心等待。”。

多元化经营下的内部变革

早在2012年，万科就指出房地产行业已经进入白银时代，并开始战略转型，重新定位为“城市配套服务提供商”。在2017年年报中，万科提出升级为“城乡建设与生活服务提供商”。

在战略定位的调整下，新业务的轮廓逐渐清晰。

在物业服务方面，今年5月，万科地产与珠海横琴联手，试点建设“地产城市”。截至6月底，万科物业服务签约面积超过4.7亿平方米，实现营业收入41.6亿元，同比增长29.8%。

在商业开发和运营方面，2018年1月，万科与印度电力共同收购了新加坡上市公司凯德置地集团的20个国内购物中心。截至6月底，印度已管理126个项目，总建筑面积为915万平方米，79个自营项目已经开放，包括53个购物中心。

物流仓储服务的发展也在逐步加快。截至6月底，万科物流仓储服务业务已进入全国32个主要城市，服务60多个客户，获得84个项目，总建筑面积626万平方米。

朱九生指出，万科在公司内部发起了“五位一体”的改革，具体体现在战略、机制、文化、组织和人员的重构上。

从战略上讲，2018年，万科升级为“城乡建设与生活服务提供商”。该机制是指万科在2013年提出的“业务伙伴”机制。万科2017年发布的“商业伙伴计划”体现了文化建设和组织重构与转型。

在谈到改变的初衷时，孙嘉表示，房地产行业的环境已经发生了变化。如果房地产黄金时代的传统组织模式和激励机制继续要求所谓的职业经理人，就很难在新的业务中创造优异的业绩。

关于组织结构的具体变化，孙嘉表示，我们将打破传统的自上而下的金字塔式层级管理结构，将其转变为相对扁平的分散管理模式。员工可以根据自己的意愿选择从原来的房地产开发业务转移到全新的拓展业务领域，希望能让一批愿意承担责任、做出贡献的优秀新员工早日加入城市公司的合作伙伴团队。

据媒体报道，在7月1日的夏季例会上，万科宣布了职级薪酬体系的重组方案。

万科的基本工资将以员工的专业能力和工作经验为基础，参照社会平均水平。

万科内部人士告诉《时代周刊》记者，大部分员工的薪酬水平没有受到影响，更重要的是，结构调整仍处于调整讨论阶段，可能会在第三季度正式实施，不同的地区和地方有所不同。

此外，万科还将包括符合公司要求的外包员工。

随着改革的进行，万科的管理成本也大幅增加。根据财务报告，今年上半年，万科的管理费用从去年同期的26.05亿元增加到43.43亿元。