百强房企三十年：苏系开发商分化加剧 龙头房企在交接

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[摘要]双轮驱动的“住宅+商业”模式使新城在苏联开发商中脱颖而出。中南喊出了“房地产与建筑”的双轮驱动，而施琅将自己定位为绿色科技房地产开发商。

8月24日晚，31岁的王孝松站在舞台前，他将成为新城控股(601155)的总裁。

事实上，王孝松在2013年担任新城地产总裁，并于2016年辞职。这一次，Return欢迎他来到一家拥有2462.38亿元资产的公司(截至6月30日)。

不同于王孝松在家族企业中白手起家的职业道路。33岁的陈雨涵24岁时就已经是中南建筑(000961) (000961.sz)的董事，而当时24岁的王孝松只是新城上海公司工程部的助理经理。

但是他们的父亲年龄相同。1988年，56岁的陈锦石创建了中南，五年后，王孝松的父亲王振华创建了这座新城。

三十年后，这两家公司已经成长为江苏省第一、第二大开发商，并率先进入了同一个阶段——“第二代”的传承。

从父母那里继承下来的王孝松和陈雨涵是总资产约2000亿元的企业。这也超过了目前江苏省其他房地产上市公司的总资产。

成立于20世纪90年代的殷诚房地产，总资产价值为288亿元，红阳房地产(港股01996)(01996.hk)为173.92亿元，其中栖霞建设(600533，咨询股)(600533.sh)总资产价值为137.95亿元。苏宁环球(000718) (000718.sz)和施琅绿色集团(港股00106)(以下简称施琅00106.hk)，在许多年后到达，分别为182.57亿元和226.94亿元。

上述六家公司的总资产刚刚超过1000亿元，不到新城控股和中南建设总资产4356.29亿元的四分之一。

与王振华、陈锦石同龄的袁亚非和舒泽成就没那么幸运了。由袁亚非创立的三宝集团虽然资产规模达1300亿元，但在舒城也面临着资产规模达248.53亿元的五洲国际(港股01369)(01369.hk)等顶级企业的债务危机。

在改革开放的40年中，江苏房地产企业诞生了，其中一些来自建筑之乡，并不断成长壮大。特别是在过去的20年里，它经历了中国房地产市场的发展、政策的变化、黄金白银的拐点和转型。现在，他们面对自己的命运。

分化的开始

新城的成长与2008年以来的十年房地产黄金同步。

在王孝松大学毕业进入新城的第二年，该公司已经在江苏开发商中领先并延续至今。2010年，王孝松23岁，王振华48岁。成立于17年前的新城，成为江苏省第一家销售额超过100亿元的房地产企业。

此后，苏联开发商之间形成了以新城为龙头、中南和施琅建设为后续的格局。2012年和2013年，24岁的中南建设和12岁的施琅分别实现了100亿元的销售额。

在中南建筑销售额达到数百亿的那一年，陈锦石和王振华一起步入了50岁。19岁的新城已经有了一个商业地产项目。五岳品牌已经形成了三条主要的产品线，在未来的版本4.0。在新城的诞生地常州，地标性城市综合体项目五岳广场和五岳国际广场开业。

“住宅+商业”的两轮驱动模式使新城在苏联开发商中脱颖而出。中南喊出了“房地产与建筑”的双轮驱动，而施琅将自己定位为绿色科技房地产开发商。

起初，三者之间的差距并不明显。截至2015年，新城的销售额达到319.29亿元，比中南建筑225亿元的销售额高出近100亿元，是施琅140.8亿元销售额的2.3倍。

2015年是新城爆炸性增长的开始。2016年和2017年，销售额分别达到650.6亿元和1264.72亿元，连续三年突破200亿元、500亿元和1000亿元的常规销售瓶颈，实现近六倍增长。

2015年，王孝松28岁，担任新城房地产有限公司董事长两年..30岁的陈雨涵已经是中南建设房地产事业部的董事长。此时，他们都在江苏省，周围的许多地方房地产企业已经成立了10年，如1995年、1996年和1998年成立的殷诚房地产和栖霞建设、高丽集团、红阳集团和洪图房地产，以及分别于2002年、2004年和2006年成立的苏宁环球、五洲国际和钟瑞房地产。

这些出生在江苏省的开发商有他们自己的特点。多元化往往是常态。例如，钟瑞房地产侧重于“教育+房地产”，而高丽集团也涵盖资本、能源、商业、教育和文化。

南京往往是他们的家，但与南通的建筑企业和同时在常州的房地产公司相比，这些房地产企业的规模到现在已经落后了。

2017年，新城销售额达到1264.72亿元，而进入第三年转型的施琅销售额仅为320.53亿元；在向“大作风、大健康、大金融”转型的第二年，苏宁环球的销售额连续三年下滑，从最初的71.81亿元下降到39.59亿元；栖霞建设是一家老牌房地产企业，两年来销售额一直保持在12.78亿元。

截至今年上半年，新城控股绝对领先，销售额为953.11亿元，足以进入中国房地产企业十强。中南建设652亿元，爆炸式增长略晚于新城。2017年的销售额为963亿元，是2016年的三倍，成为当年增长最快的房地产企业。

其他房地产企业，如施琅，苏宁环球和殷诚房地产，目前只有100亿元。据《时代周刊》记者的不完全梳理，成立22年的鸿阳是唯一一家公开募集1000亿元资金的房地产企业，而与新城同年成立的殷诚房地产，则希望从2018年起的四五年内达到500亿元。

成长的秘密

新城的发展有其自身的逻辑。

根据国泰君安(601211)(港股02611)证券对新城核心竞争力研究的总结，新城的优势在于它有充足的土壤储备、丰富的价值和适当的成本；二是布局全国，下沉到三个四线城市；三是“住宅+商业”获取资源，“销售+控股”两轮驱动；第四，标准化、高周转率和强操作性。

反映在土地储备方面，新城控股于2015年开始大规模收购土地。2015-2018年上半年，新增土地数量分别为42、40、122和82。截至目前，新城总土地储备已达9000万平方米，足以进入中国十大房企。值得一提的是，在过去三年中，这些土地的平均成本约为3000元/平方米，在苏联开发商中相对较低。

当王孝松30岁、陈雨涵32岁和29岁的时候，中南建设进入了实质性扩张阶段。在2017年和2018年上半年，中南建筑赢得了98个地块和80个地块。但是成本比新城略高，数据显示今年上半年的成本是4000元/平方米。

值得一提的是，2017年中南建设收购的98个地块中，约有70%位于三线和四线。根据2017年度报告，新的土地储备的特点是在核心大都市地区周围扩大土地，经营活动现金流出的同比增长是由于在此期间二、三线城市的土地征用面积大幅增加。

从总资产周转率的比较来看，新城在过去三年中有所下降，从2015年的0.4下降到2016年的0.33，再下降到2017年的0.28；然而，中南地区的建设形势不容乐观，三年内分别为0.23、0.32和0.21。

第一条、第二条、第三条、第四条，中南地区的建设出现了战略判断和变化。从2005年到2012年，三线和四线的市场模式受到尊重。2013年，它被调整为攻击第一和第二条线，然后在2017年转向下沉到第三和第四条线。也是在2016-2017年，中国中南地区的建设引发了一场疫情。在此期间，王孝松辞去总裁一职，并热衷于非传统的房地产业务，如新城的兴义空房。

长江三角洲地区仍然是江苏开发商的大本营。根据新城最新的土地储备，长江三角洲的比例约为53%。2016年，新城宣布完成“以上海为中心，以长三角为核心，向珠三角、环渤海和中西部地区扩展”的“1+3”战略布局。

从2015年到2017年，在几家上市的苏联房地产企业中，只有新城控股的净资产收益率有所上升，分别为15.14%、20.33%和29.23%。中南建设的净资产收益率不稳定，从3.89%、3.01%到4.29%；施琅股市从29.56%、24.72%大幅下跌至18.16%。梧州国际在2017年和2015年分别为-15.04%和13.33%，企业整体投资回报水平不容乐观。

净利润方面，新城保持领先地位，过去三年分别为18.4亿元、30.2亿元和60.3亿元；而中南地区的建设分别为3.51亿元、3.39亿元和6.03亿元。栖霞建设在过去的三年里没有超过1亿元。

然而，2017年几家公司的负债率都在70%以上，其中新城控股的负债率最高，为85.84%，为三年来最高。最低的是栖霞建设，占74.92%。

家庭继承

2018年，31岁的王孝松和33岁的陈雨涵、25岁的新城和30岁的中南也有过同样的经历。

这一次，主题是控制结构的变化。这也是目前江苏房地产上市企业为实现更大规模经营而采用的一种罕见的管控模式。

据《时代周刊》记者从新城了解，不久前，原有的两级管控结构正在向三级管控结构过渡。本质是在大区域下分散，集团和事业部的决策分散到区域总部，区域与城市公司相连。

具体来说，新城原有的商业开发部、商业管理部和住宅开发部都有自己的区域管理总部。原集团总部和事业部总部应掌握标准制定和风险控制。

中南地区的建设也增强了地区级公司的能力。

据一位知情人士透露，《泰晤士报》记者证实，一些核心职能已经从总部和项目公司层面转移到地区公司层面，最终总部只负责资源配置和整体战略制定，而地区负责具体项目的落地和具体战略的选择，而项目层面只负责区域战略的有效实施。

根据计划，两家公司之间的分裂将会继续。

来自新城的信息显示，今年，它在原有的基础上，战略性地进入成渝、Xi、郑州等核心城市，实现了新城公司的裂变。同样，中南地区将在现有的19个战区的基础上孵化2-3个新的战区。

这两个家庭的招募工作也在进行中。例如，新城最近向外界发布了英雄帖，招募了大量之前离开新城的员工。

虽然是家庭的继承，但父母们不要忘记为年轻的接班人打下一个良好的框架，并引进职业经理人。在中南新三陈结构中，有职业经理人陈凯，新三陈的核心是陈凯。中南围绕他的理念打造了一个全新的房地产商业平台。另外在新城、洪阳等房地产企业，职业经理人也纷纷加入。

但是没有人能预测这些房地产企业的未来。