变相加杠杆 长租公寓ABS业务或迎强监管

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专家表示，长期租赁公寓作为资产支持型证券的底层资产，此前一直备受追捧:一方面，它们符合投资者对风险和收益的预期；另一方面，它们已经成为长期租赁市场发展的重要推动力。然而，目前的长期租赁公寓市场存在许多混乱，一些机构利用资产支持证券变相增加杠杆，这增加了风险。预计长期租赁公寓的abs相关业务将很快面临强有力的监管，产品发行可能面临更高的门槛。

最近，金融资本扰乱租赁市场的话题引起了监管当局的关注。专家表示，长期租赁公寓作为资产支持型证券的底层资产，此前一直备受追捧:一方面，它们符合投资者对风险和收益的预期；另一方面，它们已经成为长期租赁市场发展的重要推动力。然而，目前的长期租赁公寓市场存在许多混乱，一些机构利用资产支持证券变相增加杠杆，这增加了风险。预计长期租赁公寓的abs相关业务将很快面临强有力的监管，产品发行可能面临更高的门槛。

给“游戏”增加筹码是令人困惑的

“过去，许多租赁公司使用租金押金和押金押金押金。如今，在资本压力下，外部财务杠杆被借用，不可避免地会带来风险。”中国房地产经纪协会主席胡景晖说。

胡景晖所指的外部金融杠杆被广泛视为长期租赁公寓的资产支持证券。目前，市场已推出“魔方公寓信托受益资产支持专项计划”、“中信证券(600030，诊断)、紫茹一号租赁分期信托受益资产支持专项计划”、“新公寓产权房资产支持专项计划”、“中联前海开元保利地产(600048，诊断)租赁住房一号资产支持专项计划”、“高河辰溪中信证券”

据东方金城统计，截至8月21日，已发行8只长期租赁公寓abs，总规模为98.07亿元，产品类型包括类reits、cmbs、信托受益型abs。此外，中海地产的长期租赁公寓已获本所批准。

工业研究公司固定收益首席分析师徐寒飞指出，住房租赁资产证券化有三种模式:具有双重spv收益权的资产证券化、cmbs和类reits。轻资产策略下的房屋租赁主体只能选择收费收益权的资产证券化，以未来一定时期的租金收入作为标的资产，并采用“信托+专项计划”的双spv模式；资产运营较重的房屋租赁主体主要是房屋企业，可以选择CMB和reits。CMB和准reits在产权、土地性质、实际用途等方面对基础财产的法律完整性都有更高的要求。与此同时，它们要求基础财产的租金收入保持较高的当期应付本金和利息的覆盖率。

据知情人士透露，在目前最受质疑的一个资产证券化项目中，通过与信托机构的合作，信托计划向月供租户发放贷款，月供租户与信托机构实质上形成了一种“贷款关系”。信托计划的受益人是由长期租赁公寓公司设立的公司。随后，公司将信托计划的受益权转让给新设立的资产管理计划，从而建立资产支持型证券框架。

上述人士指出:“长期租赁公寓公司通常每季度或每半年向房东支付一次租金，而发行资产支持证券几乎可以一次性获得全年租金。”这样，就可以获得相当于半年或九个月租金的资金池，造成空房资金的巨大错配。因为在这个资产支持型计划中，信托只起到一个渠道的作用，实际上并不监管托管账户，所以长期租赁公寓公司可以扩大资金池，并签署更多的房子来扩大市场份额。"

风险急剧增加，需要保持警惕

一位来自评级机构的人士告诉《中国证券报》(china securities journal)，常规评级公司通常不会轻易以上述方式对资产支持型证券产品进行评级，因为参与这种资产支持型证券的机构之间有很大的交集，该计划的实质是让长期租赁公寓的企业获得一笔资金，这几乎是不受监管的，而且风险很高。“一方面，长期租赁公寓机构通过其他方式获得支付贷款的资金，另一方面，他们通过资产支持型证券再次获得几乎相同的资金。换句话说，至少增加了两倍的杠杆(基础资产的价值)。一旦基础资产崩溃，单个机构将面临更大的风险。”

由于丁家一段时间前的“打雷”而引起公众关注的“租金贷款”，可以被视为长期租赁公寓资产证券化的“异化版”:承租人与长期租赁公寓签订租赁合同时，与企业合作的管理层签订贷款合同，管理层向长期租赁公寓支付租金，承租人按月向金融机构偿还租金贷款。也就是说，房客在完全不知情的情况下被“租借”,而且由于房客支付的租金与长期租赁公寓公司需要支付给房东的租金之间存在时间差，因此of/きだよ/.将从中获利对长期租赁公寓的资金池没有监管干预，也没有拨备制度。

许多金融业人士担心，一旦金融市场波动，一些项目的租金可能无法顺利支付。如果我们进一步增加信用违约债券、债务抵押债券和其他金融衍生品，将会带来更高的杠杆率，一旦资金链断裂，将会产生严重的后果。

监督的缺点需要弥补

长期租赁市场背后的金融混乱引起了许多监管机构的关注。此前，北京市住房和城乡建设委员会披露，针对近期媒体报道的个人住房租赁企业哄抬租金强占住房的情况，银监局、市财政局、市税务局等部门集中对自由式、翔宇、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人进行了访谈，明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获得的资金进行恶性竞争，抢占住房。

8月27日，深圳市互联网金融协会发布了《关于防范“长期租赁公寓”业务涉及互联网金融风险的提示》，提示了“租金贷款”的风险，并呼吁会员单位不得与违反法律法规的长期租赁公寓中介服务提供商开展类似的“租金贷款”业务。

中国社会科学院金融研究所法律与金融研究室副主任尹振涛表示，从业务的本质来看，长期租赁公寓的资产证券化是合法合规的，但从其实际运行情况来看，它与现行的资产管理法规不一致。住房金融监管法规的理念是不一致的:第一，为规避许可证管理的限制，通过发行信托产品，取得信托许可证的租户分期支付贷款，存在违规使用贷款渠道的问题；第二，即使产品设计合规，也不符合当前房地产宏观调控的思路。“预计将暂时禁止相关业务或提高标准要求，并需要弥补监管方面的不足。”他说。

然而，长期租赁公寓是中国住房租赁市场发展的一个重要方向。东方金城结构融资部总经理郭永刚表示，资产证券化作为长期租赁公寓的融资方式之一，与股权资本和其他私人债务资本相比，具有成本和效率优势。从长远来看，有利于改善长期租赁公寓行业的资本结构和成本，从而促进行业的健康发展。

分析师表示，随着中国住房市场长效机制的逐步完善，长期租赁公寓机构的融资方式将进一步规范。国际经验表明，成熟的长期租赁公寓机构融资方式多样，各经济体对reits持有的资产要求有明确的规定。从全球来看，所有经济体对房地产投资信托基金持有的实物房地产比例都有更高的要求。在中国香港和新加坡，法规明确规定，reits筹集的资金不能参与in/きだよ/land投资，从而杜绝了“土地投机”和“囤积土地”的可能性。