当“流拍”取代“地王”，地方政府的“钱袋子”还扛得住吗？

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“六拍”取代了“王迪”，最近已经成为许多房地产市场的高频词。

8月28日，武汉在四环路附近一次性出售了12块受欢迎的地块。业内人士认为，在三环路几乎没有地块出售的情况下，房企可能会试图一个接一个地补充土地库存，但最终结果出人意料。东西湖和蔡甸的地块被出售，因为没有报价。

同一天，广州从化温泉村的火街地块再次遭到枪击，该地块此前曾被枪击六次。

此外，最近太原8块黄金地块已进行了史诗级拍卖，上海市中心的宅基地也首次进行了拍卖，而杭州良渚地块的转让在拍卖前一天被取消...根据中原房地产研究中心的统计，从今年1月到7月，全国有近800个土地拍卖。

“随着四线城市进入调控期，更密集的土地拍卖将集中在下半年。”卓雅房地产经济研究所所长邓浩志告诉时代财经，由于开发商资金短缺和市场低迷，这一轮土地拍卖预计将持续到明年。

土地拍卖的浪潮刚刚开始

从业界来看，今年的土地拍卖规模将超过2014年，这是近年来拍卖率最高的一年。

由于销售市场疲软，2014年开发商收购土地的能力和意愿非常弱。根据中国证券的数据，2014年土地拍卖率达到4%，土地拍卖次数分别比随后三年增加了23%、219%和13%。然而，今年前7个月，土地拍卖率实际达到6%，尤其是第二季度以来，平均拍卖率为7%，呈现上升趋势。

长江证券(changjiang securities)指出，从地区角度来看，二线城市是土地拍卖频繁发生的地方，拍卖率从第一季度末的4.1%飙升至7月份的8.2%。这一趋势与今年前7个月房地产市场的发展趋势大致一致。

“不难理解一级和二级土地市场冷的原因。”天津财经大学人文学院院长丛屹早前在接受时代财经采访时表示，由于一、二线城市的严格调控，限制地价和房价等政策相继出台，导致房地产市场机会寥寥。在资金周转的压力下，大量的房企开始转向征地成本相对较低的四线城市。

根据中原地产研究中心的统计，今年前7个月，一线城市举行了13次土地拍卖，创下2012年以来的新高；二线城市有154个土地拍卖，同比增长200%；相比之下，尽管四线城市有629次土地拍卖，但同比增长率为121%，远低于二线城市。

此外，时代财经梳理了各地的统计数据，发现2018年上半年，近2.7万亿元的土地出让金主要发生在岳阳、许昌、淄博、泉州、眉山、上饶、湖州等四线城市，上半年土地出让收入增长200%以上。

但是，随着目前四线城市的整治和升级，这部分土地市场有望迎来一个拐点。

邓浩志认为，随着紧缩性住房改革、停止去库存化和抑制房价上涨等政策的出台，三、四线市场可能会降温。“从最近四线城市住房企业的发展来看，基本上，在加快运行量的同时，它正在减缓甚至停止增加土地储备。”

“实际上，土地市场比房地产市场本身更敏感。当房地产市场转冷时，土地市场将更快变冷。”西南财经大学经济学院副教授刘璐告诉时代财经，即使在像厦门这样的热点城市，由于楼市低迷，地价也“减半”。

刘璐指出，如果结合2014年楼市低迷的经验，如果地方政府不降低起拍价，土地拍卖现象将持续一年甚至更长时间。他认为这个过程才刚刚开始。

当地政府能承受吗？

土地市场变得越来越冷，这将直接影响到当地政府的钱袋子。

据深湾宏源调研报告分析，房地产税收约占地方政府企业税收的13%。如果将钢铁、水泥、煤炭、家装、汽车等上下游行业考虑在内，房地产及相关行业的税收约占当地企业税收的30%。此外，近80%的政府资金收入来自土地租赁。因此，土地收入对地方政府非常重要。

“如果土地拍卖的趋势继续下去，一些地方的财政收入就会出现问题。”苏宁金融研究所的特别研究员姜涵告诉时代财经。

上述研究报告显示，天津、重庆、上海、福建、贵州、江苏等城市在政府资金方面高度依赖土地流转。最近，贵州、安徽等地的土地拍卖率大幅上升，这意味着这些地方将面临更大的财政压力。另外，在海南和四川的公共预算收入中，税收往往过分依赖房地产业，因此土地继续流动，其税收也会受到一定程度的冲击。

蒋寒指出，如果出现大规模的土地拍卖现象，就意味着市场对某个地区的发展失去了信心，而土地是房地产开发建设中最大的成本支出。如果土地市场是冷的，这也意味着当地房地产市场的拐点将很快出现，房价有望下跌。

然而，平安证券首席经济学家张明指出，由于中国经济过于依赖房地产，中国经济、商业银行、中国居民和地方政府似乎无法承受房地产价格大幅下跌带来的影响。“如果房价大幅下跌，经济增速可能大幅放缓，银行体系可能出现大量坏账，中国居民的财富将大幅缩水(一些高杠杆家庭甚至可能破产)，地方政府的财政收入将大幅缩水。”

值得一提的是，今年7月31日召开的中央政治局会议提出，下半年要加大力度，弥补中西部地区基础设施建设的不足。根据招商证券的分析，2010年至2014年，约45%的政府资金支出用于基础设施建设。如果土地拍卖进一步恶化，将直接影响政府资金的收入，从而制约下半年的基本建设。

“事实上，地方政府承受不起土地流动的浪潮。”邓浩志告诉时代财经，“目前，一些地方政府已经开始担心。由于在三线城市连续发生枪击事件，政府已经部署了土地市场隔离工作。”